不動産の売却は金利の動向をチェックすればタイミングを見極められる

「金利」は、すべての金融商品の指標となっています。

銀行預金はもちろん、株価や外国為替なども、金利の上昇や下落によって、大きく影響を受けることになります。当然、住宅ローンも例外ではありません。

金利はこうして決まります～金利の決まり方の流れ

政策金利

政府と日本銀行（日銀）が連動することで、日本銀行から他の銀行に融資する際に適用される金利である、政策金利を決定します。

政策金利は、好景気の場合、インフレーションが進行しすぎないように、「高金利」に設定されます。一方で、不景気の場合には、企業の設備投資を増加させたい思惑があるため、「低金利」に設定されます。

銀行は、政策金利に銀行の収益となる歩合（利鞘りざや）を上乗せし、企業や個人にお金を貸します。

その中でも優良企業に融資する時に採用される最優遇貸出金利のことを、「短期プライムレート」といいます。

変動金利

政策金利が決まり、短期プライムレート（最優遇貸出金利）が決まりますと、次に決まるのが「変動金利」です。

変動金利は、好景気の場合、政策金利も高い金利となることから、住宅ローンの金利も比例して高くなります。

不景気の場合には、政策金利が低い金利となるため、住宅ローンも低金利となります。

国債と住宅ローン金利の関係

銀行は日本銀行より調達したお金を運用することで利益を出しています。

銀行の主な資金運用は、日本の「国債」を購入することです。

そのため、国債の利回りが、個人に融資する住宅ローンの金利を決める時に影響を与えます。

例えば国債を買う人が多ければ、その分国債の金利が低くなるため、住宅ローンの金利もそれに合わせて低くなります。

反対に、国債を買う人が少なければ、国債の金利は高くなるので、住宅ローンの金利も高くなります。

10年以上の住宅ローンの固定金利は、10年もの国債の金利（長期金利）に銀行の収益となる歩合（利鞘）をプラスして決まります。

2年固定や3年固定や変動金利を採用した住宅ローンの金利は、先述した「短期プライムレート」と連動して決まります。

これらのことから、金利の動きは、政府や日本銀行（日銀）の金融政策がカギを握っていると言っても良いかもしれません。

住宅ローンの金利は3種類あります

住宅ローンの金利は、固定金利型と固定金利期間選択型と変動金利型の3種類に分かれます。

（ここでは、元利均等返済の場合で解説しています）

固定金利型

固定金利型は、全期間固定型とも呼ばれる住宅ローン金利です。

住宅資金を借りた時から返し終わるときまでの間、すべての期間で同じ金利が固定されるのが特徴です。そのため、毎月の返済額が一定となります。

※元金均等返済の場合、金利が一定なのは同じですが、返済額が減少していきます

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、「3年」「5年」「10年」といったように、一定の期間の金利を固定する住宅ローン金利です。

固定期間が終わった際には、その時点の金利を採用して、変動金利型に移行するパターンと、他の種類（年数）の固定金利期間選択型を選ぶパターンがあります。

変動金利型

変動金利型では、6ヶ月ごとに金利が見直され、5年に1度返済額が見直されます。

その期間に関しては、一定の返済額で返済をしていきます。

金利が上がった場合、返済額もそれに合わせて増えることになりますが、元の返済額の1.25倍が上限となっています。

そして金利が上がることで、未払利息が発生することも考えられます。

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フラット35

住宅金融支援機構によって決められる、各銀行の住宅ローン金利の目安となる金利です。

例えば、20年以下の返済期間で、融資率が90%以下に該当する人の金利は、年利0.930%から1.580%の間となっています。（2016年11月の時点です）

銀行は、その金利を目安として、それぞれの銀行ごとに住宅ローンの金利を設定します。

ほとんどの銀行では、その時点で最も低い金利を採用することが多いようです。

（2016年11月の場合、年利0.930%が採用されています）

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マイナス金利

意図的にインフレーションに誘導することを目的として、日本銀行が2016年2月16日より導入した政策です。

民間の銀行が日本銀行の当座預金口座に預けているお金に対して、マイナス0.1%の金利を採用しています。

預金残高の全額ではありませんが、一定の金額を超えるとマイナス0.1%になるというものです。

通常の金利の場合、預金残高が増えれば増えるほど、その分利子所得が増えるのですが、マイナス金利の場合、元金から徴収されてしまうのです。

その分、預金ではなく投資をしてもらおうという、「パンがなければ○○を食べればいいじゃない」のような思惑があるようです。

マイナス金利政策の施行後は、日本銀行が購入する日本国債の額が増加したことで、国債の金利は低くなり、それに合わせて住宅ローンの金利も低くなるという状況になっています。

まとめ

金利の動向をチェックするということは、政府や日本銀行の政策をチェックすることにもつながります。

住宅ローンが低金利の状況では、不動産の購入をする人が増えやすいことからも、金利は不動産の売却のタイミングを計る目安となるかもしれません。

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