不動産の売却価格に影響する？ハザードマップの種類と地価との関係

ハザードマップは、水害や地震や火山の噴火といった自然災害による被害について、過去のデータから予測した地図のことです。

基本的には防災を目的として作られているため、避難場所や避難経路といった情報もきちんと掲載されています。

ハザードマップは各市区町村にて作成されていますが、国土交通省ハザードマップポータルサイトにて、日本全国のハザードマップをチェックすることもできます。

国土交通省ハザードマップポータルサイト

わがまちハザードマップ（国土交通省HP)

ハザードマップの種類

ハザードマップには、大まかに分けて7種類があります。

1.洪水

河川の氾濫や浸水の予測されるエリアにて公開されています。

インターネットで公開しているところと、問い合わせで対応しているところがあります。

2.内水

ゲリラ豪雨などの大量の雨が降った際に、下水道では処理しきれずに、河川へと流れることができずに起きる浸水の予測が公開されています。

3.高潮

台風が接近することで、高潮の被害による浸水などが予想されるエリアにて公開されています。

4.津波

大きな地震などの影響で、浸水などの津波の被害が予想されるエリアにて公開されています。

5.土砂災害

集中豪雨などによる、がけ崩れや土石流といった土砂災害の被害予測が公開されています。

6.火山

火山がもしも噴火してしまった場合、噴火レベルに合わせた避難ゾーンなどが公開されています。

7.地震

地震による地盤被害液状化や、建物被害、火災被害、震度被害、避難被害などの項目ごとに分けて公開しています。

ハザードマップの使い方

前述した「わがまちハザードマップ」にて、自身のお住いの地域や会社や学校のある地域のハザードマップを見つけた場合、どのような自然災害が予測されるのか？ということと、災害が起きてしまった際の避難経路や避難場所を確認しておきます。

ただし、あくまでも過去のデータに基づいた予測にすぎないため、ハザードマップで警戒区域となっているエリアであっても、災害の規模によっては、まったく被害がない場合もありますし、一方で、警戒区域から離れているエリアだとしても、被害に遭う可能性はゼロではありません。

そのため、ハザードマップのチェック後は、防災意識を高めると同時に、非常時に持ち出す荷物を選択し、準備しておくことで、もしもの時の被害を最小限にする工夫につながります。

ハザードマップは地価への影響があるのか？

ハザードマップの公開されている地域では、地価への影響が心配されるケースもあるようです。

例えば横浜市が発表したデータでは、「その他：Q4-1」にて、不動産価格の鑑定基準の中に洪水などの影響を加味した上で、鑑定価格を算出しているため、「特に影響はない」とされています。（1999年4月の時点）

横浜市　内水ハザードマップ・浸水想定区域図Q&A

こちらのデータ（Q5「洪水ハザードマップの公表は、地価への影響があるのでは？」）においても、洪水ハザードマップによる影響は、不動産鑑定価格の評価基準に定められているとした上で、ハザードマップはあくまでも、災害時の避難を目的としたものであり、土地の利用に関して制限をするものではないとされています。

想定問答集

もうひとつ、千葉県鎌ヶ谷市のホームページにて、「Q12「ハザードマップで浸水想定区域とされた場合、土地の価値（家屋の価値）が下がってしまうのでは？」という質問の答えとして、すでに不動産鑑定評価に災害のリスクが含まれているため、地価の下落にはつながらないとされています。

鎌ケ谷市洪水ハザードマップQ&A

公示地価

公示地価は、国土交通省から毎年1月1日時点の「標準地」の価格を、その年の3月に発表したものです。

公共事業用地の取得価格を算定するための基準となったり、土地の売買価格を高すぎず低すぎない標準的な価格にするための目安となる価格のため、実際の売買価格（実勢価格）の90%から100%の数値と言われています。

公示地価は、国土交通省地価公示・都道府県地価調査よりチェックすることができます。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

例えば、仙台の中心部とも言える、宮城県仙台市の仙台青葉-3の2010年の公示地価は、1平方メートルあたり、227000円でした。ところが2011年の公示地価は、1平方メートルあたり216000円となり、2012年は222000円、2013年には226000円、2014年には237000円、2015年には248000円、2016年には270000円となっています。

2010年から2011年にかけて11000円ほど下落したものの、2012年以降は盛り返し、2016年においては、2010年よりも43000円の上昇となっています。

2011年3月11日に起きた東日本大震災の影響があるとすれば、2012年の公示地価に表れるのですが、前年度の2011年よりも上昇しているため、それほど地価への影響はなかったと言えるかもしれません。市街地ということもあるのでしょう。