タワーマンション今すぐ売りなさい!タワマンの大規模修繕費は10億超えます。

地上50階のタワーマンションは、今や当たり前のように大都市圏では目立つようになりました。

タワーマンションのブームに火がついたのは、2000年前後のことです。

 

基本的にマンションは、12年から15年周期で、大規模修繕行います

タワーマンションは戸数が多いため、そこには多くの人が住んでいます。

物事一つ決めるのに、おカネが絡む話になると、何もかもが簡単に決まることがない!

大規模修繕の費用は、基本的に10億円の費用が掛かることはざらにあるのです。

 

気の遠くなるような作業が目まぐるしく、10年以上という工期を掛けて修繕が行われます。

半年や1年で工事が終わると良いのですが、地上180メートル級の高さがあるタワーマンションでは、共用スペースとして、ジムやシアタールーム、パーティールームなど、施設が充実してる分、修繕のコストがかさみます。

 

長期計画の中で、30年間の修繕に掛かるコストは、

 

50億円は必要だと見積もられているのに、実際には23億円しか積立金が蓄えしかなかったりするのは、販売側が実際のコストから割り合うと、修繕のコストが毎月かなり大きくなるので、それを抑えるために、実際にかかるコストよりも、大幅に安いコストで計算された「長期修繕計画」をつけて販売されているものも多くあります。

 

大規模修繕の時期になると、戸数600戸を超えるような大型タワーマンションの場合、

 

まず話は纏まらない。

修繕に掛かる費用が足りないので、住戸割りすると、185万円の負担が掛かることもあります。

この大型マンションには、外国人オーナー、投資目的の人、住居目的で買った人など、多くの目的を持った人たちで成り立っています。

※タワーマンションで実際に起きた例ですが、立体駐車場が故障して修理に1億円掛かる見積もりが出たので、住戸からの捻出を依頼したところ、8割の人が反対して、賛成したのはたったの2割の人たちでした。

 

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大規模修繕を行えないタワマンはどうなる?

 

大規模修繕を行っていないタワーマンションは、そのまま放置され、修繕が行われないままの状態になります。

規模は少し小さくなりますが、街でよく見かける賃貸マンション一棟ものは、大規模修繕なんて計画すらなく(新築当初はあったのでしょうが・・)昭和50年60年の物件がゴロゴロ売りに出ていますが、ほとんど大規模修繕を行っていません。

個人オーナーや企業オーナー、不動産オーナー、不動産投資家オーナー、外国人オーナーなど、様々な方が所有権を持っていますが、そもそも賃貸経営を融資で購入した場合、毎月の安定収入にはなりますが、ローンの支払いがあるため、大規模な修繕を行えるほどの資金は貯まりません。

 

結論的には、『すぐに建物が崩壊したりはしない』

現在の耐震基準と免震構造であれば、建物は非常に強度が強いものではあります。

昭和築:新宿にある住友のビル50階建は、大型地震の時、上層階では2メートルの振れ幅があったそうだ。相当の揺れだったに違いないですが、それでも現在の建築工法で建てられたタワーマンションであれば、30年は余裕で持つと思われる。

 

合わせて読みたい:マンションの修繕積立金とマンションを売却するタイミングの関連性

 

不具合はエレベーターや共用施設にも起こり得る

不具合が起きれば住戸から費用を捻出されます。

反対運動が起きることも懸念されます。

 

将来を見据えて今売り、高地の一軒家を買いましょう!

 

現在の市況では、タワーマンションは、まだまだ伸び代があるほど高い価格での販売が可能であります。

実際、大規模修繕トラブルラッシュは、2022年を皮切りに、毎年毎年後を絶たない問題へと発展していきます

 

大規模修繕を行っていないタワマンは資産価値が下がる!?

大幅に下がります。多くの人はタワマンから逃げ延びますが、一部タワーマンション に永住するつもりで購入している世帯では、動くに動けない状態となり、空き家だらけのタワーマンションに住んでいるごく一部の人たちがいるのです。

 

しかも、そんなゴースト化したタワーマンションは、街のそこら中で見るようになり、まるで廃墟のような寂しい雰囲気を醸し出しています。

 

また南海トラフ問題は今後切っては切れない深刻な問題です。

30年以内に地震が来ると言われ続けて、早10年は経とうとしています。残りの年数は誰が正確に予測できるのでしょうか!?

50階建のタワマンでも、上層階の横揺れ2メートルは、長く突き上げるような地震の場合は、それだけ長く横揺れが続くと言われています。

 

いつ売るの?今でしょう。

 

バブルはいつ終わるかわからないから、バブルなのであります。

今がバブルかって?

 

そうです。今金融業界は絶え間ないほどのバブルの恩恵を受けています。

実体経済無視した株高は異常であり、お祭りです。

 

投資の格言で、「音楽が鳴りやむまで踊り続ける」という非常の厳しいルールがあります。

また、他の言い方をすると、「頭としっぽはくれてやれ」です。

 

最高値は誰が知るのか?誰も知りません。なのでどこが天井なのかをしっかりと見極めることが大事です。

天井がわからないけど、見極めるためには、日々の情報収集と分析が不可欠です。

 

今はこれから最後の階段へと駆け上がるのか?はたまた、何か世界が仰天する事態に陥り、株価は真っ逆さまに欠け落ちるのか?

これらを正確に当てることはできません!!

なので、今が価格帯でいうと、高い位置での販売が可能かどうか?ただこれだけにつきます!

 

高い位置からさらに高い位置に価格が上がる可能性はない。

不動産と銀行融資はセットです。つまり、融資が出ているうちは価格は上昇しますが、融資が厳しくなると、そもそも物件を買う人が絞られるわけですから、買う人と、売りたい人の均衡か崩れます。この歪みが価格を変動させます。

 

査定価格は正確にお伝えします。

無駄な時間は取らせません。

1、取引事例比較法

2、収益還元法

3、原価法

4、物件近隣パートナー企業への聞き取り調査

5、近隣施設から割り出す価格調整

6、謄本評価など法的な書類・権利関係

これらを分析して、市場の今売れる価格を導き出します。

正確無比、売れなかった不動産はありません!!

 

またこれに加えて、マンションの場合は、直近3年間の過去の売買事例の同じマンションで売れた例の平米単価平均を出しておくことで、概ねいくらぐらいで売れるのかがわかります。

 

お問い合わせいは、0120ー16ー8553までお電話いただくか、下記の「今すぐ査定する」をクリックして、査定フォームにご記入の上、送信ボタンを押してください。

 

執筆者:オーディン都市開発 代表 西 恭平(Instagramはこちら

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