土地の売買契約時に注意したい「面積」「境界」「測量」について
土地の売買契約時には、特に注意したいことがあります。
それは土地の価値を決める面積が明確であるかどうか、隣人トラブルを防ぐために境界が明確であるかどうか、それらの問題を解決する測量がされているかどうかです。
面積・境界・測量それぞれの重要性についてご紹介します。
・土地の面積を明確にする
土地の売買でトラブルになりやすいのが面積の食い違いです。
特に契約書に記載されている面積よりも、実際に測量した時の面積が小さかった場合、土地を購入した人は納得できないでしょう。
土地の売買には、「公簿売買」と「実測売買」があります。
＊ 公簿売買とは
公簿売買は、土地登記簿に記載されている面積を元にして、売買の代金を確定する方法です。
基本的には、後から金額を変更することはしないようになります。
ただ、登記簿に記載されている面積が、必ずしも実際の面積と一致しないという問題点があります。
もし、売買契約後に面積を測量して、登記簿に記載されている面積と差が生じた場合、トラブルを避けるためにも、精算するかどうかを契約書に明記しておく必要があります。
それによって、後日精算を行うという方法もあります。
＊ 実測売買とは
実測売買は、契約時に実際に面積を測量して、その面積から金額を算出する方法です。
登記簿に記載された面積に信頼性がない場合や、境界が明確でない場合などには実測売買を採用したほうが後々トラブルになりにくいでしょう。
・土地の境界を明確にする
土地を購入する場合、隣地の境界が明確であるかどうかも重要なポイントです。
塀やフェンスなどで囲われている場合は、境界がわかりやすいですが、そういったものがない場合、どこからどこまでが売買する土地の境目がわかりにくいので、境界杭が埋められているかどうかを確認します。
境界杭があれば、境界杭同士を結んだ線が、その土地の境界ということになります。
ただ、境界杭も古いものはなくなっていたり、実際の境界位置から移動している可能性もあるので、絶対に確実とは言い切れません。
この境界が明確でないと、土地売買だけでなく、土地を購入した後の近隣トラブルにも発展しかねないので、境界は明確にしておく必要があると言えます。
土地を購入する場合には、売主や不動産会社に境界を明確にするよう要求をしましょう。
売主側は、その要求に答え、境界を明確にする義務があります。
トラブルを防ぐために、境界を明確にするには、測量をする必要があります。
・測量を行う
トラブルを避けるためにもっとも有効な手段は、売買する土地の測量を行い、隣地の人にも境界確認してもらって、境界確認書を作成して署名捺印してもらうことです。
そのためには測量を行うことになります。実際の面積から売買価格を決める実測売買の場合にも、測量は必要です。
＊境界確定測量
境界を確定して、境界確認書を作成するには境界確定測量を行います。
境界確定測量を行うには、不動産会社を仲介して、土地家屋調査士に依頼することになります。
必要な書類は、委任状や地積測量図などで、過去に境界についてのトラブルがなかったかどうかなども調査されます。
ここで測量の料金についても見積もりが出ます。
市有地や国有地に面している土地については、官民立会をしなくてはならないので、その分かる日数や料金が一般のものより多くなります。
また、土地所有者のほかに、隣地や近隣の住民にも立会ってもらって境界を明確にします。
その結果を元に新たな境界杭を設置します。
図面や申請書類などが作成され、官公庁へ提出後、隣地所有者の署名押印をもらって境界確認書が完成します。
かかる日数は、1ヶ月から2ヶ月程度が目安になります。
資料や書類がそろうまでの時間や、近隣の住民の立会スケジュールなどでも日数に差が出てきます。
＊測量の費用について
測量の費用である土地家屋調査士の報酬額は自由化されているので、依頼する土地家屋調査士や事務所によって差があります。
書類作成や実際の測量業務、申請手続きなどさまざまな費用がかかります。
一般的な境界確定測量の平均としては、30万円〜50万円くらいになります。
土地の面積が100㎡で、官民立会がない場合は、30万円くらいが相場になります。
官民立会がある場合の境界確定測量の平均は、60万円〜80万円くらいになります。
また、面積が広くなればその分費用もかかりますし、土地が複雑な形状をしている場合なども費用が割高になります。
測量にかかる費用は、基本的に売主側の負担になりますので、測量をしない意思表示をして土地を売却することも可能です。
その場合、買主としては、後々のトラブルを避けるためにもきちんと測量をしてもらいたいと望むので、測量しない土地は売れにくくなる可能性があります。
測量の費用をかけずに土地を売却することもできますが、なかなか買い手がつかないというデメリットもあるので、費用はかかりますが測量をすることで買い手がつきやすくなります。
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