税金の基礎知識！「不動産の売却益」と「節税方法」

不動産売買においては、土地や物件の売却によって得られた利益（売却益）に対して税金が課せられます。

儲けがあれば必ず税金もかかってくるということで、個人・法人に関わらず売却益には必ず税金がかかるものと考えてください。

今回は、不動産の売却益とその節税方法について述べていきたいと思います。

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売却益は「譲渡所得」

不動産を売却することで得られる利益は、個人の場合「譲渡所得」という名目になります。「給与所得」など個人に対する10種類の所得の一つに分類され、不動産を取得してから売却するまでに生じた利益のことを指します。

譲渡所得は、売却した不動産の取得費に売却費用を加算し、譲渡価格から差し引いたものです。※譲渡価格－（取得費＋売却費用）

取得費とは土地や建物を購入した時の代金、建築代、購入手数料などになりますが、譲渡価格を求めるためには、取得費に対して不動産を所有していた期間中の「減価償却（一定の支出を何年かに分けて費用にすること）」がされていなければなりません。

一度取得費の合計額を算出し、そこから減価償却費相当額を差し引いた金額が正しい取得費となります。

不動産物件が居住用であれば、譲渡所得から3,000万円分の特別控除を受けることができるほか、所有期間が10年以上などの要件を満たせば、軽減税率の特例を受けることができます。

ただし譲渡した年の1月1日時点で判断されるので、所有していた年月がきちんと要件を満たしていることがポイントです。

譲渡所得は2種類に分けられる

また、譲渡所得は持ち主が所有していた期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類に分けられます。

長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるものです。税率は20.315％と、短期譲渡所得よりも安くなります。一方の短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日で所有期間が5年以下のもので、税率は39.63％。長期譲渡所得の不動産の方が税率が低くなります。

不動産売却でマイナスになった場合

不動産を売却して、必ずしも利益がプラスになるわけではありません。状況によってはマイナスに転じ、「譲渡損失」が生じることがあります。

「居住用物件の買い替えをするために家を売ったが、買った時よりも安く売れてしまった」というときには譲渡損失になります。

確定申告は必ずしも利益が出た時だけではなく、損失が生じた際にも行うことができます。居住用物件の譲渡では、給与所得や事業所得など他の所得から譲渡損失を控除できる「損益通算」を行うことができるのです。

土地や建物の売却でマイナスになってしまった分の金額を、給与所得などの他の所得から差し引くことで、譲渡損を消化することができます。

それでも消化しきれない場合には、控除しきれない分を翌年以降にわたって繰り越し3年間損益通算を行うことも可能です。所得税の大幅な減税が可能になるので、万が一マイホームが安く売れてしまったなら、忘れずに申告しておきたいところです。

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利益が出たら必ず確定申告を

マンションや一戸建て、土地など各種不動産を売却し、利益が出た場合には必ず確定申告を行わなければなりません。確定申告が必要なのは投資用の物件や土地だけではなく、居住用の不動産についても同じです。

自営業者など、収入が一定ではない方は1月1日から12月31日までの収入の合計が出るのを待ち、収入と経費を確定させたうえで、その翌年の2月から3月の間に税務署に確定申告をしなければなりません。

不動産売却時の節税について

個人の譲渡所得にかかる税率を変えることはできませんが、長期譲渡所得が適用されれば短期譲渡所得よりも減税され、居住用であれば特別控除も受けることができます。

また、確定申告では譲渡損失が出てしまった方が、所得税を減税してもらえるというメリットもあります。

本格的に節税対策を講じるためには、不動産の売り時を慎重に見計らう必要があります。高く売って短期譲渡所得分の税金を払うべきか、長期譲渡にしてから売却し、税率を抑えた方が良いのかは、手元に残る分を算出してから判断する必要があります。

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まとめ

不動産の売買には高い税率がかかるというイメージがありますが、物件によっては必ずしも高額とは限りません。

譲渡所得が算出できれば、確定申告で支払う税額も計算できますし、所有年数や不動産が居住用かどうかなど、細かい部分まで分かればさらに具体的な額が求められます。

自分自身で譲渡所得を算出するには、前もって取得費や減価償却費などを把握しておく必要があります。具体的な金額が分からないときは税務署に尋ねたり、税理士に相談すると安心です。

また、確定申告について良く分からないことがあれば、税務署に尋ねるか、税理士に確定申告を依頼するのも良いでしょう。初めて譲渡所得に関して確定申告をする場合や、自営業の方は、専門家の力を借りながら申告を行うととてもスムーズです。

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