任意売却とは？
せっかく念願のマイホームを購入したものの、リストラや離婚、給料の減額などの
理由で月々のローンの返済が困難になり、やがて支払うことができずに家を手放すことに
なるのではないかと悩んでいる方も決して少なくないでしょう。
一般的には、住宅ローンの支払いが残っている状態で家を売ることはできません。
しかし任意売却という手段を使えば、ローンが残ってるにも関わらず通常の不動産売買と同じように自宅を売却することが可能となります。
一般的な不動産の売却手段である競売手続きの場合は、
自分の不動産が落札された後はそのまま自宅に居座ることができず、最終的には家財道具を強制的に運び出されることとなります。
しかし任意売却の場合は、いきなり自宅を差し押さえされて追い出される心配はなく、引っ越しをする場合も時間の余裕を持って退去の準備を進めることができます。
任意売却とは具体的にどのような内容の手続きなのでしょうか。
ここでは、任意売却の内容や任意売却と競売との違い、自己破産と任意売却との違いなどをそれぞれ具体的に解説します。
住宅ローンを滞納しても売却できるシステム
任意売却では、住宅ローンを滞納していたり、まだ完済していない状態でも、
借入先である金融機関（債権者）の同意を得ることができればその住宅を売却することができます。
通常、金融機関と住宅のローン契約を交わす際はその住宅に抵当権が設定されます。
住宅ローンを全額完済することによって抵当権を外すことができますが、ローンが残っている場合はその抵当権を外すことはできず自宅を売りに出すことはできません。
しかし任意売却のケースでは、住宅ローンを全額完済していなくても、
金融機関の同意があれば抵当権を外すことが可能となります。その結果、ローンが残った状態でも住宅を売却できるようになるのです。
住宅を売却することができれば、売却して手にしたお金を住宅ローンの返済に充てることができます。
このように、たとえ住宅ローンを滞納しても自宅を売却して債務を整理できることから、任意売却は注目が集まっています。
売却する金額は債権者が決める
任意売却では所有者が自分で売却する金額を決めることはできず、債権者が売却金額を決めるといった特徴があります。
これは所有者があまりに低い金額を設定した場合、物件は早い段階で売却できますが、
債権者は貸したお金を回収できなくなる恐れがありますためです。
債権者ができるだけ多くのお金を回収できるように、物件を売却する金額を自ら設定して確実に回収できるようにしているのです。
したがって任意売却は、物件の所有者だけでなく債権者にとっても都合の良い債務整理手段となり得ると言えるでしょう。
任意売却は競売とは違う
任意売却は競売と似ていると思う方も多いようですが、
両者には大きく異なる点が2つあります。1つ目は強制力の有無、2つ目は物件の売却額の決め方です。
競売の場合は、なんらかの事情により債務者が毎月のローンを支払えなくなると、
保証会社が債権者の代わりに弁済を行います。その後保証会社から債務者の元に一括弁済の請求がなされ、
支払いがなされなければ債権者が裁判所に申立を行い申請が受理されると、競売手続きが開始されます。
さらに物件の売却額は、裁判所の執行官と不動産鑑定士が物件の調査を行い、
最終的に評価価格を決定します。その際に債権者や物件の所有者の意向は考慮されることなく、
評価価格を基にして最終的に裁判所が売却基準価格を決定することになるのです。
他方、任意売却には法的な強制力はなく、
通常の不動産売買と同じように債務者自身の意思で売却することになります。
物件を明け渡す時期も自分で決めることができることから、時間的に余裕を持って退去の準備を進めることができます。
競売では一括でのローン返済が求められますが、任意売却の場合は残債を分割で返済することも可能です。
任意売却の方が競売と比べて債務者にメリットのある手段だと言えるでしょう。
任意売却と自己破産
任意売却と比較される債務整理の手段として、自己破産があげられます。
任意売却を行ったとしても、債務が完全になくなるわけではありません。
