不動産の流動化とは？

不動産流動化とは、不動産流動化事業の不動産流動化実務指針にもあるように、不動産流動化スキーム手法の一つです。不動産を売却する方法というのは「仲介」と「買取」の２種類がありますが、「今すぐに売却したい！」という方は早速確認していきましょう。

＜今すぐ不動産を売却したい方＞

①価格設定を相場より低く設定すること。

②買取業者に売却をする。（一般的な価格相場の６～７割の価格）

③広く広告活動をする事。

さて、この３つの方法ですが、②にある買取業者に依頼した方法が最も良いと言われる理由も合わせてご説明いたします。

＜買取業者に依頼するメリット＞

① 売却までの期間が短いので、スケジュールが立てやすい。

② 資金計画が立てやすいので、他の購入を予定している場合、ローン計画が立てやすい。

③ 仲介手数料がかからないので、引っ越しやローンの頭金等充当することができます。

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そもそも不動産買取業者って何？

買取業者のメリットなどを簡略的にお話させて頂きました。ぜひ、今持っていただいているイメージを持ちながら、これからお話しする内容をご参考にしてください。

不動産の売買は、ほとんどの人にとって人生に何度も経験するものではないので、わからないことが多いですよね。なにかの理由で、所有しているマンションを売ることになったとしたら、どうしたらよいでしょうか？不動産をすぐに売りたいがどうすればよいかわからないと思っている方には買い取り業者と仲介業者の違いがよくわからないと思います。ですが、大きな違いは、一つあります。売る相手が不動産会社の場合と一般の人に売るということです。また、不動産会社と一般の人に売る場合はそれぞれにメリットとデメリットがあります。

不動産買取業者と仲介業者を比較

不動産買取業者に売ると、メリットがたくさんあります。まず知っておいて頂きたいことは、「不動産買取業者」の売却先は不動産業者であるということです。

不動産買取業者を利用すれば「不動産仲介」と違って、広告や宣伝による買い手を探す必要がありません。また、買い手希望者の内覧を行なう必要もないし、手間がかかる価格交渉もしなくて良いのです。不動産業者の査定額と買い取り額が同じなので、「不動産仲介」よりも売却までの期間が短くてすみます。「不動産仲介」の場合は、価格が確定しない段階で売却価格がローンの残債より下回ってしまうと、差額を補填しなくてはいけません。その点「不動産買い取り」の場合は、残債がある時でも金融機関との交渉を代わりにしてくれるので、売却した後に新たに購入を予定している場合は、ローンの計画が立てやすくなります。

さらに「不動産買い取り」は相続対策の場合も有効な場合があります。売却をなるべく早くしたいという方には適した売却方法と言えます。不動産買取会社を利用する場合は、即金で現金を得られます。価格を交渉した後は契約を済ませてお金を受け取って、物件を引き渡すだけです。また、メリットですが、それに関しての見学会や広告活動等をする必要がなく、周りに不動産を売ろうとしていることを知られないように活動することができます。それと自宅を売る場合に、見学会をするのに家の中を掃除しなければならず、場合によっては空き家にする為に賃貸に住まないといけないことがありますが、買い取り業者を選んだ場合には、賃貸に住む必要もありませんし、仲介業者を使った時に必要となる仲介手数料がいりません。多くの買い取り業者が、買い取りをした物件をさらに転売することで利益を得ているので、仲介手数料は必要ありません。

買取業者に依頼する際に押さえておきたいこと

買い取り業者を利用するにあたって注意する点が一つあります。それは、仲介業者を利用した時と比べて売却価格が低くなることです。おおよその相場としては「不動産仲介」のだいたい30％程度低くなると言われています。不動産業者は買い取った不動産をリフォームしたりリノベーションをしたりして転売し利益を得ています。そのため安く仕入れるので「不動産買い取り」の方がどうしても値段は安くなってしまう傾向にあります。しかし、金銭的デメリットばかりではなく作業的メリットも考慮に入れることが大事と言えるでしょう。売却価格が安い理由はリフォームの費用を入れての買い取り価格となる為なので、売主はリフォームの費用を考えないで全て不動産業者におまかせして売却することができます。

