任意売却で注意したい「連帯保証人」と「抵当権の抹消」手続き

マイホームを購入するとき、連帯保証人をつけて住宅ローンを契約している場合は任意売却すると連帯保証人に影響を及ぼします。

もし物件を売却しても住宅ローンが残ったとき、債権者は残債の返済を連帯保証人に求めるからです。つまり、連帯保証人から残りの残債分について返済金を回収するのです。

債権者から請求されれば、連帯保証人は返済に応じるほかありません。契約者本人に請求してくれと断ったり、残債の一部だけを返済するなど、そのような条件は認められません。

回収できるところから返済金を回収するのが金融業者の基本です。任意売却に限らず、いずれにしても住宅ローンを滞納し続けると、最終的には連帯保証人へ悪い影響を与えてしまいます。

可能な限りマイホームを高い値で売って、住宅ローンを完済するのがベスト。任意売却に強い不動産会社に相談しなければなりません。

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連帯保証人に事実を隠さない

連帯保証人がつけられている住宅ローンで購入したマイホームを任意売却する際は、連帯保証人に事情を説明して同意を得なければなりません。

債権者は、任意売却が決まると連帯保証人に連絡します。連帯保証人が了承しているのか、または知っているのか、任意売却を開始する事実を告知するためです。

これは、「覚悟はできていますか？」という、債権者のプレッシャーとも言えるでしょう。連帯保証人に任意売却の意向を伝えるときは、隠さず打ち明けることが大切です。

一人で不安な場合には、専門家に立ち会ってもらうなどして現状と今後の展開を説明しましょう。連帯保証人に必ず伝える内容として、『任意売却にしろ、競売にしろ、いずれにしても迷惑をかけてしまう』ということです。

そして、『できるだけ高値で売却して残債を減らすために任意売却を選択した』ということを告げたほうが好ましいです。

抵当権の抹消手続き

抵当権がついたままの状態では売却できません。債権者に承諾をもらい、抵当権を解除しなければ任意売却したくてもスタートできないのです。

ほとんどの場合、専門家が間に入って債権者と交渉してくれます。そして、抵当権抹消（担保権の解除）の承諾を債権者（担保権者）から得られたら、次は『抵当権抹消登記』が必要になります。

「何が必要」で、「どこ」に、「誰」が「いつまで」に手続きする必要があるのかを把握しておきましょう。たった一度の任意売却ですが、正しい認識で確実に成功させることが重要と考えられます。

抵当権の抹消登記に必要な書類
・抵当権抹消登記申請書の用紙
・登記にかかる登録免許税の用紙
・登記原因証明情報（解除証書・弁済証書）
・登記識別情報または登記済証（抵当権設定契約証書）
・資格証明情報（登記簿謄本・登記事項証明書・代表者事項証明書・閉鎖謄本）
・代理権限証明情報（委任状）

抵当権の抹消登記に必要な費用
抵当権抹消登記を申請する際、「登録免許税」が必要です。申請する不動産1物件につき1,000円の登録免許税が必要です。郵送で申請する場合には別途郵送代が必要になります。

抵当権の抹消登記を申請する場所
抵当権抹消登記は、売却する不動産を管轄する法務局へ申請します。管轄は法務局のホームページで誰でも簡単に調べることが可能です。

抵当権の抹消登記を申請する人
原則的には、売却する不動産の所有者が申請しますが、代理人が申請することも許可されています。司法書士に依頼した場合は、代理人として手続きしてくれます。

抵当権の抹消登記を申請する期限
抵当権抹消登記を申請するにあたり、とくに決められた期限は定められていません。ですが、申請に必要な書類のなかには有効期限が付いている書類もあるので、書類の有効期限が消滅するまえに抵当権の抹消登記を申請するのが一般的です。

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誰にも知られずに任意売却できるか？

住宅ローンを滞納したせいでマイホームを売却しなければならない・・・、任意売却の事情を知人や友人、近所に知られるのは誰だって嫌です。

できる限り周囲に知られることなく任意売却を完了させたいもの。では、周囲に知られることなく任意売却を進めるのは可能でしょうか。

答えは、やり方次第で可能です。必要最低限の関係者以外に知られる可能性は、限りなく低いと言えるでしょう。その理由は、通常の不動産売買と変わらないからです。

任意売却で物件を売りに出したとしても、何の事情で売却するのか周囲の人には分かりません。マイホームを売却する本人が「任意売却です」と周囲に言わない限り、通常の売却や引越しとしか思わないでしょう。

しかし、競売となれば状況は大きく違ってきます。裁判所の執行官が差し押さえに来たり、担保権者（抵当権を所有する債権者）が押しかけてきたり、何かと騒がしくなります。

そうなると、周囲の人も事情を察知し、住宅ローンが原因でマイホームを処分することが知られてしまうかもしれません。そうした意味でも、競売より任意売却のほうが、はるかにメリットが大きいです。

任意売却は住宅ローンの滞納を周囲の人に知られることなく、なおかつ競売よりも高値で売却できて住宅ローンを整理するためには効果的な方法と言えます。

周囲に知られる可能性を低くするには、なるべく早いタイミングで専門家に相談し、任意売却を開始することが重要なポイントとなるでしょう。

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