自宅を売却して得たお金を返済に充当できるものの、残った債務を返済する義務は引き続き負うことになります。
しかし、自己破産の申立を行い裁判所から認められて自己破産が成立すると、
残りの債務を弁済する必要はなくなります。自己破産を行えば金融機関からの取立てを止めることもできるのです。
また、自己破産の手続きを進めながら任意売却を行うことも可能です
自己破産をすると生活に最低限必要なお金以外は債権者のもとへ配分されることになりますが、
任意売却を行えば、手元にお金を残すことができます。引っ越し費用などを捻出できることになるため、生活の再設計がしやすくなるのです。
任意売却のメリットとデメリット
任意売却を成功させるためには、不動産の所有者だけでなく、
債権者である金融機関や不動産の売却を担当する不動産会社がそれぞれ自らの役割を認識して互いに協力する必要があります。
任意売却は債務者にとって有利に働く側面がある一方で、
手続きがやや複雑でありデメリットもあるので注意が必要です。
任意売却を利用する際は任意売却の長所や短所を正確に把握しておく必要があるのです。
メリット
競売と比べて任意売却には多くのメリットがありますが、代表的なメリットは以下の5つとなります。
- 住宅ローンの滞納を周知されにくい
- 競売を避けて自分で売却できる
- 競売物件よりも相場に近い価格で売却できる可能性がある
- ローンの残債を分割払いできる
- 持ち出し費用が発生しない
住宅ローン滞納を周知されにくい
競売を行うと、官報やインターネットを通じて競売物件になったことが一般に公開されます。
一方で任意売却の場合は、住宅ローンを滞納した事実は債務者である金融機関と物件を売却する不動産会社しか知り得ることができません。
多くの場合、住宅ローンの滞納があることを他人には知られたくないでしょう。
任意売却は他人に周知されにくいメリットがあり、近所の人や自分にとって身近な人に、
自分がローンを滞納している事実を知られることなく手続きを進めることができるので安心です。
競売を避け自分で売却できる
裁判所の決定を元に、所有者の意向とは関係なく物件の売却手続きが進む競売と異なり、
任意売却は通常の不動産売買と同じように自分の意思で売却手続きを進めることができます。
突然自宅が差し押さえられ、立退きを迫られることもなく、
事前に計画を立てて自宅を売却し、余裕を持って退去することが可能となります。
売却時期や売却価格など、売却に関する様々な条件も自分で決めることができるのも、
任意売却のメリットと言えるでしょう。競売に比べて債務者の裁量が大きい点が、任意売却の特徴なのです。
競売物件よりも相場に近い価格で売却できる可能性が高い
任意売却の場合は競売物件と異なり、通常の不動産として売却活動することになります。
売却の方法やタイミング次第では、競売物件よりも市場価格に近い売却額で売れる可能性が高くなります。
売り上げを返済に充当すれば月々の返済額が少なくなるため、債務者である物件所有者の負担を減らすことができます。
その一方で競売では、物件の価格が市場価格よりも3〜5割程度安くなる傾向があり、
購入者にとってはお得に購入できることになりますが、物件の所有者は債務の完済が遠のいてしまいます。
ローンの残債を分割支払い可能になる
ローンの残債に関しては、競売の場合は一括で支払う必要があります。
しかし任意売却の場合は、債権者と交渉することにより残りの債務を分割支払いにすることが可能です。
そもそも毎月のローン返済が難しくなったことにより任意売却に至るため
一括返済はほとんど無理な状況にあります。債務者は、任意売却後は少しでも支払いの負担を減らしたいと思うことから、
分割払いが可能であれば安心できます。債務者が収入の範囲内で無理のない支払い計画を立てることができるのも、任意売却のメリットだと言えます。
持ち出し費用が不要である
任意売却の場合、仲介手数料など不動産の売却にかかった様々な費用は
必要費として売却代金から引かれます。したがってまとまった現金の準備は不要になります。
多くの場合、債務者はまとまったお金を用意できず、引っ越し費用の捻出さえ困難なケースがほとんどです。
