不動産売買は仲介業者?それとも買取業者?徹底比較しました!

自分の持っている物件や土地を売りたい!と思ったとき、あなたはどんな方法でそれを叶えますか?

 

一般的に不動産を売却する時にはまずは不動産業者に売却の相談、物件の査定の申し込みをするところから始まり、次の手順で取引が進んでいきます。

 

1-査定依頼と物件調査

2-物件から得られた情報や不動産業者が持つデータによって査定額が決定

3-仲介業者と媒介契約を結び買主募集

4-売買契約と代金清算、物件引き渡し

 

これは「仲介」と呼ばれる売買方法の場合です。多くの人が不動産の売却といえばこの「仲介」による売買を想像しますが、これ以外に不動産業者が直接物件を買い取る「買取」という方法も存在していることをご存知でしょうか。

 

仲介を選択すれば仲介業者に、買取を希望すれば買取業者と直接取引を進めることになっていくのですが、不動産を理想通りに売却したいのであれば、実際に取引をする前にどちらにもメリット・デメリットがあることを覚えておく必要があるでしょう。

 

今回は仲介業者と買取業者、両者のメリットとデメリットを詳しく解説し、どのような場合にどちらを選べばいいのか、その答えを探っていきます。

 

不動産売買の流れ

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まずは不動産売買を行う際の全体の流れと、その時に確認しておくべき事柄について見ていきましょう。

 

1-売却相談・査定依頼

不動産の売却を考えた時、まず最初に行うことは不動産業者への「売却の相談」です。

 

自分の所有する不動産をどうやって売却していけばいいのか、いつごろまでに売りたいなど細かい相談をしてみましょう。

 

そして不動産の売却価格を決める「査定」を、売却に有利な価格と条件を調べるために複数の不動産業者に依頼してください。

 

「確認しておくこと」

売却相談の前に、物件についてもう一度以下のことを確認してみてください。

 

・土地や建物の権利

借地権の土地を自分の土地だと勘違いしていることがあるので注意しましょう。

 

・敷地の境界の確認・配管類の通っている場所

敷地トラブルを避ける為には最初に確認しておきたい項目です。配管類が人の敷地を通っていることもあるので再度確認をしましょう。

 

・建築時に受け取った書類一式

建築時の書類があると、査定に役立つほか買い手側にも好印象です。

 

・住宅ローンの残高

住宅ローンの残高がいくらなのか、もし売却額がローン残高を下回っても現金で支払える額なのか確認しましょう。

 

2-物件調査と価格決定

根拠のある査定額を算出してもらうためには、現地での物件調査が必須になります。不動産業者が実際に訪れ、物件に関する様々なデータを取得し査定額に反映させます。

 

「確認しておくこと」

査定額が出たら、なぜその額になったのか納得できるまで説明を受けてください。疑問点があれば即座に業者に質問し、すぐに不安を解消しましょう。

 

3-媒介契約と買主募集

信頼できる不動産業者が見つかったら、仲介依頼のための媒介契約をしましょう。

 

媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種があります。現在多く用いられている媒介契約は「専属専任」になりますが、媒介契約によって買主募集の形態が異なるので注意が必要です。

 

「確認しておくこと」

買主募集をする際、一般では他業者にも仲介を依頼できるためより多くの購入希望者を集めることができますが、専任と専属専任では媒介契約を結んだ業者としか仲介依頼ができなくなります。

 

さらに専任では自分で買主を見つけることもできますが、専属専任ではそれもできず、すべてを不動産業者に任せるほかなくなります。

 

専属専任媒介契約を結ぶときには、必ず「本当に信頼できる」不動産業者にしましょう。

 

4-売買契約と物件引き渡し

買主が見つかり売買契約に進むと、売買契約時には手付金(おおよそ不動産価格の20%)を買主から受け取り、仲介手数料の半額を不動産業者に支払うことになります。

 

その後買主から物件の残金を受取り、物件を引き渡し、不動産業者に残りの仲介手数料を支払い不動産売買は終了となります。

 