値段が安くなってしまうこともありますが、リフォームなどの面倒な手間を考えると却って得だと言えましょう。ただし業者に査定を出してもらった時の見積もりも様々なので、必ず何社か比較する事をおすすめします。地域や物件によって異なりますが、だいたい相場より１～3割程安くなると考えておけばよいでしょう。つまり、仲介業者を利用した場合でも相場をもう一度検索し、その価格から3割程度安くすることで、スムーズに売却することも可能です。なので、どちらを利用するのかはよく考える必要があると思います。買い取り業者に依頼するにあたって頭に留めていただきたいことが、時間をお金で買う、ということです。つまり、仲介業者を利用した際にかかるさまざまな労力や時間を相場の1～3割というお金を出して買っているのです。

仲介業者に依頼する際に押さえておきたいこと

仲介業者に依頼する際のメリットですが、買取業者で売却する時と違い不動産を高く売却できることです。出来るだけ高い値で売りたいという売り手としては、仲介業者はとても魅力的に感じるのではないでしょうか。ただ、一つ注意しておきたいことが査定価格＝売却価格ではないということです。査定価格が相場と同じまたは高かったとしても、売れない期間が長く続けば売却価格をどんどん値下げをしていくことになります。もし、購入を希望する人が無事に現れたとしても、最後に価格交渉をすることになるのです。

なので、仲介業者を利用した時のデメリットも買い取り業者のデメリットの逆であると考えて良いのではないでしょうか。いつ不動産が売れるかわからないため引っ越しの段取りがしづらくなるのも事実です。また住宅ローンを組んで購入をしていた不動産を売却する場合ですが、その住宅ローンを完済できるだけの資金がないと売却できません。仲介業者を使う場合には、売却にだしてからしばらく売れないと価格を値下げしていくことになりますので、その結果、残っているローンの方が高くなってしまう可能性もあります。一般の人に物件を売る場合の注意として、引き渡しをした後にもトラブルになる可能性がある点にも注意が必要になってきます。仲介業者を使う時の悪い点としては瑕疵担保責任の存在です。瑕疵担保責任とは、売却相手が一般の人の場合に売却してから1年間の期間、物件に関しての不具合や欠陥に対して責任を負うというものです。売主は必要に応じてですが、そうした欠陥や不具合を修復しなければならないので場合によってですが解約、損害賠償を請求される場合もあります。この瑕疵担保責任は、買い主が不動産会社の場合には適用されません。買い取り業者を利用する場合には原則、瑕疵担保責任が免除となります。

買い取り再販業者とは？

また、最近よく知られているのが「買い取り再販業者」です。「買い取り再販業者」の意味ですが、読んで字のごとく、マンションを買い取って再販する業者さんのことです。この「買い取り再販業者」は、具体的にはどんなことをしているのでしょう？ 買い取り再販業者は不動産業としては、次のようなことがあげられます。

不動産業者と言っても、業者の中で得意・不得意な分野が分かれる時があります。賃貸や建て売り等、様々な種類の分野がある中で、「買い取り業者」は盛んに転売を行っている業者であるといえるでしょう。

中古物件を安く買い取って、新装して再販する場合や、売れないで残ってしまった新築マンションの買い取り利益をのせてから販売する場合などがあります。買い取りの方法には、仲介業者からの紹介や競売・任意売却などがあります。中古マンションをあつかう老舗の業者さんとして、「オークラヤ住宅」があります。独自のルートで物件を仕入れて、広告活動や定期的な告知も行っているので、耳にしたことがある方もいるかもしれません。大手企業で直接買取りを行っている数少ない企業のひとつは「大京リアルド」です。買い取り業者で上場している唯一の企業が「インテリックス」です。買い取り業者が色々と多くいますが、どの業者さんを選択するかは、マンションを売却するにあたって大きなポイントとになると言えるでしょう。数社に買い取りの査定を依頼した時に、売却に関しての段取りを詳しく丁寧に説明してくれる、質問に誠実に答えてくれるかなど、大事な取引を任せられる業者であるかどうか、しっかりと見極めることが大切です。