しかし任意売却であれば、債権者の合意があれば、10~30万円ほどの引っ越し費用も売却代金の中から確保できる利点があります。
デメリット
これまで任意売却のメリットを紹介してきましたが、
任意売却には債務者にとってデメリットとなる点もあるため注意が必要です。
任意売却の代表的なデメリットは以下の4つがあげられます。
- 競売よりは手間がかかる
- 最低3ヶ月間ローンを滞納する必要がある
- 債権者と連帯保証人による合意が必須
- 競売になる可能性がある
それぞれ具体的に解説していきます。
競売よりは手間がかかる
競売の場合、競売の申し立てを行った後の手続きはすべて裁判所が行います。
しかし任意売却の場合は、債権者である金融機関との交渉や不動産業者と売却手続きなどを債務者自身が行う必要があり、
競売手続きよりも手間や労力がかかります。
任意売却の専門家に手続きを依頼して任せることもできますが、
完全に任せてしまうことには一抹の不安もあるでしょう。
ある程度の手間がかかることを見越した上で、任意売却手続きを行うことをおすすめします。
最低3ヶ月間のローン滞納記録が必要
1ヶ月や2ヶ月のローンの滞納では任意売却を行うことはできず、
最低3ヶ月間はローンを滞納する必要があります。
その結果、自分自身の信用情報に傷が付きブラックリストに載ってしまう可能性があるので注意が必要です。
一度ブラックリストに載ると数年間は新たにクレジットカードを作ることができなくなります。
さらに新規のローンを組むことも難しくなるでしょう。自分の信用情報に傷が付くことと引き換えに任意売却を行うことになるので、
任意売却を行う際は事前にこのようなリスクが生じることを見越した上で慎重に手続きを進めましょう。
債権者と連帯保証人による合意が必須
任意売却を行っても債務が残る場合、
債務者が自己破産や夜逃げをしてしまうと残りの債務の請求が連帯保証人の元にいってしまいます。
連帯保証人の責任の度合いが大きいことから、任意売却を行う際は債権者との合意だけでなく
連帯保証人との合意も必須となっています。さらに任意売却を行うのであれば、連帯保証人に連絡を取って合意を取る手間もかかるでしょう。
競売になる可能性もある
競売の申し立てが行われている状態で任意売却をした場合は、
競売が完了する前に任意売却を完了させる必要があります。
競売当日までに任意売却が行われなければ、不動産が競売にかけられる可能性があるの注意が必要です。
任意売却はいつでも行えるというわけではなく、
競売手続きの進行状況をきちんと把握した上で売却に向けた手続きを迅速に行う必要があるのです。
任意売却を選ぶべきパターン
住宅ローンを支払い続けることができず所有物件を手放す必要がある場合、
競売手続きと任意売却のいずれかを選択することになります。
状況により任意売却を選択した方がメリットがあるケースもあることから、
事前に任意売却を選ぶべきパターンを押さえておくことをおすすめします。
ここからは、具体的に4つの場面に焦点を絞り、
任意売却を行うべき状況やタイミング、任意売却を行うべき理由について解説します
住宅ローンの残高が高額かつ物件の価値が下がっている
高額な住宅ローンがまだ残っているにも関わらず、
購入時よりも物件の資産価値が下がっている場合、任意売却を行うことができます。
債権者側としては、今後物件の資産価値が上昇しなければ
仮に抵当権を行使したとしても債権を全額回収することはできません。
任意売却をした後も債務は残るものの、
資産価値が大幅に下がる前に任意売却を行った方が債権者は得だと言えるでしょう。
債務者側も、多額の住宅ローンが残っているのに収入が減ったり途絶えた場合、
物件の価値が下がりきらない段階で任意売却を行い債務を整理する方が、結果的に返済額を少なくできるため安心です。
収入の減少によりローン返済が難しい
例えば突然会社が倒産した場合やリストラされた場合、
業績不振で給料が減少した場合などは、これまでと同じように
住宅ローンを返済することが難しくなるでしょう。
返済が数ヶ月滞ると不動産を競売にかけられてしまう恐れがあります。