「確認しておくこと」

物件の引き渡しまでに抵当権抹消の準備、権利書等の各種書類、税金にかかわる証明書などを準備しておきましょう。

 

仲介業者で不動産売買したときのメリット・デメリット

17-03-11

ここからは、仲介業者による不動産売買におけるメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。

 

仲介業者で不動産売買したときのメリット

仲介業者で不動産売買したときのメリットは次の1つです。

「メリット1-売却価格が高くなる可能性がある。」

仲介業者に依頼する場合、「売却価格が高くなる」可能性があります。

ご売却したい時期に余裕があり、時間がかかってでも少しでも高くご売却されたい方は仲介業者へ依頼される方が多いです。

しかし、これはあくまで可能性の話であって、販売期間が長ければどんどん値下げをしていかなければ売れないので、希望の売却額では売れない場合も多々あります。

買主からの値下げ交渉があったり、仲介手数料もかかりますので売却価格は高くても

意外と利益が少なかった。というケースもありますので注意しましょう。

3000万円の売買価格の場合、103万6800円の仲介手数料がかかります。

 

仲介業者で不動産売買したときのデメリット

一方で、仲介業者に依頼したときのデメリットは5つありますので、詳しく見ていきましょう。

 

「デメリット1-売却にかかる時間の長さ」

仲介業者に売却を依頼すると、どうしても取引完了までにかかる時間が長くなってしまいます。

売却相談、査定、広告を出して内覧して・・・と踏まなければいけない手順が多いことがその理由です。また、買主側との交渉にも都度仲介業者が入る形になるので引き渡しまでは最短で3か月、平均で半年、長いと1年以上の時間を要します。

内覧で休日が奪われてしまう。

購入を検討されている方は、かならず家の中を見たいので、休日ごとに家の中を見せる必要があります。

必然的に土日の時間が奪われてしまい、どこにも行けなくなる場合も多いです。

仲介業者に売却を依頼すると、どうしても取引完了までにかかる時間が長くなってしまいます。

売却相談、査定、広告を出して内覧して・・・と踏まなければいけない手順が多いことがその理由です。また、買主側との交渉にも都度仲介業者が入る形になるので引き渡しまでは最短で3か月、平均で半年、長いと1年以上の時間を要します。

 

「デメリット2-仲介手数料が発生する」

仲介業者の一番のデメリットと言えるのが「仲介手数料」です。仲介手数料の負担は物件の価格が高ければ高いほど大きくなります。

 

仲介業者の利益となるのは仲介手数料のみ、ということを考えると仕方のないことですが、物件を売却してもその収益すべてが手元に残るわけではないことは覚えておきましょう。

 

「デメリット3-リフォームが必要になることもある」

仲介による売却では、買主側の要望によって売却前にリフォームが必要なってしまうことがあります。壁の穴などの負担の少ない修復であればさほど負担にはなりませんが、シロアリ駆除や雨漏りのリフォーム等が必要になると、その負担額はとても大きいものになってしまいます。

 

「デメリット4-売主さんは瑕疵担保責任を負う」

雨漏り、白蟻、配水管の故障、建物構造上主要な部位の木部の腐蝕などの保証を一定の期間負うことがあります。こうなった場合の資金も用意しておくことが、トラブルを避ける得策でしょう。

売却契約時に虚偽の申告をしていれば、訴訟などのリスクがありますので、少しでも高く売りたい気持ちは分かりますが絶対に嘘をつかないようにしましょう。

 

「デメリット5-いつ売却できるかわからない」

仲介という取引の性質上、物件の売り出しから売却までどのぐらいの期間がかかるのか、具体的にはいつ売却できるのかということが一切わかりません。

 

すぐさま現金が必要で不動産を売却しなければいけないという場合には、資金計画が立てにくい仲介の売買は不向きです。また、住宅の買い替えによる売却の時にも、仲介を選ぶと次の住宅を購入するためのローン借り入れが難しくなりますので注意しましょう。

 

買取業者で不動産売買したときのメリット・デメリット

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次に、買取業者で不動産売買したときに考えられるメリットとデメリットについてご紹介します。

