タワマンバブル崩壊の足音近づく! 価格は半分になる!? 修繕積立金の高騰リスクも懸念材料！！

こんにちは、不動産売却マスターの西です

タワーマンションへの警告は以前にも取り上げましたが、修繕積立金というのは新築当初よりかなり徴収する必要があり、その徴収が追いついていないという問題について指摘をしました。

参照：タワーマンション今すぐ売りなさい！タワマンの大規模修繕費は１０億超えます。

修繕積立金については、新築当初の「青田売り」から、集めなければならない修繕積立金を、集めきれていない状況なのです。

最大の理由は、最初の販売当初から、修繕積立金が３万なり、５万なりでは売れないからです！ですが、本来当初より１部屋あたりの修繕積立金は安く設定されています。

例えば、消化器の数を誤魔化したり、共用部分の改修工事を含めていなかったりで、最初から集める気もないタワーマンションも存在しています！

また、外国人投資家（自分で住まない）の投資目的でタワーマンションを購入する場合も多く、タワーマンション全体戸数の大半が外国人投資家というケースもありますが、外国人は修繕積立金が足らなかったとしても、追加で求められても払いません。

これは、一時期問題となった例ですが、タワーマンションの立体駐車場が故障して、修繕に１億円かかりますが、修繕積立金の中からは出せず（そもそもそれを使うと余計修繕金が足りない）所有者に直接徴収という形で戸数に対して管理会社が徴収を求めました。

その際、外国人（住んでいるいない関わらず）はその支払いを拒否したのです！！

また、今後大規模修繕を控えるタワーマンションも少なくはありませんが、修繕金が足りないので徴収する方向になった時、支払いを拒否する人が増えると、大規模修繕すら行えないタワーマンションも出てくるでしょう！

そうなると、タワーマンションという価値そのものを担保することができなくなり、資産価値の低いタワーマンションを所有することになります。もちろん、大規模な修繕を行えていないとなると、手放す時にほんと二束三文にもなりかねません！！

併せて読みたい：タワマン、続く建設ラッシュ　１年間で48棟完成　修繕費増を懸念し新築を規制する自治体も※産経ニュース

タワーマンションの価格が下落する「現実」について、以下の点が重要です。

## タワーマンションの現状と課題

1. 契約率の低下

タワーマンションの契約率が低下していることが報告されています。例えば、2024年4月の首都圏では、契約率が48.3%にとどまり、採算ラインとされる70%を大きく下回っています。これは、タワーマンションが以前ほど人気ではないことを示しています。

契約率の低下についてもう少し詳しく教えてください

## 契約率の低下の背景
タワーマンションの契約率が低下している背景には、いくつかの要因があります。
1. 供給の増加と希少性の低下
   タワーマンションが次々と建設される中で、かつてのような希少性が薄れ、「タワマン＝ステータス」というイメージが弱くなっています。これにより、以前ほどの高い需要が見込めなくなっています。
2. 購入者のニーズの変化
   以前は「タワマンに住むこと自体がステータス」とされていましたが、今は住環境や利便性、家族の生活スタイルに合った物件を選ぶ傾向が強まっています。したがって、「タワマンだから」という理由だけで選ばれることが少なくなっています。
3. 価格上昇と住宅ローン金利の影響
   近年の建設コストの上昇や、住宅ローン金利の上昇により、タワーマンションの価格も上昇しています。これにより、購入を検討している人々が慎重になり、即決で購入するケースが減少しています。
## 契約率の具体的な数値
2024年4月の首都圏タワーマンションの契約率は48.3%で、50%を下回っています。
2023年4月の超高層マンションの契約率は92.7%でしたが、2024年4月には48.3%に急落しました。
一般的な契約率の基準としては、70%以上が好調とされますが、50%を下回ると厳しい状態と見なされます。
## 将来の展望
タワーマンション市場は、住宅ローン金利の上昇や物価高騰の影響を受け、需要が減少する可能性があります。また、円安や円高の影響も価格に影響を与える要因となり得ます。これらの要因から、タワーマンションの価格調整が進む可能性があります。
## 結論
タワーマンションの契約率低下は、供給の増加や購入者のニーズの変化、価格上昇など複数の要因が絡んでいます。将来的には、住宅市場全体の冷え込みや価格調整が進む可能性があります。