競売は落札者側の都合で強引に立ち退きを求められるケースもあるので注意が必要です。
その一方で、任意売却であれば強引に立ち退きにあうことがなく、計画的に手続きを進めることが可能です。
ローンの返済が困難な状況が続いた場合には、まずは専門家に相談し、
ためらうことなく任意売却することをおすすめします。
離婚をきっかけに家を売却したいとき
離婚をきっかけに任意売却するケースも多くなっています。
離婚をすると財産分与を行いますが、いまだに住宅ローンが残っている場合には
ローンの支払いや名義変更でトラブルが生じる恐れがあるので注意が必要です。
離婚して一人になってしまうとローンの返済が重く生活にのしかかり、精神的に大きな負担になることが予想されます。
また慰謝料の代わりに支払ってもらうはずだった住宅ローンを別れた相手が払わない結果、金銭問題が発生する可能性もあるのです。
任意売却手続きのタイミング
競売よりもメリットが多い任意売却ですが、
債務者の立場からすれば、任意売買を行うことは決して簡単なことではありません。
金融機関から督促が届いても何をしたら良いか分からず、どこに相談すれば良いのかも分からない方も多いことでしょう。
不安を抱えたまま適切な時期を逃してしまうと、
任意売却を行うことができなくなる場合もあるので注意が必要です。
任意売却を行う際は、いつから手続きを始めると良いのでしょうか。
ここからは、任意売却手続きを行う際の適切なタイミングについて解説していきます。
ローン滞納から3～6ヶ月が相談時
一般的には、住宅ローンを滞納すると金融機関から支払いの催促を行う督促状が届きます。
状の送達から3～6ヶ月たつと期限の利益が喪失し、改めて通知が来て一括で返済するよう求められます。
この段階から任意売却が可能になることから、任意売却の相談を行う場合は、
ローンを滞納した段階から3～6ヶ月の間に相談するのがもっとも適した時期と言えるでしょう。
もちろん早ければ早いほど余裕を持って準備を進めることができます。
失業や給料の減額などの理由で、ローンの支払いが厳しくなったタイミングで早めに相談しても良いでしょう。
タイムリミットは競売当日まで
いったん債権者が競売を始めてしまうと任意売却はできなくなります。
タイムリミットは競売当日までとなることから、競売当日の前日までには任意売却を開始することが、
任意売却の手続きを進めるための前提条件となります。
期限の利益を喪失してから約2ヶ月後に裁判所から競売開始決定通知が届き、競売開始から約4ヶ月後に
期間入札通知が届きます。期間入札通知が届くと物件の一般公開が始まりますので、競売開始までほとんど時間が無くなります。
どんなに仕事が忙しくて時間がない方であっても、この期間入札通知が届いたら本気で任意売却の手続きを進める必要があるでしょう。
任意売却の際の流れ
任意売却を進める際には、その都度様々な手続きが必要になります。
手続きが途中で滞ることがないように、事前に任意売却手続き全体の流れを把握することが大切になります。
任意売却の流れは、主に以下の5つのステップで構成されています。
- 督促が来たら専門家に相談
- 不動産価格の査定を行う
- 専門家と債権者が交渉
- 業者による売却活動の開始
- 売買契約締結後に引き渡し
以下、それぞれのステップについて解説していきます。
1.督促が来たら専門家に相談
住宅ローンの支払いが数ヶ月滞ると、金融機関から住宅ローンの催促状が届きます。
滞納から6ヶ月経過すると分割払いの権利を失うことになり（期限の利益の喪失）、金融機関は一括返済を促すようになるので気をつけましょう。
競売の手続きが開始される前であれば、比較的余裕を持って不動産の買い手を探すことができるため任意売却の成功率が高くなります。
可能であれば金融機関から督促が届いたタイミングで、弁護士などの専門家に今後の対応策について相談することをおすすめします。
一人で悩んでいても時間がたつばかりで、何ら解決には至りません。
早い段階で専門家に相談を行い、その都度アドバイスをもらい不安を解消すると良いでしょう。
2.不動産価格の査定を行う
不動産の任意売却を無事に成功させるためには、
