こんな仲介業者はダメだ！売主の利益を損なう不動産会社5パターン

不動産をできるだけ高く・早く売却するためには、不動産仲介業者選びが一番のポイントになってきます。ですが不動産の売却に慣れているという方はあまり多くはありません。大抵の方はそれほど何回も不動産の売却経験をするわけではありませんので、どこが良い仲介業者なのかという見極めは非常に難しいものとなるでしょう。

そこで売り主の利益を損なってしまうのではないかと考えられる、仲介業者のパターンについてご紹介します。ここにご紹介しているような仲介業者と出会った際には注意してください。本当に信頼することができる仲介業者を選ぶ際の参考にして頂ければと思います。

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「両手取引」や「囲い込み」をする業者

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「両手取引」というのは、専属専任媒介契約や専任媒介契約の際に、同じ仲介業者に依頼していた買い手と売り手の間で売買が成立した取引のことです。

仲介業者は仲介手数料によって利益を得ていますが、両手取引になると買い手と売り手の両方が同じ業者に依頼しているので、どちらからも仲介手数料を貰えることになります。ですから中には、他の業者に物件情報を提供しない「囲い込み」を行う業者も存在しているのです。

レインズへの登録済票を見せてもらうようにすると、早期にその業者が良いか悪いか判断することができます。専属専任媒介の場合は5日以内に、専任媒介の場合は7日以内に登録しなければならないという義務があります。レインズは他の業者からも検索される情報ですので、情報の囲い込みを防止するためにも、登録されているかどうかの確認はしておきたいところです。

また、レインズなどに物件情報を登録していたとしても、他の業者からの問い合わせに対して「すでに申し込みがある」「商談中である」と偽の情報を流している場合もあるので注意が必要です。他の業者からの購入希望者をシャットアウトしてしまうので、物件を高値で売却できる機会を逃してしまいます。

報告義務がきちんとされない業者

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専属専任媒介で契約をした場合には1週間に1回以上、専任媒介で契約をした場合には2週間に1回以上、業者から売り主への業務報告義務が生じます。報告がない業者はもっての外ですが、実際に報告があったとしても、定型文のみの簡単な報告しかしてこない業者もあります。

「問い合わせはありませんでした」などの簡単な報告が送られてくるようでしたら、依頼する業者を変更した方が良いでしょう。

実際にどんな販売活動を行っていたのか、問い合わせはどれだけあったのか、物件の案内は何件行ったのか、購入希望者の感触はどうだったのか、といったことを細かく報告するのが基本です。自分の売却したい不動産は購入希望者から見てどのように映っているのか、ということを知ることもできますので、密に報告をしてくれる業者の方が良いのに間違いはありません。

広告活動を実施していない業者

不動産を売りに出してから1か月程経った頃に、販売活動として使用した広告を全て見せてもらうことをお勧めします。広告を見せてもらえば、その業者がどれだけ積極的に販売活動をしてくれているのか、具体的に知ることができます。

ここで不動産ポータルサイトへの掲載、折りこみチラシ、不動産情報誌への広告、ダイレクトメール、ポスティング用チラシなどが全く出てこなければ、販売活動はほとんどしていない業者と判断することができます。自社のサイトにのみ掲載しているという業者も止めた方が賢明です。広告は多く出れば出るほど購入希望者の目にも留まりやすくなります。

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理由のない値下げ提案をしてくる業者

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値下げをすることは早く買い手を見つけられるという点ではメリットでもあります。広告活動や販売活動を積極的に行ってもらっても買い手が見つからないという場合には、値下げは有効な手段でしょう。ですが、特に理由もなく値下げを提案してくる業者には注意が必要です。

業者によっては査定の際に、適切な価格よりも高い価格を提示して売り主との契約を結び、その後値下げをさせて妥当な価格で売却するということもあり得ます。また、問い合わせが少ないから値下げをした方が良いと提案された場合、囲い込みをしている可能性もあります。

正当な理由もなく値下げを提案してきた場合には、その提案に応じる必要はありません。他の業者に依頼をすることを考えても良いでしょう。

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具体的な販売戦略を持っていない業者

これは査定をしてもらった際に、担当者に質問をしてみてください。

・その査定額になった根拠は何か

・どうやってこの価格で販売するつもりなのか

・似た条件の物件を販売したことはあるか

・その物件は高く売却できたのか

・どうやって販売したのか

これらの質問にしっかりと答えられない場合、口先だけの返事を返す場合は、その業者との契約はするべきではないでしょう。販売戦略もなくただ買われるのを待っているだけでしたら、その業者に仲介してもらう意味はありません。

売り主の利益を損なう仲介業者の5パターンをご紹介しました。契約前に良い業者か良くない業者かの判断をすることは難しいですが、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介のいずれの場合も契約期間は3か月となっています。仲介業者や担当者に対して不信感を持つようなことがあれば、そこで契約を打ち切って他の業者に依頼することをお勧めします。

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