 

買取業者で不動産売買したときのメリット

買取業者に不動産を売却することで得られるメリットは次の6つです。

 

メリット1 – 売却に必要な現金が少なくてすむ

買取り業者との取引では、不動産売却時に必要な現金が仲介業者と比べて少なく済む強みがあります。

まず、仲介業者で必要な仲介手数料が必要ありません。3000万円の売買では100万円も節約することができます。

メリット2 – 住宅ローンの返済が辛くなったときに即現金化

住宅ローンが支払えなくなり、延滞が続き競売に掛けられて安く叩かれる前に売却できます。

 

メリット3 – 不動産の相続は色々面倒。だから買取!

相続した不動産はそのままですと分配が困難。

仲介業者へ依頼してもいつ売れるか分からず、その間にトラブルが発生することも。

すぐに法定相続人と資産を分配されたい方にも買取なら対応できます。

 

メリット4 – 誰にも知られずに売却が可能

離婚や家族トラブルで売却せざるおえなくなった場合、出来るだけまわりにバレずに売却したいもの。

買取なら、一切宣伝活動はしないので、まわりにバレる必要はありません。(仲介業者の場合、まずはご自宅の周りから広告チラシを配っていきますので絶対バレます。)

 

メリット5 – 休日ごとの内覧の心配はいりません。

買取業者に売却する場合、家の中をみせることは基本的に1回だけで済みます。時間をとられる心配も要りませんので、計画的に休日を過ごすことができます。

 

メリット6 – 売却後のリスクはなし!

仲介業者の場合にあった瑕疵担保責任も一切負う必要はありません。瑕疵担保責任は買取業者が責任をもって対応します。

売却時にわからなかった住宅の欠陥やシロアリ被害、雨漏りなどの修復費用も買取り業者が負担します。

安心して次の新しい住居へ移り住むことができるでしょう。

 

 

不動産売買時の得する方法

最後に、不動産売買時に得する方法についてご紹介します。これを実行するだけで、できるだけ高く不動産を売却することができますよ。

 

仲介業者で不動産売買したときにお得になる方法

仲介業者で不動産売買するときには、まず一括査定などを利用して複数の業者とコンタクトを取り、信頼できる仲介業者を探しましょう。

 

査定・内覧時にはできるだけ物件をきれいにしておくと、高い価格で売却しやすくなりお得です。

 

更に実際に不動産を売却する時期は12月にすると、一番需要のある3~4月に売約できる確率が上がります。

 

物件について値下げ交渉をしてくる買主には、瑕疵担保責任免責を条件とし、将来的なトラブルを回避しましょう。

*よく似た内容の記事はこちら
手付金って何?不動産を売却する側も知っておくべき売買契約時の手付金とは

買取業者で不動産売買したときにお得になる方法

買取業者を利用する際には、「買取価格を即決しない」ことが大切です。すぐに現金が欲しくとも、提示された一番最初の金額で合意してしまうのは損です。少しでも高く買取してもらえるよう、価格交渉をしてみましょう。

 

また、買取は売却よりも価格が安くなるため節税効果もあります。マイホームの買い替えの際、譲渡損失(売却したが利益が出なかった)があれば、給与やその他の所得と「損益通算」ができ、所得税を節税することができるのです。

 

<参考>損益通算(国税庁HP)

 

損益通算はマイホーム売却の翌年から3年間有効です。1度の損益通算で控除しきれなかった分は、さらに翌年以降に繰り越すことができます。

 

まとめ

不動産売買は、仲介・買取どちらも一長一短です。買取は不動産価格が安くなってしまうデメリットは確かにありますが、それが逆に節税に効果を発揮することもありますし、全くのデメリットとも言い切れません。

 

不動産の売却を「仲介」で行うにしろ、「買取」を利用するにしろ、一人で悩まずまずは専門業者に相談してみることが一番の近道です。

 

業者に相談したからといって、必ず不動産を売却しなければいけないわけではありません。不動産売却に関する不安や疑問は、買取業者や仲介業者に直接相談し解消していきましょう。

 

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