不動産の売却価格が購入時と比較してマイナスでも、確定申告をした方が良い理由
マンションや一戸建てなどの不動産を売却した際に、購入価格よりも売却価格の方が多かった場合には、利益が出ます。
その利益から諸経費を差し引いて残った金額が不動産譲渡所得となるのですが、購入時と比較してマイナスとなることも少なくありません。
不動産の売却で利益が出た場合には、確定申告の必要があるのですが、売却でマイナスとなった場合には、確定申告の必要はありません。
とはいえ、売却価格が購入時と比べてマイナスだったとしても、確定申告をすることで、一定の条件を満たすことで、トータルの所得税が安くなり、税額によっては還付金をもらえることもあります。
キーワードは「損益通算」です。
マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用の住宅（マイホーム）を、2017年12月31日までに売却をした後に、新たに居住用の住宅を買い替えた場合、売却した際に発生したマイナス分（譲渡損失）を、他の所得（給与所得など）から損益通算ができる制度です。
もしもその年だけで控除がすべてできなかった場合には、3年間に渡って繰越控除をすることも可能となっています。
繰越控除が適用されるのは、トータルの所得が3000万円以下の年に限られています。
特例のための条件
1.売却した不動産の所有期間が5年を超えている
2.居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却している
3.売却した年の前の年の1月1日から売却した年の次の年の12月31日までに、新居を購入している
4.購入した不動産の床面積が50平方メートル以上
5.新居を購入した年の12月31日までに居住する見込みがある
6.新居を購入した年の12月31日の時点で10年以上の住宅ローンがある
譲渡損失の計算式
譲渡損失は、売却した不動産の購入価格から購入時の諸経費と売却価格を引くことで、算出されます。
例えば、7年前に4千万円で購入したマンション（諸経費200万円）が、2500万円で売却された場合、4千万円（購入価格）－（200万円（諸経費）＋2500万円（売却価格））＝1300万円が譲渡損失の金額となります。
手続きに必要な書類
この特例の手続きに必要な書類は、確定申告書の他に、居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）と、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）があります。
その他、売却した不動産の関連書類として、登記事項証明書や売買契約書や住民票の除票、購入した不動産の関連書類として、登記事項証明書や売買契約書、住民票に住宅ローンの残高証明書（12月31日時点）があります。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2017年12月31日までに、住宅ローンの支払いが残っている不動産を売却した際に、住宅ローンの残高よりも少ない売却金額となった場合の譲渡損失（マイナス）分を、他の所得（事業所得や給与所得）より控除できる特例です。
こちらもその年だけですべて控除しきれなかった場合、3年間に渡って繰越控除をすることができますが、トータルの年間所得が3千万円以下の年に限ります。
この特例は、売却後に新居を購入しても購入しなくても適用されます。
特例のための条件
1.売却した不動産の所有期間が5年を超えている
2.居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却している
3.売却した不動産の売買契約を結んだ前日の時点で、残り10年以上の住宅ローン返済がある
4.売却した不動産の売却価格が住宅ローンの残高よりも少ないこと
損益通算限度額の計算式
この特例では、損益通算限度額及び繰越控除の限度額が設定されます。
例えば、7年前に4千万円で購入したマンションが、2500万円で売却され、住宅ローンの残高が3千万円だった場合の損益通算限度額は、3千万円－2500万円＝500万円となります。
手続きに必要な書類
こちらの特例に必要な書類は、確定申告書と居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）、そして居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書です。
その他には売却した不動産に関連する書類として、登記事項証明書や売買契約書、売買契約の前日の時点の住宅ローン残高の証明書があります。
確定申告
確定申告は、その年の1月1日から12月31日までに得た所得を、翌年の2月16日から3月15日までの間（2017年の場合です）に、居住している地域の税務署に申告するものです。
確定申告書は、税務署にて作成することもできますが、国税庁のホームページからも作成することができます。
そして「e-Tax」を利用することで、税務署に行かなくても確定申告が可能です。
まとめ
不動産の売却価格が購入時よりマイナスであったとしても、確定申告をすることで、条件に当てはまる場合には、給与所得や事業所得などの、他の所得からの所得税の節税をすることもできます。
お持ちの不動産を査定してみてはいかがですか？
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