不動産会社に支払う仲介手数料の計算式とその内訳について
不動産売買の際に不動産会社に支払う仲介手数料は、国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に、次のように定められています。
200万円以下の場合は、
（200万円 × 5％） + 消費税 8％
200万円以上 ～ 400万円以下の場合は、
（金額 × 4％） + 消費税 8％
400万円以上の場合は、
（金額 × 3％） + 消費税 8％
しかし、これではわかりづらいので、不動産業界では速算法という計算式を用いて計算するのが一般的となっています。
速算法にもいくつかありますが、その中のひとつを使って、5千万円の家を売買する場合の仲介手数料を計算すると以下のようになります。
（5,000万円 × 3％） + 6万円 + 8％消費税 = 168万4,800円
ここで突如、「6万円」という金額が出てきましたが、これは何なのかをご説明しましょう。
200万円以下の仲介手数料は5％ですから、400万円以上の仲介手数料3％との差額は2万円となります。
これに対して、200万円～400万円以下の仲介手数料は4％ですから、400万円以上の仲介手数料3％との差額は4万円となります。
上記の計算式で出てくる6万円は、この2万円と4万円を足したものなのです。
この速算法の計算式を使えば、複雑な仲介手数料の計算を簡単に行うことができます。
■契約後に解約したときの仲介手数料は？
通常、不動産業者の仲介手数料の請求権は契約締結時に発生します。
つまり、売買契約が成立すれば仲介手数料が請求できるわけですが、契約後に解約されてしまうケースもないわけではありません。
たとえば、「手付解除」や「ローン特約による解除」などがこれにあたります。
手付解除とは、契約して手付金も支払ったのに、売主や買主の都合で一方的に解約するものです。
この場合は、解約した側に手付金放棄や手付金倍返しなどのペナルティが課せられることがあります。
しかし、売主や買主は自分の都合ですからいいとしても、仲介業者に支払われる仲介手数料はどうなるのでしょうか。
実はこのような場合でも、仲介業者には仲介手数料を請求する権利が認められています。
手付解除で解約となっても仲介業者に非はありませんから、仲介手数料の請求権が保証されているわけです。
しかし、ローン特約による解除の場合は、手付解除とは状況が異なります。
こちらは、買主が借り入れしようとしていた金融機関から融資が下りなかった場合に、契約そのものを白紙に戻すための特約だからです。
住宅ローンで家を購入する人は、ほとんどの場合このローン特約をつけています。
家を購入したくても、万が一金融機関から融資が下りなかったら、買主は残金の支払いができなくなってしまいます。
こうなってしまうと、買主には契約解除しか残された道がありません。
そのため、ローン特約による解除の場合には、売主に支払った手付金も仲介業者に支払った仲介手数料も、買主に返還されることになっています。
これは、上述の手付解除のような一方的なものとは違って、買主のやむを得ない事情ですから、仲介手数料も免責となるわけです。
■一般的な仲介手数料の支払い方
不動産業者の仲介手数料の請求権は、売買契約成立時に発生します。
では、売買契約成立時に仲介手数料を全額払うのかというと、そうではありません。
もちろん契約時に全額払ってもいいのですが、その時点ではまだ引き渡しまで完了していませんので、通常は契約時に50％、引き渡しが完了した時点で残りの50％を支払うケースが多いようです。
これは、引き渡しが完了するまでどんな問題が起きるかわからないために、このようにするのが通例になっています。
■仲介手数料は不動産業者のみに支払う
不動産の仲介手数料は、不動産業者だけが請求する権利があります。
不動産業者以外の者が物件を仲介して売買契約が成立しても、仲介手数料は請求できません。
新築マンションの場合は、売主業者と買主が不動産業者の仲介なしに直接売買契約を締結しますから、仲介手数料は発生しないことになります。
ただし、新築でも一部には例外的に仲介業者が介在したり、手数料請求が可能な販売代理店もありますので、必ずしもこの限りではありません。
新築建売住宅の場合は、売主業者と買主が直接売買契約をする場合と、仲介業者が介在する場合がありますので、仲介手数料が必要なケースとそうでないケースに分れます。
中古マンションや中古一戸建ては、ほとんどの場合不動産業者の仲介で売買契約を締結しますので、仲介手数料が必要となります。
ただし、中古物件では不動産業者が売主となる場合があります。
この場合の不動産業者は仲介業者ではないため、仲介手数料は不要となります。
非常にまぎらわしいですが、こういったことを理解していないと、必要のない仲介手数料を支払ってしまうことがあり、中には相手が無知なのをいいことに、黙って受け取る業者もいないとは限りません。
■仲介手数料以外の諸費用
不動産を売る場合、それにかかった諸費用を、売主が不動産業者から請求されることがあります。
不動産販売の広告費や購入希望者の現地案内など、ほとんどの費用は仲介手数料に含まれますが、売主の希望で特別な広告を出した場合などは、別途請求することが認められています。
しかし、これはあくまでも売主の依頼により、特別に経費が必要となった場合にのみ適用されるもので、通常の仲介業務では請求されることはありません。
■まとめ
このように、不動産売買の仲介手数料は複雑でわかりにくいものです。
ケースごとに仲介手数料が必要かどうかを見極めないと、余分な費用を支払うことにもなりかねません。
手数料は3％～5％でも、数千万円～数億円の物件を売買するのですから、その金額は相当なものです。
不動産売買を考えている人は、しっかりした業者に不動産査定を依頼するとともに、仲介手数料についても、的確なアドバイスを受けることをおすすめします。
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