市場価格に沿って適切に不動産価格の査定を行うことが重要になります。間違った価格設定を行うと
なかなか買い主が見つからず、競売手続きを進められることになる可能性があるので注意が必要です。
逆に適切に不動産価格の査定を行うことができれば、すぐに買主が見つかり
その後の手続きもスムーズに進めることが可能となります。
まずは任意売却を行う前に、信頼できる不動産会社と連携して不動産価格の査定を行いましょう。
尚、任意売却をする前に不動産の相場価格を知るなら、1件1件不動産会社に依頼するには手間も時間も掛かります。
そこでおすすめなのが一括査定サイトを利用することです。
不動産の査定一括サイトは、売却する不動産の情報や連絡などをWeb上で入力し、
一度に複数の不動産会社から査定をしてもらうことができます。
手間をかけないで複数の査定の結果から比較することがおすすめです。
スムーズに任意売却を進めるには
一般的に金融機関による督促から任意売却手続きが無事に終了するまで、
3〜6ヶ月程度の期間がかかると言われています。借入先の金融機関が民間系の金融機関か
住宅金融公庫のような公的な機関かによっても、かかる時間や流れも多少変わるので余裕を持って準備することが重要です。
任意売却を行うと決めたら、のんびりと手続きを進めるのでなく、
できる限りスピーディーに手続きを進めることを心がけましょう。
ここからは、任意売却手続きをスムーズに進めるためのコツを2つ紹介します。
任意売却専門の業者に依頼をする
任意売却を行う際は、任意売却の実績が多く、
弁護士や土地家屋調査士などの専門家とも密に連携している不動産業者に
手続きを依頼をすることをおすすめします。
任意売却の実績が多い業者であれば、
これまで様々なケースを手がけていることからノウハウを豊富に持っていることが期待できます。
さらに多くの専門家とのコネクションがあれば、効率的かつスピーディーに手続きを進めることができるので安心です。
任意売却専門の業者はネット上にいくつもあります。
中には満足のいく仕事をしてくれない悪質な業者もあるので注意が必要です。気をひくようなキャッチコピーに惑わされることなく、
口コミや評判、これまでの実績を元にして適切に業者を選定して依頼をしましょう。
任意売却が可能な期間を覚えておく
任意売却に至る流れとして、債権者である金融機関から
期限の利益喪失予告書が届いてから競売当日まで、約2ヶ月となります。
競売が行われる前日までであれば任意売却が可能であることから、期間内に早急に
買い主を探すことが任意売却を成功させるための重要なポイントです。
なかなか買い主が見つからない状況が続いてしまうと、債権者は積極的に競売手続きを始めることから注意が必要です。
任意売却を行う際はあらかじめ任意売却が可能な期間をしっかりと覚えておき、
事前に相談先もいくつか決めておくことをおすすめします。
タイミングとしては、住宅ローンを滞納し始めて今後も払えない可能性を感じた段階で、
任意売却を視野に入れて情報を収集したり専門家に相談し始めたりすると良いでしょう。
まとめ
今回は任意売却の方法や手続きの流れ、任意売却のメリットやデメリットなどを紹介しました。
住宅ローンを抱えているものの現在は問題なく返済している場合でも、
勤務先の倒産や給料の減額、突然の病気、離婚など不測の事態が生じてローンを弁済できなくなる可能性は誰にでもあります。
その際に任意売却の手段を上手に活用することができれば、競売のように強制的に自宅を売却されることなく、
通常の不動産売買のように計画的に手続きを進めることができます。
転居先の確保や残債の分割払いなども可能になることから、任意売却を行うメリットは多数あるのです。
しかし任意売却は自分一人で行うことはできません。
任意売却を成功させるためには、経験豊富な専門業者や債権者である金融機関、不動産の販売を行う不動産業者と
上手に連携して手続きを進める必要があります。
今後任意売却を行う際には、ぜひ今回の記事を参考にして手続きを進めることをおすすめします。
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