マンションを購入するなら、あなたは新築と中古、どちらを選びますか？

中古マンションの売買件数は長い目で見ると増減を繰り返していますが、それでも平成初期のころに比べると、中古マンション市場は活発化していると言えます。

しかしなぜ今、中古マンションが注目を浴びているのでしょうか？

中古マンションには、新築マンションや戸建ての住宅にはないメリットが確かにあります。

それは一見とても魅力的に思えるのですが注意点についても良く知っておかないと、我が家のお城となるはずのマンションが、想像していたものと全く別物になってしまう可能性もあるのです。

そんな事態を避けるためにも、中古マンションの正しい選び方、中古マンションにおける様々な注意点、そしてマンションの購入を失敗しないための注意事項を改めて知る必要があります。中古マンションに対する正しい知識を持ち、中古マンションの購入を成功に導きましょう。

今回は、中古マンションの購入で失敗しないための注意事項5つについてご紹介します。

注意事項1．自分の住みたい条件とあっているか？

中古マンションを買う上で、最も大切なことは「自分の住みたい条件とマッチしているのか」という部分です。

不動産会社にのせられて、言われるがままに契約することだけは絶対にしてはいけません！

自分の希望する条件とマッチしている物件なのか、その目安となるチェック項目についてまとめましたのでご覧ください。

チェックポイント1.家族とライフスタイル

まずチェックしておきたいのが、気に入ったマンションの立地が家族のライフスタイルに則しているかどうか、という部分です。

家族の通勤や通学において不便がないか、気軽に買い物ができるスーパーが近くにあるのかなど、しっかり調べておきましょう。

警察や消防署も近い方が安心ですが、あまり近すぎても騒音問題に悩まされます。

チェックポイント2.リフォームは可能か

中古マンションを購入するときは、ほとんどの人がリフォームを前提としていることと思います。

しかし、マンションによっては規約でリフォームに制限を設けていることも多いため、事前にマンション規約を見て、リフォーム可能な範囲を調べておくべきです。

リフォームできる範囲があまりにも狭い場合には、入居時だけではなく将来的にもリフォームできず不便な思いをしてしまうことがあります。

チェックポイント3．将来的な資産価値について

マンションの場合、戸建てと異なり立地条件によってその価値のほとんどが決定されます。将来にわたっても資産価値が失われないマンションというのは、「この先も栄えているであろう街にあるマンション」という予測を立てることができます。

将来にわたっても資産価値が失われにくいマンションの立地条件として、考えられるものは以下の通りです。

・再開発済みで利便性が良い

・ランドマークや有名観光スポットがある

・街自体の知名度が高い(県庁所在地など)

・教育のための施設が多く、教育レベルが高い

これらを参考にして購入マンションの地区を選んでおくと、将来売却することになった時にも安心です。

チェックポイント4．耐震基準

特に高層マンションであれば、耐震基準については見逃すことができません。

中古マンション、とりわけ昭和56年以前に建てられたものは特に注意してください。

昭和56年には新たな耐震基準が設けられ、これによってすべての建物が「震度6でも倒壊しないよう」に作られるようになりました。

しかしそれ以前の建物は現在の耐震基準を満たしていません。また、鉄筋コンクリートの寿命は60～70年とされていますから、古いマンションは「コンクリートの劣化による崩落」という危険性も孕んでいます。

大規模地震が来ても家族の安全を守れるように、新耐震基準を満たす建物か、耐震補強を施してあるマンションを選びましょう。

チェックポイント5．家族計画と間取り

購入を考えているそのマンション、間取りのチェックは済んでいますか？これから家族を増やしていこうと考えている方は、将来的にもこの間取りと面積で家族全員が満足のいく生活ができるのか、改めて考えてみてください。

また、古いマンションは間取りも古く、現代の生活には則していないことも多いのが現状です。

間取りを変更するリフォームは大規模で資金も必要となりますから、なるべく小さな資金でマイホームをと考えている方は、リフォームなしでも満足できる間取りのマンションを選ぶようにするようにしましょう。