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不動産流動化（売却）とは？メリットは何か？

不動産流動化とは

不動産流動化（売却）とは、流動性の低い不動産を流動性の高い証券等に置き変えるプロセスです。不動産流動化にあたっては、金融取引か売却取引のいずれに該当するかが判断の論点となります。不動産は通常現物の売買があって現物に係わる所有権を保有することが一般的です。近年の不動産流動化制度の整備によって有価証券として保有することがあり、これを不動産の流動化と呼んでいます。不動産流動化については一般的にいうと”不動産を有する譲渡人が特定の資産保有を目的とした特別目的会社SPC（Special Purpose Company）を設立して、そこに不動産を移転してその資産が生み出す将来のキャッシュ・フローを元手に資金調達を行う手法のこと”を指します。

不動産流動化を行うメリットとは？

一般的には不動産の所有者が賃貸借契約によって賃貸の収入があるのですが、不動産を流動化にすると不動産がオフバランスとなり賃貸の収入の代わりとして利息収入を得ることになるのです。不動産流動化の目的については主に企業の信用力がない場合、不動産そのものの使用価値に着目して資金調達ができるメリットがあるのです。また、元の所有者に資産がオフバランスになることから財務体質が健全化するというメリットも生まれます。

このような不動産の流動化に係わる会計処理をまとめたものとして会計制度委員会報告第15号の「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」が公表されているのです。この実務指針では不動産の流動化による売却処理を行うための根拠としてリスクの移転に係わる判断等について明確化にするための説明がされています。

具体的な管理コストについて

不動産の大きな特徴として挙げるとすれば、保有しているだけで管理コストがかかるということ。不動産は利用しているかいないか収益を生んでいるかいないかに関わらず、原則すべての不動産に固定資産税と都市計画税の税金がかかりしかも毎年発生するのです。固定資産税と都市計画税は原則上記に掲げる税率となっています。しかし、一定の要件を満たした居住用の家屋と居住用の家屋が建っている土地は、大幅に減額されるというメリットがあるのです。それにより住宅用に賃貸している場合と事業用に賃貸している場合とでは固定資産税の額が大幅に違うのです。

通常、「資産の流動化」には文字通り流動性の低い資産をより流動性の高い資産に転換する意味で用いられます。資産を保有する者が特定の資産保有を目的とする別の主体特別目的事業体（SPE：Special Purpose Entity）を設立し、当該の資産を移転しその資産が生み出す将来のキャッシュ・フロー（CFという）を原資に資金調達を行う手法のことを言います。この資産流動化の中であっても、特に資産の証券化という概念にあっては金融機関や事業会社等資産の所有者が、ローン債権の元利金支払やビルテナントの賃料等CFを生み出す特定の資産を自身のバランスシートから切り離して当該資産に係るリスクを目的に見合った形に加工し、有価証券等流動性の高い投資商品を発行する手法で整理できると考えられます。こうした整理を「広義の資産証券化」とも呼びますが、ここでは広義の資産証券化のうち証券化される資産が不動産または不動産から派生する不動産担保債権等資産であるケースを対象としています。すると、不動産流動化マスターに不動産証券化を信託するのに証券化によって不動産の流動性を高めることが可能になるのです。

補足的な情報となりますが、そもそも不動産の証券化とは、以下のようなことを指します。

■「社債や株式等の有価証券を発行するビークル（器）を通じて不動産が生み出す賃料収入や売却益等の収益が投資家に分配される仕組み」を作ること。

■不動産を証券化した結果、売り手の立場からは資産として保有している不動産の流動性を高めることが可能になる。

つまり、不動産が売りやすくなるというメリットがあるということです。買い手の立場から考えると、不動産購入の資金調達（即現金化）がより容易になるとも言えます。つまり「不動産を買いやすくなる」というメリットがあると言い換えることもできるしょう。