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2. 修繕積立金の問題

タワーマンションでは、将来的な大規模修繕が必要になることが予想されています。しかし、修繕積立金が十分に集まっていない場合、修繕が困難になる可能性があります。この問題は、購入者にとって大きな負担となり得ます。

修繕積立金の問題について、詳しく教えてください

## 修繕積立金とは
修繕積立金は、マンションの定期的な大規模修繕に備えるために、住民から毎月徴収されるお金です。特にタワーマンションでは、高層建物であるため、外壁塗装や給排水管の交換など、通常のマンションよりも高額な費用がかかることがあります。
## 修繕積立金の特徴
1. 高額な修繕費用
   タワーマンションの大規模修繕は、通常のマンションよりも高額です。外壁修繕や共有施設の交換など、特殊な工法や設備が必要となるため、費用が高くなります。
2. 築年数による増加
   築年数が経過するにつれて、修繕積立金は高くなる傾向があります。新築時には低く設定されることが多いですが、年月が経つと段階的に値上げされることが一般的です。
3. 空室の影響
   空室が多いと、修繕積立金の負担が増えることがあります。空室の分も修繕費用がかかるため、居住者にその分の負担が回されることがあります。
## 修繕積立金の問題点
1. 値上げのリスク
   物価上昇や人件費の高騰により、修繕積立金が将来的に大幅に値上げされる可能性があります。
2. 不足リスク
   修繕積立金が不足している場合、一時金の徴収が必要になることがあります。これにより、住民に大きな負担がかかる可能性があります。
3. 合意形成の難しさ
   修繕積立金の値上げについて、住民間で合意を得ることが難しい場合があります。合意が得られないと、修繕工事が遅れることもあります。
## 結論
タワーマンションの修繕積立金は、将来的な大規模修繕に備えるために重要な制度ですが、築年数の経過や物価上昇によって高額になるリスクがあります。購入を検討する際には、修繕計画や管理組合の見通しを十分に確認することが大切です。

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3. 価格下落のリスク

タワーマンションの価格が下落するリスクも存在します。特に、修繕積立金が不足している場合や、市場での需要が減少した場合、価格が下がる可能性があります。

価格下落のリスクについて、詳しく教えてください

## 価格下落のリスク要因
1. 立地の悪さ
   タワーマンションの価値は立地によって大きく左右されます。駅から遠く、人気のないエリアに位置する物件は、価格下落のリスクが高くなります。一方、好立地にある物件は、希少性や需要が高いため、価格が安定します。
2. 災害リスク
   タワーマンションは高層建築であるため、災害時のリスクが高まります。特に、台風や地震などの自然災害が発生した場合、被害が大きくなる可能性があります。これにより、住民の避難が遅れることもあり、価格に影響を与える要因となります。
3. 管理費や修繕費の増加
   タワーマンションでは、管理費や修繕費が高額になることがあります。特に、築年数が経過すると、修繕積立金が不足している場合、一時金の徴収が必要になることがあります。これにより、住民の負担が増え、物件の魅力が低下します。
4. 市場の変化
   不動産市場全体の変化も価格に影響を与えます。経済状況の悪化や人口減少などが、タワーマンションの需要を低下させる要因となり得ます。
5. 新築物件の供給過剰
   新たなタワーマンションが次々と供給されることで、既存物件の価値が下がる可能性があります。特に、既存の物件が新築物件に比べて設備や立地で劣る場合、価格競争に負けることがあります。
## 価格下落を防ぐための対策
1. 立地の選定
   購入時には、立地が良く、将来的な需要が見込める物件を選ぶことが重要です。
2. 管理費や修繕費の見通し
   購入前に、管理費や修繕費の見通しを確認し、将来的な負担を予測することが必要です。
3. 市場動向の把握
   不動産市場の動向を常に把握し、価格変動に備えることが大切です。
## 結論
タワーマンションの価格下落のリスクは、立地や災害リスク、管理費の増加、市場の変化など多岐にわたります。購入者は、これらの要因を考慮し、将来的な価値維持を図るための対策を講じることが重要です。