＜離婚と不動産＞マイホームを売っても住宅ローンが残った場合の対処法は？
離婚で問題になるケースが住宅ローンについて。マイホームが共有名義だったり住宅ローンの連帯保証人になっていたり、ちゃんと整理して解決しておきたいと誰だって思います。
マイホームを売却して住宅ローンを完済できればOKかもしれませんが、住宅ローンが残る場合は厄介なトラブルに発展する可能性もあります。
離婚するにあたり、連帯保証人や名義を変更してほしいと考えるのは当然です。しかし、住宅ローンは単純な問題ではないので正しい方法で解決しなければなりません。
住宅ローンの契約内容を確認
住宅ローンを契約したときの債務者を確認します。主に3つのパターンが考えられますが、まずは債務者と連帯保証人の名義を把握することから始めましょう。
パターン1・・・夫が債務者で妻が連帯保証人
パターン2・・・夫と妻が連帯債務者
パターン3・・・夫が債務者で妻は連帯債務（連帯保証）になっていない
パターン1・・・妻が債務者で夫が連帯保証人
パターン2・・・妻と夫が連帯債務者
パターン3・・・妻が債務者で夫は連帯債務（連帯保証）になっていない
住宅ローンの残債を確認
残債とは、残っている返済分です。マイホームを査定にかけて、査定価格よりも住宅ローンの残債が多ければ「オーバーローン」になります。反対に、査定価格よりも残債が少なければ「アンダーローン」です。
たとえば、1,000万円の査定価格で住宅ローンの残債が1,200万円だったら、200万円が返済に足りないということなのでオーバーローン。1,300万円の査定価格なら100万円の利益が出るのでアンダーローンというわけです。
アンダーローンなら住宅ローンを完済できてスッキリ解決ですが、オーバーローンの場合は離婚後も残債を返済しなければなりません。
売却後に残ったローンを分割で返済するのか、それとも一括で返済するのか、それは借入先の金融機関と話し合うことになるでしょう。もちろん、夫婦での話し合いも必要になります。
どちらか一方が債務を負うのか、それとも割合で分担してそれぞれの返済額を決めるのか、いずれにしても両社が納得できるように円満な解決を目指すしかありません。
アンダーローンで利益が出た場合、夫婦で均等に財産分与するのが一般的です。できるなら完済して終わりたいですが、マイホームが希望価格で売れないときはオーバーローンの対処を考えないといけませんね。
住宅ローンが残った場合の対処法
住宅ローンには「抵当権（担保権）」が設定されています。アンダーローンなら売却と同時に抵当権が解除（抵当権の抹消登記）されますが、オーバーローンになると厄介です。
なぜなら、マイホームを売っても住宅ローンが残ってしまう場合、抵当権が解除されない可能性があります。つまり、抵当権が設定された状態の物件を売りに出さなければならないのです。
買い手としては、抵当権が付いたままの物件は避けたいというのが本音。そのため、販売活動で買い手を見つけにくくなるおそれがあるのです。
ただし、売却後に住宅ローンが残っていても抵当権を解除してくれるケースもあります。借入先の金融機関と残債の返済方法を話し合い、承諾してくれれば抵当権が解除されます。かなり可能性は低いですが・・・。
もう一つの手段としては、売買代金に足りない金額をプラスして一括で返済することを条件に提示すれば、借入先の金融機関が抵当権を解除してくれるケースもあります。
この場合も、事前に金融機関と話し合い、明確なプランのもと承諾を得なければなりません。
最終手段は任意売却
オーバーローンで金融機関が抵当権を解除しれくれない場合、抵当権が付いた状態では物件の売却が困難な場合、足りない返済分を一括で完済できない場合、最終的な手段として任意売却を検討する必要もあるでしょう。
任意売却は通常の不動産売買とは異なり、借金を整理するための特別な手段です。あくまでも、ほかの解決策がないときの最終手段として考えてください。
任意売却であれば、不動産を売却したあとに住宅ローンが残っても分割で返済できるように専門家が借入先の金融機関に交渉してくれます。
そして、専門家が立ち合いのもと借金を整理することが目的なので、金融機関も抵当権の解除を検討しやすくなるという特徴があります。
「借金を減らす＝少しでも高値で物件を売却してほしい」わけですから、売却で不利になるようなリスクは金融機関も避けたいところ。
しかし、通常の不動産売買は物件を売却することが目的で、金融機関の立場になると残債について確かな根拠が得られず無償で抵当権を解除するメリットがないのです。
どちらも住宅ローンを返済するという目的は同じですが、関わる人や手続きや手段が異なるため、通常の売買と任意売却では金融機関の対応や姿勢も変わってきます。
その証拠に、「離婚するので住宅ローンの相談を・・・」と金融機関の窓口で尋ねると、任意売却を勧められるケースも少なくないようです。
任意売却は最終手段と言いましたが、任意売却で借金を整理すると「事故情報＝ブラックリスト」に登録されるデメリットがあります。
冷静に判断し、まずは専門家に相談してから決断しても遅くはないでしょう。任意売却のメリットとデメリットを正しく理解し、もっとも好ましい方法で解決することをオススメします。
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