相続された土地の評価方法「路線価方式」と「倍率方式」

相続された土地の評価額は、実際に売買取引される時の金額にはならずに、ほとんどの場合、市場価格の70%から80%ほどの金額に落ち着きます。

その際、算出された土地の評価額を基準にして、相続税額が決まります。

土地の評価額を算定する時に使われるのが、「地目」と「地積」と「路線価」です。

地目（ちもく）とは？

土地は、使用用途に応じて分類されるのですが、この分類が「地目」です。

「地目」は、土地の登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されています。

「地目」には、宅地や田や畑（農地）、山林や原野、牧場や池沼、鉱泉地や雑種地の9種類があり、「地目」ごとの評価方法があります。

地積（ちせき）とは？

地積は、土地の面積です。登記簿謄本（登記事項証明書）に記載された土地の面積と異なる場合は、測定し直すことになるのですが、仮に測量しなくても、航空写真などの資料を参考にして数値を出すことも認められています。

路線価とは？

主に市街地にある宅地での評価額です。

道路に面した土地の1平方メートルごとの評価額のことであり、道路（路線）ごとに違う金額となっています。

この路線価に応じて算出される方式を「路線価方式」といいます。

その他の地域にある宅地の場合、「倍率方式」が採用されることもあります。

路線価方式

路線価方式は、先述したように、土地の路線価を基準にして算定する方法です。

土地の路線価は、毎年7月に国税庁から公表される「財産評価基準書」によって、価格が決まります。路線価は、国税庁のホームページからも確認することもできます。

路線価

路線価図には、道路の地図に「300C」や「320B」などと表記されています。この場合、「300」や「320」の方が、土地の価格（千円）となり、「C」や「B」が借地権割合となります。借地権は、土地を使える権利です。その借地権の割合を示すものが、借地権割合です。

借地権割合は、「A」が90%、「B」が80%、「C」が70%、「D」が60%、「E」が50%、「F」が40%、「G」が30%となっています。

一例として、路線に「300C」と表記されている土地の場合、1平方メートルにつき300千円ですので30万円となり、借地権は70%ということになります。

8種類の画地（かくち）補正

土地は必ずしも整った形とは限りません。路線価は基本的に「正方形」の土地を基準としているため、それぞれの土地の形状ごとに、「画地（かくち）補正」を行い、路線価を調整する必要があります。

1.奥行価格補正

奥行が平均値と比較して長い場合と短い場合に使われます。

2.側方路線影響加算

いわゆる「角地」の場合に使用されます。

3.二方路線影響加算

建物の裏側にも道路がある場合に適用されます。

4.間口狭小補正

間口の狭い土地で使われます。

5.奥行長大補正

間口と比べて奥行の長さがある土地で使用されます。

6.不整形地補正

正方形や長方形ではなく三角形などの土地で使われます。

7.無道路地補正

道路に面していない土地で使用されます。

8.がけ地補正

文字通り、がけ地に適用されます。

画地補正率は、0.0から1.0の間となっており、標準的な土地を1.0として、その他の数値が決められます。

これによって、相続税の対象となる土地評価額は、路線価×地積×画地補正率にて算出されることになります。

例えば、300Cの路線価で地積が20平方メートル、画地補正率が1.0だった場合、

300千円（30万円）×20（平方メートル）×1.0（画地補正率）＝600万円が、相続税の対象となる土地評価額ということです。

倍率方式

先述した「財産評価基準書」もしくは国税庁のホームページから確認できる路線価図の中で、「倍率地域」となっているエリアの宅地の評価額を算定する方法を、「倍率方式」といいます。

倍率方式の計算式は、「固定資産税評価額×倍率」です。

固定資産税評価額は、市区町村役場から発行される「固定資産税評価証明書」にて確認することができます。（東京23区の場合は都税事務所から発行されます）

評価倍率は、国税庁のホームページの「財産評価基準書」から確認できます。

例えば固定資産税評価額が500万円の土地で、評価倍率が1.1の場合、

500万円（固定資産税評価額）×1.1（評価倍率）＝550万円が、相続税の対象となる土地評価額ということになります。

基準年度

倍率方式の場合、固定資産税評価額をベースとして計算されるのですが、この固定資産税評価額は、役所によって「3年に1回」見直されています。平成の場合、平成18年（2006年）、平成21年（2009年）、平成24年（2012年）、平成27年（2015年）といった間隔で改定されており、この年度が「基準年度」となっています。

基本的には次の3年間まで、基準年度で定められた固定資産税評価額となるのですが、中には年度ごとに固定資産税評価額をマイナスする役所もあるようなので、正確に計算する際には、基準年度の固定資産税評価額を役所から入手する必要があります。