どんな時に不動産買取業者を利用した方がいい？

さて、ここでは「どんな時に不動産買い取り業者を利用した方がいいか」というお話を中心にしていきます。まず、買い取り業者を利用するメリットはたくさんあります。買い取り業者は買い手が不動産会社のため即金で現金が得られ、価格交渉が終われば後は契約してお金を受け取り物件を引き渡すだけです。それに伴う広告活動や見学会等を行う必要がなく、周りに売却活動を知られる心配はありません。また、マイホームを売却する場合には見学会に向けてマイホームを清掃したり賃貸に移り住んで空き家にしておいたりする必要がありますが、買い取り業者を利用する場合にはその心配もありません。あわせて、買い取りの業者を利用した場合は仲介手数料が不要となります。買い取り業者は多くの場合、買い取った不動産を転売して利益を出すことを考えているため、仲介手数料で利益をあげる必要がないのです。即金が必要な場合や売却に費やす時間を準備できない場合は、買い取り業者を利用することを推奨します。

広告活動を周囲に知られたくないという理由は、比較的特殊な理由ですが、売り看板を設置しないということや周辺にはチラシをまかない、インターネットには掲載しないという方法で仲介を利用することも出来ます。しかしこの場合、当然成約率が落ちることは想定できるでしょう。よって、買い取りを利用した売却方法の方がさまざまな面でメリットがあるわけですが、売却価格だけが一番のネックだと言えるでしょう。（これは、仲介業者を利用した場合も同様ですが）しかし、仲介会社を利用した場合は、状況次第ではかなり安い売却価格となる可能性があります。買い取り業者による1～3割の割引分は、仲介業者を利用する利用料金分であると考えてみると、買い取り業者で得られるメリットの方が多いと判断できるのではないでしょうか。

一日でも早く売却したい方はどうしたら良いか？

一日でも早く不動産を売却したい方（事業費用に充当させたい方など）や、早急に不動産を現金化したい方（不動産を相続した方）、あるいは周囲に知られずに売却を希望する方などにとって、不動産の買取業者を選択するということは、売り手のニーズを実現してくれる可能性が高い取引が生まれやすくなるとも言えます。

買取を希望される方は、できるだけ高くまたスピーディーに買い取ってもらいたいと願うのが当然かと思います。ただし不動産が適正な価格で買い取ってもらえるのか不安を感じることもあるでしょう。「不動産を買取ってほしい・・・しかしどこに頼んだらよいかわからない」と思われますよね。一般的には不動産を売りたいと思った時不動産会社に売却の依頼をします。依頼を受けた不動産会社は、不動産の購入希望者を探します。購入希望者が見つかれば売りたい人と買いたい人の間に入って仲介をいたしますが、これが仲介による売却です。デメリットとして購入希望者が見つからない場合売却までの期間が長くかかり広告活動も継続しなければならないし近所の方に不動産を売却していることが知れ渡ることが多いのが現状です。それに対して不動産会社が直接買い取るのが買取による売却です。買取の場合は購入希望者を探す必要がないため売却までの期間が短く広告する必要もないため近所の方に知られることがありません。

相続に困ってしまった。・・・実家の相続をしたものの空き家状態となり固定資産税の支払期日を迎えるので売却を決意しました。売却のため不動産を買取業者に依頼しました。依頼をしたその日に来ていただいてその場で近隣の相場や取引事例を教えていただき安心できました。

 仲介でなく買取にした結果・・・・家の売却を他社に仲介でお願いしたが1年たっても売れずお客様の内覧のたびに家を掃除しなければならず、契約更新のたびに不安な気持ちになりいつになったら売れるのかと悩む日々でした。

そこで不動産買い取り業者が買取していることを知り買取をお願いした結果その日に査定をしていただき売却を依頼して引き渡しまでのスケジュールもスムーズで安心できました。

 ご近所に秘密で売却できました。・・・離婚を期に家の売却を決意しましたが子供もいるしご近所にも気を使うのでとにかく秘密で売却したいと考えていました。そこで不動産買い取り業者に素早くもちろんご近所に知られることなく買取していただきました。丁寧な対応で近所に知られることなく現状のままで家を売却することができて満足です。

 買取の早さに驚きました。・・・・・夫の転勤にともない今の家を早く売却しなければなりませんでした。不動産買い取り業者に売却を依頼すると現在の家を買取してもらいそれを資金に新しい家も同じ業者で購入することにしました。短い期間だったのですが家の状態をしっかり調査してくれました。