注意事項2．不動産会社の選び方は正しいか？

中古マンションの購入で注意したいこと、2番目は「不動産会社の選び方について」です。

理想のマイホームを手に入れるためには正しい不動産会社を選ぶ必要がありますので、不動産会社の選び方について詳しく解説していきます。

不動産業者の種類を確認

中古マンションを購入するための不動産会社には、いくつか種類があります。

最も一般的なのが「仲介」を行っている不動産会社で、マンションを売りたい人とその物件を紹介し、購入までのサポート役に徹してくれます。

その他、直接自社の所有する物件を売却し不動産業者自体が「売主」となる不動産業者もあり、さらには売主の代理人となって「販売代理」を行う不動産業者もあります。

それに加え、マンションの販売・仲介が得意な不動産会社もあれば、戸建てや賃貸物件の売買を得意とする不動産業者もあります。

不動産業者を選ぶときには、売主は個人なのか不動産業者なのか、マンションの販売が得意な業者なのか、よく調べておきましょう。

業者の持つ情報の鮮度

不動産会社選びにおいて、「どれだけ新鮮な情報を扱っているか」というのはとても重要です。

いい物件はすぐに売れてしまいますから、いつでも最新の情報を仕入れている業者に仲介を依頼することで、よりいい物件を早い段階で確保することができます。

レインズに登録していることはもちろん、個人客やお得意様の多い不動産業者を選びましょう。

希望エリアに強い不動産会社か

不動産会社は、それぞれに「強いエリア」を持っています。

もし資産価値の失われない、好立地のマンションを探しているのであれば、そのエリアに強い不動産会社にマンション購入の相談をしてみましょう。

売主との関係性

仲介している不動産業者が売主と同じ場合、その業者が売主と良好な関係性を築いているのかも大切な要素です。

売主との関係が深ければ、物件の正しい情報を多く所有している可能性が高まります。

売主の虚偽申告による被害やトラブルも、未然に防ぐことができるでしょう。

不動産会社や担当者との相性

不動産会社を選ぶときには、感覚的に「この担当さんなら信用できる」といったインスピレーションも大切になります。

信頼できそうな担当者であれば、気軽に相談し不安点や不満点を解消していくことができるでしょう。

担当者とも性格の相性もありますし、「接していて不快な気分にならない」担当者を選ぶことをおすすめします。

注意事項3．安全なマンションか？

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マンションを購入するなら、その安全性についてもしっかり確認しておきましょう。

立地

警察や消防、学校、病院など必要な施設が揃っていれば、安全である可能性が高くなります。

しかし、立地条件のいい「駅近」は治安が悪い傾向にありますので、「子供の通学路の安全」は確保できるのか、気に入った物件があれば実際に物件から歩いて確認してみてください。

マンションの共有部の手入れ

マンション自体にどのような人たちが住んでいるのか、管理が行き届いているのかという点も安全面につながってきます。

しっかり手入れされ、一見どこにもゴミや汚れが蓄積していないマンションは安全である可能性が高いです。

共有部がきれいなマンションは、管理が行き届き住人も気遣いができる、ということを示しています。

注意事項4．資産価値はあるか？

将来的な資産価値について、マンションの場合はよく吟味しておく必要があります。

マンションにはどうしても、「建て替え」や「住み替え」といった問題がついて回ります。

売却する際のフットワークが軽いというのはマンションの利点でもあるのですが、実際に売却する際に資産価値が大暴落していることだけは避けたいですよね。

マンションの将来的な資産価値は「立地によってほとんど決まる」と【自分の住みたい条件とあっているか？】の項でも少し触れましたが、さらに詳しく解説していきます。

マンションの資産価値の見極め方

実際に人気のあるエリアに建つマンション、駅から徒歩5分以内にあるマンションは将来的にも資産価値が下がらないことが予想されます。

しかし駅近の物件は、購入時点での価格も高くなるでしょう。少し遠くとも、駅から徒歩10分以内であれば、売却時に相場以上の価格で売れやすいようです。

これから先、どんどん高齢化が進む中で「駅近」というポイントはさらに高評価を得るようになるでしょう。いつ売却するのか、ということが決まっていなくても、駅近物件であれば資産として活用できる可能性が高まります。

