こんにちは、不動産売却マスターの西です
この世には不動産屋の数は、計り知れないくらいありますが、実はその大半が「悪徳業者」と呼ばれている不動産屋です。
例えば、街で見かけるセンチュリー系の不動産屋は、独立系の自営業者であり、センチュリーはフランチャイズとなります。
つまり、センチュリーという大きな看板を掲げた「自営業者」です。
特段、センチュリーを悪くいうつもりはありませんが、センチュリーの中には「途轍もなく悪意」のある不動産屋も潜んでいます。
しかし、問題はこれだけれはありません。
他にも大きな看板を掲げた誰もが知る大手と呼ばれる不動産企業であっても、働いている営業マンが悪そのものというケースもあり、
一長一短ではありませんが、必ずと言っていいほど「悪い奴ら」が関係しているのが不動産です。
あなたは自分の身を、あなた自身で守らなければならない！今日はその守る方法を伝授していきます。
2025年からの新規制！2025年4月1日から不動産の囲い込み行為が行政処分の対象となる。具体的にどんな処罰があるの？詳しく教えてください
2025年4月1日から施行される新規制では、不動産の「囲い込み」行為が行政処分の対象となります。この新規制の詳細について以下に説明します。
### 1. **囲い込み行為の定義と範囲**
– **囲い込み行為の明確な定義**: 新規制では、特定の不動産業者による独占的な取引や情報制限が厳しく規制されます。具体的には、売主や買主の選択肢を制限する行為が「囲い込み」と見なされます.
### 2. **行政処分の内容**
– **指示処分**: 違反が確認された場合、国土交通省は不動産業者に対して是正の指示処分を行います.
– **罰金や業務停止**: 違反行為に対しては、罰金や業務停止などの厳格な措置が講じられる可能性があります.
### 3. **物件情報の公開義務**
– **物件情報の適切な公開義務の強化**: 不動産業者は、物件情報を適切に公開する義務が強化されます。これにより、売主や買主がより多くの選択肢を持つことが期待されます.
### 4. **監視体制の整備**
– **違反行為の監視体制の整備**: 国土交通省は、違反行為を監視するための体制を整備し、不正行為を防止するための措置を講じます.
### 5. **不動産業界への影響**
– **業務プロセスの見直し**: 不動産業者は、顧客情報の管理や物件紹介の方法を根本から見直す必要に迫られます.
– **コンプライアンス強化**: 法令遵守体制の強化が急務となり、社内教育や監査体制の整備にコストがかかる可能性があります.
– **競争環境の変化**: 「囲い込み」に頼らない営業手法の開発が求められ、サービスの質や顧客満足度がより重要になります.
### 6. **レピュテーションリスク**
– **社会的信用の低下**: 行政処分を受けた場合、社会的信用の低下により、取引機会の損失や人材確保の困難さにつながる可能性があります.
この新規制は、不動産取引の透明性向上と消費者保護の強化を目的としており、不動産業界全体の信頼性向上につながることが期待されています。
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不動産仲介業者による物件「囲い込み」問題を避けるためには、以下のポイントに注意し、適切な対策を講じることが重要です。
### 1. **専任媒介契約の注意点**
– **専任媒介契約や専属専任媒介契約を避ける**: これらの契約は、他の不動産会社が物件情報にアクセスすることを制限し、囲い込みのリスクが高まります。
– **一般媒介契約を検討**: 一般媒介契約では、複数の不動産会社が販売活動を行うため、囲い込みが物理的に不可能になります。ただし、不動産会社が頑張って売却活動をしても、最終的に他の不動産業者が売却に成功した場合、タダ働きになる可能性があります。
ポイント：一般媒介を選択する方には２パターンあります。
１つ目は、相場を無視した高値で売れると信じ込む売主は、高く売りたいだけに高く売れると仲介会社から査定時に言われて、売れなくて、高い価格を維持したまま横並びに業者と一般媒介契約を結び、レインズに５社も６社も一般媒介を結んでいるとバレるケース。これは正直売れませんし、業者も力を入れません。もう一つ言えば、報告義務がないので業者がどのような動きをしているのかが全くわからない。
２つ目は、売れる値段は相場と理解した上で、１社に業者を絞れず、２社、３社に一般媒介で契約するケース。これは売れます。またこちらのケースであれば、何の問題もありませんし、囲い込みにも遭いません！
### 2. **レインズへの登録を確認**
– **レインズ登録の確認**: 売却依頼を受けた不動産会社は、決められた期間内に物件情報をレインズ（大臣指定のデータベース指定流通機構）に登録することが義務です。レインズへの登録が行われているかを確認することで、情報の透明性を確保できます。
レインズに物件登録した時の登録証書を送ってもらうようにすれば、レインズに登録している旨はわかりますが、レインズに登録してから「書面による買付あり」と言って、いきなり商談中という形で、他の業者を案内させないのが、某大手、いっとき前に囲い込みで新聞沙汰になったS友不動産販売です。また、仕事が早いF不動産販売（旧名、F工務店）も同様に、「書面による買付あり」パターンを使ってきますが、これも程度の良い「囲い込み」の一種であり、今でも悪行が行われいます。
### 3. **媒介業務報告書の確認**
– **媒介業務報告書の提出**: 専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は売主に対して一定期間ごとに媒介業務報告書を提出する必要があります。この報告書には、営業活動の内容や反響が記載されており、熱心に売却活動を行っているかを確認できます。
### 4. **複数の不動産会社と比較**
– **複数の会社の査定結果を比較**: 複数の不動産会社から査定結果を比較することで、最適な条件で売却できる可能性が高まります。また、不動産一括査定サイトを利用することで、複数の会社の査定結果を一括で比較することができます。
### 5. **新規制の利用**
– **2025年からの新規制**: 2025年4月1日から、不動産の「囲い込み」行為が行政処分の対象となります。この新規制は、不動産取引の透明性向上と消費者保護の強化を目指しており、売主がより多くの選択肢を持つようになります。
### 6. **不動産会社の選定**
– **信頼できる不動産会社の選定**: 不動産会社の選定時には、業界の評判や過去の取引実績を確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。また、スマート仲介や無料査定を提供する会社も検討する価値があります。
これらの対策を講じることで、不動産仲介業者による囲い込み問題を避けることができます。
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