よくある買い取り業者への問い合わせとは？

次によくある買い取り業者への問い合わせ（質問）のお話ですが、 「売却を決めないと価格査定はしてもらえないでしょうか？」という内容が目立ちます。

これに対しては、「売却が決まっていなくても大丈夫です。査定した価格を参考にして売却の決定をすることもできます。」という返答となるケースが多いです。

次に「価格査定に費用はかかるのか？」という内容についてですが、基本的には無料で行ってくれますので安心して良いでしょう。

「査定金額はどのように決まるのか？」という内容の場合ですが、一般的には物件周辺の市場動向や周辺の取引事例売出事例を参考に物件の特性や状況を精査して算出してくれますので、頼りにした方が良いと言えるでしょう。

「買い取り業者に対しての経費や手続きについて」ですが、買取をしてもらう際にかかる諸費用はどんなものがあるかというと、売買契約書の印紙代や担保抹消の費用などが必要になります。買取の契約をしたらすぐに引っ越さないといけないのかというとそうではなく、居住中の場合はお客様のお引っ越しの日時に合わせた取引をしてくれるのです。しかし、契約が不成立の場合は、お客様に「手付金等」を返還する仕組みが適応されます。これが、「手付金等保証」というものになります。

以上のように、不動産を相続したり、今の不動産を転売したり、今すぐに新築等の計画を立てているが資金が足りない等、とにかく一日でも早く売却したいと考えている方は「まず何をしたら良いか？どうしたらよい？」とお困りになっていると思いますが、買い取り業者を利用すれば「スピーディー」にいろいろな解らない手続きや面倒な点などを一気に引き受けてくれるので、迅速に現金化できる可能性が高まります。自分の時間を有効に活用するための、良きパートナーとなることは間違いないと言えるでしょう。

「損して得を取れ？！」不動産買取のデメリットとメリット

さて、ここからは不動産を売却する方法に的を絞ってお話をします。不動産の売却には、仲介業者に依頼する事で仲介業者が買い手を探す方法と、不動産業者が売主の物件を直接買い取ることによって売却する方法の2種類があることはすでに把握されていることかと思います。そのためここでは、「不動産買取」についてのメリットとデメリットを説明していきます。まず、直接買い取りでの売却をした場合のメリットについてです。

① 短期間での売却が可能である

② 宣伝活動をしない為、近隣に知られることなく売却できる

③ 即金性があり、資金計画が立てやすい

④ 瑕疵担保責任が免除される

⑤ 仲介手数料を節約することができる。

これら5項目について詳しく解説します。

短期間での売却が可能である

仲介と比較した時に短期間で売却することができます。直接買い取りは、短期間で売却できる事が利点ひとつです。「不動産仲介」と違って「不動産買取」の場合は不動産業者が売却先となるので、広告や宣伝をだして買い手を探す必要はありません。なので、売却をなるべく早く済ませたいという方には適した売却のやり方と言えます。「不動産買取」でかかる期間は2週間～1ヶ月程度、「不動産仲介」でかかる期間は3ヶ月～6ヶ月程度と言われていますので、売却期間が短い為、売却が終わるまでのスケジュールを立てやすいというメリットがあります。

宣伝活動をしない為、近隣に知られることなく売却できる

諸事情により、売却していることを他人にあまり知られたくない方もいらっしゃると思います。一般的な「不動産仲介」の場合は広告やチラシなどを使い宣伝をして購入希望者を募集することがあるので、近所に住む方や他人に知られることがあります。ですが、業者が直接買い取る「不動産買取」の場合は、内覧会などすることがない為、一般の方に公開されることはありません。

即金性があり、資金計画が立てやすい

「不動産買取」は売却までの期間が短く、売却価格もあらかじめ提示してくれるため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。ですが、不動産を売却する時は基本として住宅ローンを支払い終えるのが前提となっています。「不動産仲介」の場合は、価格が確定しない段階でローンの残債が売却価格より上回ってしまうと、差額を補わなければなりません。ですが、「不動産買取」の場合は、残債がある場合でも相談に乗ってくれますので、売却した後に新しく物件の購入を予定している場合は、ローンの計画がとても立てやすくなります。

さらに「不動産買取」は何人か相続人がいるために現金化を望んでいる方や、売却する不動産が遠方であまり行ったことがない土地の為に出向くことが難しい場合などの相続対策に有効です。そういった場合は「不動産買取」を選択するのが良いかもしれません。

