投資用の不動産を売却するタイミングの見極め方
投資用の物件や土地を所有している方は、それぞれの不動産の売り時が気になると思います。
長期的な目で見て保有を続けるか、思いきって売ってしまうか…悩みどころではありますが、今回はそのタイミングの見極め方について考えていきたいと思います。
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不動産を売却する時期
不動産を取得した後、しばらくは第三者に物件を貸したり土地価の推移を見るなどして、売買のタイミングを計る方が多いです。さらに、不動産市場が活発化する1月～3月と9月～11月の時期に合わせて、最適な売り時を考えていきます。
不動産を取得して5年目に入ると、売買で得た利益に対してかかる税金が安くなります。5年以内は「短期保有」とされ、5年を超えると「長期保有」とされます。
短期と長期ではかかる税率も2倍程度変わってくるため、この5年目を一つの区切りとして、少しでも売買益を手元に残すため、不動産の売却を検討するケースが多いようです。
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長期保有で起こり得る問題
第三者に貸している投資用物件も、空室が発生し、なかなか埋まらなくなるという問題があります。
これは不動産投資物件にとてもよくあるケースで、地方はもちろん、都市部でも最近では空室が発生するとなかなか入居者が定まらず、仮に入居者が決まっても短期間で出てしまうといった入れ替えの激しさがリスクの一つとして挙げられます。
家賃が下がることはなくても、入居者が少なければ、長期的に物件を保有することは損失のリスクに繋がってしまいます。
一例として、投資用に保有していたマンション（アパート）の一室が、一時期は学生に人気で満室続きだったものの、学部の廃止やキャンパスの移転、生徒数の減少などによって規模を縮小し、学生数が減ってしまったために空室が目立つようになるという状況が考えられます。
このような場合、長期的に保有していてもメリットは少なく、売買を検討する段階に入っていると考えられます。
学生用マンションに限らず、一般用の物件や法人へのレンタルスペースについても同じです。所有する物件に対する利用者数の減少が、長期保有の直接のデメリットになってしまう可能性があります。
不動産市場と現状を予測しながら動く
市場の動向はもちろんですが、保有している物件にどれだけ人が集まるかを常に予測していくことが、リスクを回避する方策になります。
人口の集中や減少をコントロールできない以上、物件の所有者は入居者のターゲットを替えるなどして対応するか、多少リスクが付いて回っても現状維持を選択するか、それが難しい場合は早めに売却を検討する必要があるでしょう。
せっかく取得した不動産物件ですが、利用者のニーズや人口動態に合わせて柔軟に対応していくことが、売買益を減らさないコツとも言えます。早めに売却計画を立てておき、時代の流れに乗って動くようにしたいところです。
短期保有と長期保有を考える
短期保有では、保有している物件の設備が古くなりすぎず、資産価値の高い状態で手離せるメリットがあります。反対に長期保有では、物件を継続的に貸していくことで長期的な収益が見込めます。
短期と長期、どちらも魅力的ではありますが、保有している不動産の資産価値や設備、周辺環境の良さなどには違いがあるため、不動産とその周りの状況によって決めていかなくてはなりません。
長期保有によって設備や建物が経年劣化し、修繕費が高くついてしまうケースもありますし、時代の変化とともに環境やトレンドが変わって、資産価値の低かった物件が一気に価値を上げたという例もあります。
最近では、地震や台風などの甚大な災害も増えており、経年劣化した物件や、災害への対策が遅れている物件は敬遠される傾向にあります。これも一つの時代の流れと言えますが、利用者のニーズや好み、時代の流れを考えたうえで不動産の所有を考えていく必要があるでしょう。
不動産は動かない資産なので、ある程度長期的に持ち続けておきたいところですが、長い目で見れば見るほど災害や経年劣化のリスクもアップしていきます。
売却のタイミングはいつ訪れるか分かりません。しかし前もって予測をすることは可能で、常にアンテナを張りながら、所有する物件とその周辺の環境をチェックしていくようにします。
その時々の状況を把握しながら、資産価値が下がり過ぎないところで売却し、リスクコントロールを行うようにしたいところです。
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まとめ
物件や土地の保有は、ある程度長期的な目で見るのがベストとされていますが、すべての不動産に対して言えることではありません。中には短期保有で売りに出した方がお得という例もありますし、短期保有で手放さざるを得ない例もあります。
とはいえ、不動産の売却には思い切りが必要です。今が本当にベストな売り時なのかな？と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
売却のタイミングが掴みにくいときは、投資の相談にのってくれる不動産会社や、投資家にコンサルティング業務を行っているプロに相談してみるのも一つの方法。所有している不動産の査定や売却の手続きも、専門家にお任せすればとてもスムーズです。
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