そしてこれは「当たり前」と思われてしまうかもしれませんが、「住みたい街ランキング」上位にある街は資産価値が下がりにくいと言えるでしょう。

売却時にマンションに資産価値が残らないこともある

いくら将来を予想して購入しても、最終的には売却する段にならないと実際の価値はわからないものです。

あれこれと考え抜いたマンションでも、将来的な資産価値は確証されるものではありませんので注意してください。

注意事項5．資金計画は妥当か？

最終的に購入するマンションを見つけたとして、その価格は適正なローンで買える額なのかということは、実はマンションを購入する上で重要な要素となります。

将来的にマンションのローンが払えず、泣く泣くマイホームを手放す人も少なくありません。

適正な住宅ローンはどのぐらいの額なのか、どうやって適正か見極めることができるのか、最後に、マンションの住宅ローンについて詳しく解説していきます。

ローンの月々返済について

マンションのローン返済額を、「今までの賃貸の家賃と同じ」にしてしまい、その後ローンが払えなくなってしまう人もいます。

これは、マンションには住宅ローンの返済だけではなく、「管理費」や「修繕費積み立て」といった別の月々支払いが発生するためです。

無理な住宅ローンを組んでしまうのは、この住宅ローン以外の月々支払いを加味してローンを組み立てると、「気に入った物件が買えない」という背景もあるでしょう。

そんな時には少しでも頭金を用意し、住宅ローンの総額を減らす必要があります。

「住宅ローンはみんな借りているから自分も大丈夫」、といった根拠のない自信を持っていると、最終的には家族全員が路頭に迷ってしまうかもしれないという危機感をもって住宅ローンの返済額を決めてください。

また、ボーナス払いを併用する場合には、「ボーナスが出なかった」ときでも払えるように、貯蓄額にはゆとりを持たせて購入するのがおすすめです。

夫婦ペアローンの落とし穴

担当者のこのようなセリフで、安易に購入を決めてしまっていませんか？「ご主人の収入じゃ買えない？でも奥さんの収入もありますよね。ペアローンならいけると思いますよ！」

夫婦ペアローンとは、その名の通り夫婦両方の名義で住宅ローンを組む方法です。

夫婦ペアローンならどちらか一方の収入では購入できない住宅を購入できるからと、共働きの増えている近年、このペアローンを活用している家庭もあります。

しかし、将来的な住宅ローンの支払いを考えた時、ペアローンでは破たんする未来もある、ということを覚えておきましょう。

奥さんが妊娠・出産で離職したり、ご主人が仕事を辞めてしまった・転職してしまったときに、「返済額いっぱいのペアローン」では、住宅ローンの返済で手一杯となり、まともな生活が送れなくなってしまうことがあります。

住宅ローンを借りるときには、「どちらか一方の収入だけで返済できる額」にしておくのが賢明です。

家族計画と住宅ローン

結婚を機にマイホームとしてマンションを購入した方は、この先の家族計画も視野に入れて住宅ローンを組みましょう。

子供は何人ほしいのか、将来的に親が一緒に住むのか、夫婦二人だけの生活が続くのか、よく話し合ってみてください。

そして、家族が増えても支払えるだけの住宅ローン返済額にしておきましょう。

＊よく似た内容の記事はこちら
任意売却の基本は「住宅ローンが返済できなくなっても慌てない」こと

まとめ

中古マンションの購入について、新しい発見はありましたでしょうか。

中古マンションを購入するのであれば、間取りや内装の良さだけで購入を決めることはできません。

将来的な資産価値も視野に入れるのであれば、立地はマンションを決める大きな要素となるでしょう。

しかし人気の街や駅に近いマンションは、治安に不安が残ります。安全性についてのチェックは怠らず、きちんと行うようにしてください。

後悔の無いマンション購入を叶えるために、今から資金だけではなく、知識の準備もしっかりしておきましょう！

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