瑕疵担保責任が免除される

売却物件に隠れた瑕疵（設備や構造部分の欠陥など）が見つかった場合、一定期間は売主が買主に対して隠れた故障や欠陥などの修理をしたりする責任を負わなくてはなりません。不動産仲介の場合は売却後に設備や構造の欠陥が原因で売主と買主の間でトラブルが発生する事が問題となっています。しかし、買取の場合は費用のかかる修繕等の必要もなく、不動産業者に判断をすべて任せることができるのです。つまり、リフォームなどの余計な費用がかかりません。また、瑕疵担保責任が免除される為、売却後の買主とのトラブルも発生しませんし、余計な手間を省いて売買したい方には買取がオススメです。

仲介手数料を節約することができる。

「不動産買取」の買い手は不動産業者となりますので、売却時の仲介手数料が掛かりません。ローンの頭金や引っ越しの費用に充当することができます。一方、仲介業者に依頼した場合は、売買契約の成立時に不動産会社に成功報酬として仲介手数料を、支払うことがほとんどです。

いかがでしたか？不動産買取のメリットについては大分理解が深まったのではないでしょうか。それでは、次は不動産買取のデメリットに対してみてみましょう。（東京、大阪、名古屋、熊本、埼玉等共通の内容です）

買取価格が安くなる。

「不動産買取」の売却額は「不動産仲介」と比べると低くなる傾向にあります。「不動産仲介」で売却する時の相場より3割程安くなると言われています。不動産業者は買い取りをした不動産をリフォームやリノベーションをして転売して利益を出します。仕入れが安く済む分、売却額は安くなる傾向にあるのです。

新築物件は損する可能性が高い

物件によっては「不動産買取」を利用した場合の方が損をする物件もあります。例えば築浅の物件が不利になります。「不動産買取」を行った不動産業者の利点は「物件を安く購入して、その後リフォームしてから販売」する点にあります。築浅の物件はリフォームをする要素が少ないので、「不動産仲介」の方が高く売却できる可能性が高くなります。

価格においては仲介業者に依頼した時より、「不動産買取業者」を選択する方がやはり安くなってしまいますが、金銭だけでの判断ではなく、作業や期間などの項目も合わせて考慮に入れましょう。不動産買取の場合は「瑕疵担保責任の免除」という大きなメリットがあります。売却価格が安い理由としては、不動産会社があらかじめ「リフォーム費用」などを含めて利益を出せる価格を算出する為です。ですが、修繕費用を気にする事なく、面倒な部分をすべて一任して売却ができるのも人によっては大きなメリットになりえます。ですから、諸々の事項を合わせて考えた時、場合によっては得をする場合もあり得ます。ただ、買い取りの中でも業者の査定方法や金額も様々ですから、必ず複数社から見積もりを取って比較する事が重要です。また、不動産買取には何かとメリット・デメリットがありますが、すぐに現金化を望んでいる方、面倒な手続きなどに時間をうまく取れない方、資金繰りをうまく活用したい方などには「不動産仲介」よりも「不動産買取業者」の方が適していると言えるでしょう。

【まとめ】

これまでのお話を聞いていただいた方には、不動産をどう活用するかを考える良い機会になったのではないかと思います。不動産の取引が容易になるように工夫する手法が「不動産流動化」です。最後に少しだけ補足します。不動産流動化には不動産の価値を物理的なモノから分離独立させることが有効な方法です。この手法は不動産の価値を有価証券に転嫁すること等幅広い手法で工夫されています。（詳しくは不動産買取業者に聞いてみましょう）また、不動産流動化 5 ルールというのもあり、当該不動産を資金化する際の会計処理に当たって、その取引が不動産の売買か、金融取引かを判断していく必要があります。（不動産流動化法は平成10年6月15日に制定）複雑な取引方法や手続きなどだけではなく、業界のルールなども把握するのは大変なことでしょう。だからこそ、ぜひこれを機に「不動産買取業者」などといった業界の専門家などに協力を仰ぎ、自身の不動産売却を成功に導いていきしょう。

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