2020年問題に向けて！東京オリンピックで不動産の相場は変動するのか？
2020年というと言わずとしれた東京オリンピックの年です。
これを不動産売却に照らし合わせて見ると、不動産売却の2020年問題というのが表面化しつつあるのです。
後4年後に迫った2020年に向けて何が起ころうとしているのか、すでに何かが始まっているのか、不動産売却に焦点を当てて2020年問題を紐解いてみたいと思います。
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2020年問題について考える
東京オリンピックの開催が決まったのは2013年の9月です。
そのときからすでに東京の中心部のマンションは東京オリンピック需要を見込んで価格が上がっていきました。
当然考えられる状況であったのは間違いないのですが、当時からすでにミニバブルが始まったと指摘した人もいたのです。
海外のオリンピック開催地の例を見てみるとオリンピック開催の1年前、あるいは2年前に景気や不動産価格がピークとなり、それ以降は数年にわたって不動産価格の下落が続いていくのです。
ほとんどのオリンピック開催地でこのような傾向が見られ、リオデジャネイロもその例に漏れない状況となっていますし、東京はまさに住宅バブルの最盛期と考えても良い状況となっているのです。
ミニバブルと言われている状況ですから、上がりすぎた不動産価格が下がるとその影響はとても大きく、不動産市場にも深刻な影響を与えると考えられているのです。
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複雑化する2020年問題
単に不動産価格が下落するという問題だけでは済まされないのが2020年問題なのです。
それはどういうことかというと、2020年問題には東京オリンピックの影響以上に深刻な問題が顕在化しているのです。
それは人口減少と住人の高齢化です。
誰でも知っているように少子高齢化が急速に進んでいる日本の現状では、不動産はすでに供給過多の状況になっています。
これは、そのまま政府が新築不動産物件を中心に住宅政策を推し進めてきた結果と言ってもいいのですが、数の上では十分な不動産物件があるにもかかわらず、つぎつぎと新築不動産が住宅市場に送り出される状況を誰も止めることはできなかったのです。
この不動産供給過多の中で、不動産の所有者がなくなり、空き家状態となっている不動産が日本のいたるところにあります。
政府は「優遇税制」敷くなどして、空き家の売却を促進していますが、先の新築不動産の住宅政策とは明らかに矛盾している政策となっているのです。
この相反する住宅政策と平行して、見える形でミニバブルが進行しているのですから、東京オリンピックで浮かれている世間にいつか冷や水が浴びせられる自体になることは防ぎようもないと言ってもいいのです。
これから不動産の相場は大きく変動するのか
これから不動産の価格はどのように変動するのか気になる人も多いことでしょう。
現在をミニバブル状態であることを考えて、バブルはいつか弾けるという歴史の繰り返しを見るにつけて不動産の価格も下落することは避けられないといえます。
よって不動産の売却価格も上方に期待は持てず、下方修正して売価設定をせざるを得ない状況となるのです。
矛盾を考えることが大事です
日本の住宅市場はすでに飽和状態を通り越しているとされています。
平成25年のデータになりますが、住宅数は6063万戸でした。そこから5年前が5759万戸ですから、不動産が304万個の増加となっています。
平成10年からだと総住宅数は1000万戸以上増加しています。また、空き家数については760万戸ということですから、空き家数も年々確実に増えているのです。
ここで正確な統計はないのですが、平成28年度の空き家総数は820万戸となっています。
東京など首都圏への人口集中は今に始まったことではありませんが、地方を中心に空き家率はどんどんあがりつつあります。さらに住宅ミニバブルの崩壊が目前となっている現在では、今後不動産物件の相場価格の下落は避けられない状況となっているのは間違いないでしょう。
また、高齢化に話を戻すと、これから先、何年も住むわけではないから、という理由で高齢者がこぞって不動産を手放す状況も予想されますので、バブルに拍車をかける事態となることも否定できないのです。
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2020年問題についていかがでしたでしょうか？
これから住宅を売却しようと考えている人は、長期的な視野を持って売却時期を検討する必要があるでしょう。住宅バブルの絶頂が近いうちに売り抜くのが最善と言えます。
これは、不動産の売却物件がすでに増えて、不動産価格の値崩れが大きくなる前に不動産の売却を考える必要があります。
ひとたびバブルが弾けるとしばらくは不動産価格も低迷期になるのは必定ですので、そこを考えての長期的な視野が必要となるのです。
基本的にはこれからすぐ、あるいはバブル後の不動産状況を視野に入れるということになります。
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