任意売却の重要用語3つのポイント【代位弁済と期限の利益】編

住宅ローンを契約するときに、購入したマイホームを担保にします。このときに抵当権が発生します。任意売却する場合には、債権者に抵当権を解除してもらわないと売却がスタートできません。

また、住宅ローンを契約するときには保証会社の保証に加入します。もしくは、保証人を立てるのが条件となります。どちらも必要なケースがあります。

しかし、高額の住宅ローンですから保証人を引き受ける人など、そう簡単にはいません。そのため、保証会社の保証を受けることで金融機関は住宅の購入資金をローンとして融資します。

返済を滞納すると

住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、債権者は保証会社に返済を請求します。つまり、住宅ローンを契約した本人（借主）が支払えなくなったから、保証会社に請求するわけです。

これを「代位弁済」といいます。債権者が保証会社に代位弁済を要求するのは、契約者本人に「期限の利益の喪失」という書類を通知してからです。

その通知を受けても契約者本人が返済しない場合、代位弁済に移行します。代位弁済が確定すると、保証会社から一括での返済を請求されるでしょう。

当然ながら一括で返済するのは困難ですから、住宅ローンで購入したマイホームは差し押さえになり、競売で処分されることになります。

この時点で信用情報機関に事故情報が登録されます。俗に言うブラックリストです。また、保証会社がサービサーに債権回収を委託するケースも珍しくありません。

期限の利益の喪失通知が届き代位弁済が確定したら、できるだけ早いタイミングで専門家に任意売却を相談するようオススメします。

サービサーの取り立てが始まれば、競売の手続きがすぐに開始されます。競売でマイホームを手放すのは得策ではありません。任意売却で解決するのが好ましいと言えます。

任意売却するのであれば、連帯保証人や債権者に同意を得たり、不動産の買い手を見つける売却活動などを考えたりすると、最低でも1ヶ月以上の期間が必要になるのです。

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期限の利益の喪失について

期限の利益とは、住宅ローンを「分割払い」で返済できる権利です。毎月決まった日に決まった返済金を支払っていくルールが期限の利益です。

しかし、このルールを守らなければ、期限の利益を失ってしまいます。つまり、一括での返済を迫られるのです。これが、期限の利益の喪失となります。

住宅ローンの滞納が長引き督促状や催告書に応じなければ、「期限の利益の喪失」と書かれた通知書が届くでしょう。そこには、支払期日と期限の利益を喪失した日が記載されています。

記載された支払期日までに滞納している返済分を支払わなければなりません。一括で返済できない場合、マイホームは地方裁判所に差し押さえられ、競売の手続が開始されます。

もしくは、任意売却で住宅ローンを整理するかのどちらかです。期限の利益の喪失は「差押通知」が来る前の予告のようなものです。

期限の利益の喪失通知が届いても住宅ローンを支払えないときは、可能な限り早いタイミングで専門家に相談するよう強くオススメします。

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代位弁済予告の通知について

代位弁済とは、借主以外の第三者が代わりに返済する制度です。期限の利益の喪失が決定し、契約者本人が一括返済できない場合、債権者は代位弁済を要求します。

この要求を受けた保証会社は、契約者本人に住宅ローンを一括で返済します。「代位弁済予告の通知」が届いたら、借主の代わりに保証会社が債権者に住宅ローンを返済したという意味です。

今までの返済先は住宅ローンを契約した金融機関でしたが、ここからは保証会社が債権者になります。（金融機関から保証会社へ債権の移行）

保証会社は一括での返済以外は認めません。つまり、一括で返済できなければ、競売か任意売却のどちらかでマイホームを売却することになります。

代位弁済の予告通知は、第一段階の法的手続き（差し押さえ）にとりかかることを知らせる通知書です。保証会社はサービサーに債権回収を依頼し、競売の手続きを開始します。

この時点で、任意売却のタイムリミットが短くなり、競売へのカウントダウンが始まったことになります。早急に行動しなければ、競売を回避することが困難になるでしょう。

住宅ローンの返済が滞ってから差押通知が届くまでの過程で、代位弁済と期限の利益の喪失は必ず借主に通知されます。何か良い手立てを打たなければ取り返しがつかない状況になるかもしれません。

ギリギリまで何もしないで待つのではなく、もう返済できない、来月は返済できないとわかった時点で、不動産会社や司法書士に相談するのが好ましいです。

先ほども申し上げたように、任意売却は最低でも1ヶ月は必要です。そのことを考えると、早いタイミングで相談しなければならないことが、お分かりいただけるのではないでしょうか。

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