不動産を売却したあとのトラブルを防ぐ「ホーム・インスペクション」って何？

不動産の売買や取引で、「ホーム・インスペクション」は非常に重要な役割をもっています。マンションや一戸建ての売値にも影響する要素ですし、売主なら知っておきたい知識。

今回はホーム・インスペクションのポイントをチェックしながら、不動産売却にどのような影響を及ぼすのかを確認していきましょう。

ホーム・インスペクションとは？

ホーム・インスペクションとは、住宅の劣化状況や欠陥、修繕すべき部分や改修したほうが時期の目安、それに伴う費用などを、第三者の立場から専門家がアドバイスすることです。

その専門家が、「ホーム・インスペクター（建物診断士）」と呼ばれる人。すでにアメリカではホーム・インスペクションが常識となりつつあり、日本でも利用する人が増えています。

たとえば、中古住宅の購入を考えている人が購入予定の物件をホーム・インスペクションし、建物に劣化や落ち度がないかをチェックしたうえで検討するときにも利用されるようです。

物件を売りに出す人も、事前にホーム・インスペクションで“瑕疵”や“欠陥”がないかをチェックし、売却後のトラブルを防ぐという役割もあります。

シロアリ被害や地盤沈下、コンクリートの耐久性や劣化具合など、住んでいても気がつかないトラブルを発見できるため、非常に有効性の高い診断と言えるでしょう。

インスペクターの診断は、主に目視で建物の状況を確認し、室内や外壁、床下や屋根など必要箇所を実際に目で見て、劣化状況や修繕の必要性を診断していきます。

ただし、これらは一次的な診断ですから、依頼者の目的によっては詳しい診断が必要になる場合もありますし、目視だけでなく専門的な機械で調査するケースもありますね。

診断後にはホーム・インスペクターが報告書を作成し、その内容は記録として残るので建物のクオリティを保証する一つの目安として有効活用できます。

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ホーム・インスペクションの流れとは？

中古住宅を診断するとき、ホーム・インスペクターは次のような流れで調査します。

ステップ①　設計施工図の確認と実物件の照らし合わせ

ステップ②　確認済証や検査済証の確認

ステップ③　住宅の性能表示を確認

ここまでが、ホーム・インスペクションの事前チェック。

ステップ④　建物の基礎・外壁・屋根・取付金属・ベランダ・雨戸など外観の状態を診断

ステップ⑤　床・壁・天井・柱・サッシ・ドア（窓）など室内の状態を診断

ステップ⑥　建物の土台や床組・基礎の構造・シロアリなど床下を重点的に診断

ステップ⑦　屋根と天井の間の空間（小屋裏）の状態を確認

ステップ⑧　給湯や排水・設備の劣化や不具合を診断

さらに深く調査する場合は、機材や器具を用いて詳しく診断しますが、①～⑧までの流れで大よその診断は完了します。

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ホーム・インスペクションのメリットとは？

不動産売買におけるホーム・インスペクションの有効性は、物件の優良性をアピールする一つの手段として購入希望者を安心させられることです。

診断された中古住宅と調査していない物件、どちらに安心感を抱くでしょうか。言うまでもありませんが、専門家の診断が行われた中古住宅のほうが安心感を得られます。

さらに、瑕疵を防げるというメリットも。瑕疵とは、わかりやすく言えば欠陥や損傷のこと。売買契約書にも瑕疵について記載されており、売却後に瑕疵が発覚した場合には売主が責任を負うことになります。

そのため、瑕疵がある場合には事前に告知したり修復したりする必要があり、告知すると売値が下がるからといって意図的に欠陥を隠して売るのは危険です。

また、たとえ意図的でなくても「売却する前に確かめれば発見できる欠陥」についても売主が責任を負わなくてはなりません。

つまり、売主が欠陥を知っていても知らなくても、売ったあとに購入者が発見した時点で何かしらの責任を負う必要があるわけです（瑕疵担保責任）。

あまりにも落ち度の高い瑕疵（大きな欠陥）だった場合は、多額の修繕費用や損害賠償の請求に発展するおそれもあるので要注意。

その点、ホーム・インスペクションで売却予定の物件を診断しておくことで瑕疵を発見しやすくなり、売却後のトラブルも防ぎやすくなるのではないでしょうか

もし診断で修繕が必要にと判断された場合、時期の目安や費用についても教えてもらえるので売却を検討している人にとって役立つ情報となるでしょう。

ホーム・インスペクションの費用（料金）設定は、専門家に応じて様々ですが、だいたい4～5万円ほどが目安。機材や器具を用いた調査なら、10万円前後が相場となっています。

安い費用とは言えませんが、売却後のトラブルを防ぎスムーズな売却を行うためには決して無駄にはならないはず。さらに物件の優良性を証明する安心材料になりますし、売却活動で物件の良さをアピールする際も役立ちそうです。

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