離婚で持ち家を売却する時に気を付けたいポイント!!

離婚の際に持ち家の売却を検討している方も少なくないと思われます。

なので離婚時に家を売却するのであれば、売却前に分与の対象範囲を確認しておく必要があります。

また、売却時にはローン残債と売却価格の比較など、気を付けておきたいポイントはまだまだたくさんあります。

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そこで今回は2つのポイントについてご説明していきます。

1、離婚で持ち家を売却する前に確認しておくこと

2、持ち家の売却の際の注意点

 

1.持ち家の売却をする前に確認しておきたい事項

① 財産分与の可否と対象となる範囲

『離婚』における財産分与は「夫婦が協力して築いた財産」が対象となっているのです。

不動産の場合は、土地は親が所有している場合や、頭金の一部を親に出してもらう場合もございます。

この部分は財産分与の対象とならず財産の総額から親が所有している財産の価額分を差し引いて夫婦の共同財産となる部分のみが分与の対象となります。

 

② 不動産の所有者や住宅ローンの名義の確認

自宅が夫婦の共有名義になっている場合、登記上はお二方の持ち物という形になります。

その場合はどちらか単独では自宅を売却することはできません。

共有の名義のまま離婚すると、自宅を売却したいと思っていてもお互いの同意が必要になり、手続きをスムーズに進められないというトラブルが生じてしまうためこの点には注意が必要です。

また、住宅ローンを夫婦2人で契約していて、かつ返済がまだ終わっていない場合には、名義を切り替えるために金融機関の承認が必要になります。

なので思いのままに離婚すると大きなトラブルになりかねませんのでその後もたくさん注意しなければならないポイントがありますので、どのような契約内容になっているか、またどのような選択肢が検討できるのか、金融機関へ確認もしましょう。

 

2.持ち家の売却の際の注意点

① ローンが残っている場合は残債と売却価格を比較

もしも、持ち家にローンが残っている場合は、ローンの残債と不動産査定の金額を比べていただくことをお勧めします。

そこでローンの残債と売却予想価格を比較し、ローンの残債が多い時「オーバーローン」となり、売却予想価格が多い時「アンダーローン」となります。

「アンダーローン」の場合は売却した代金でローンを完済し、その残ったお金はお互いに分与するできます

一方「オーバーローン」は不動産の資産価値がマイナスの状態ですので、基本的に分与はできません

なおオーバーローンの場合、残債を一括返済するか、金融機関の許可を得たうえで任意売却を行う必要があります。ただし、どちらかがその家に住み続けた方が金銭面での損失は少なくなることも多いため、慎重に考えるべきです。

 

② 売却価格・引き渡し時期などを話し合っておく

離婚において不動産の売却では、売却価格の決定や引き渡し時期等で意見が合わなく、トラブルが続いて長い間合意しないケースも多々存在します。

例えば、どちらかが「新居が見つからないから引き渡し時期を遅らせたい」「離婚後の生活のためにもっと高く売却したい」と希望した時などに意見のズレが生じる可能性があるのです。

なのであらかじめ売却について話し合った時に、引き渡し時期や売却価格など細かい点までも意見をすり合わせておいて下さい。

 

③ 契約不適合責任について

契約不適合責任とは、、

物件に問題点が見つかった際には、買主が売主に物件の補修や代替物の請求等が出来るようになることです。

なので住宅売却の際は「契約不適合責任」で契約と適合しない部分は代金減額や損害賠償を請求される可能性がありますので、不動産売買契約では契約不適合責任の範囲・請求できる期間を設定できるため、売却前にしっかり確認もしましょう。

 

まとめ

 

不動産の売主には、約不適合責任」という法律により正確な物件の状態を把握出来ているかと言うことまで求められるようになっています。

なので少し、費用がかかってしまいますが売却後のことを考えると建物診断(インスペクション)の実施をお勧めします。後にトラブルが起こるリスクを下げるために検討してみるのも良いと思います。

これからは、しっかり何事にも事前準備をしっかりしていきましょう!!

記事執筆者:西 恭平(不動産業歴17年・宅地建物取引士)「インスタグラム」で西恭平を確認してみよう。

 

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