不動産の購入時に組む住宅ローンではどんなことを審査されますか？
マンションや一戸建てなどの不動産は高価なため、現金で支払うよりも、銀行などの金融機関の住宅ローンを利用する人が多いように思われます。
この住宅ローン、誰もが利用できるわけではなく、申込みの後に審査があり、その審査基準をパスした人だけが利用できるようになっています。
住宅ローン審査のチェック項目
住宅ローン審査では、いくつかのチェック項目があります。
1.年齢
まずは住宅ローンを申込みをした人の年齢からチェックされます。ローンの借入期間の設定のための年齢制限があるためです。
例えば長期固定金利住宅ローンの「フラット35」の場合、ローン申し込み時に70歳未満で、80歳までに完済可能な人が申込みの条件となっています。
（親子リレー返済の場合は、70歳以上でも申し込みできます）
そのため、52歳1ヶ月の人の場合は、最大で80歳－53歳＝「27年」までの借入期間となります。
2.職業および職種と勤続年数
次に申し込みをした人の職業および職種と勤続年数がチェックされます。
住宅ローンは長期間の返済となるため、毎月の返済が見込めるような職業や職種かどうかを見る必要があるためです。
勤続年数に関しては、1年以上としている金融機関もあれば、3年以上としている金融機関もあります。自営業の場合は、起業から3年以上継続していることが条件となります。
3.雇用形態
企業に勤務している場合、正社員であることが基準となります。
中には派遣社員や契約社員といった非正規雇用であっても、可能な金融機関もあるようですが、正社員と比較すると少なくなります。
4.年収
金融機関によって違いはありますが、住宅ローンの返済金額と年収との割合（返済負担率）の上限が定められています。
例えば「フラット35」の場合、年収400万円未満の人の場合、返済負担率を30%以下としています。年収400万円以上の人の場合は、35%以下になっています。
審査対象となる年収は、金融機関ごとに異なりますが、おおむね過去1年から過去3年の収入金額が基準となります。
5.他のローンがある場合
審査を申し込んだ住宅ローン以外に、借入返済をしている場合は、その借入金額も組み込まれて返済負担率が計算されます。
自動車のローンや、クレジットカードの借入金額、カードローンの借入金額が対象となります。他にも、スマートフォンの機種代金を分割払いしている場合、金融機関によっては、返済負担率の計算に含まれることがあります。
6.過去の返済履歴
住宅ローンの審査では、全国銀行個人信用情報センターなどの個人信用情報機関を照会することで、過去の返済履歴をチェックします。
もしも過去に「延滞履歴」があった場合、審査が通らない可能性があります。
7.団体信用生命保険への加入
団体信用生命保険とは、住宅ローンの利用者が亡くなった場合に、住宅ローンを代わりに完済し、マンションや一戸建てなどの住宅もそのまま残されるという生命保険のことです。
住宅ローンの審査の際には、この団体信用生命保険の加入が条件となるケースが大半です。そのため、一般的な生命保険に加入できるレベルの健康状態であることが求められます。
物件に対するチェック項目
住宅ローンの審査では、本人だけでなく、マンションや一戸建てなどの購入予定物件もチェックされます。
1.新築物件
住宅ローンの審査では、マンションや一戸建てなどの購入予定物件が、そのまま「担保」となります。（担保評価額）
新築物件の担保評価額は、一般的には、物件の購入価格と購入のためにかかった費用のすべてが含まれた金額になることが多いようです。
ただし、物件の購入価格が、過去の取引事例などから見て、明らかに高過ぎたり低すぎたりする場合は、土地の路線価などから、適正と思われる価格を算出するケースもあります。そのため、必ずしも担保評価額＝購入価格とはならないことも考えられます。
もしも担保評価額が実際の購入価格よりも低い金額となった場合、自己資金から差額を支払う必要があります。
2.中古物件
中古物件の担保評価額は、金融機関ごとに改めて計算されることが多いようです。
そのため、担保評価額が購入金額より下回ることも考えられます。
特に築10年を超える物件の場合、建物の担保評価額はほぼ「ゼロ評価」となる可能性があることから、そのあたりも考慮した資金計画をした方が良いかもしれません。
3.その他のチェック項目
その他の物件に対するチェック項目には、登記や権利関係の問題がないことや、法令などの規制の対象となっていないことがあります。
もしも審査に通過しなかったら？
住宅ローンの審査では、審査が通過しなかった理由を、銀行などの金融機関が教えてくれることはありません。そこで、審査に通過しなかった場合に、試してみる方法が3つあります。
1.条件の変更
借入金額や借入期間を変更して、再度住宅ローンを申し込みます。
それ以外にも、連帯保証人や連帯債務者の収入と合わせた金額で審査の再申し込みをしたり、親子ローンを検討する方法もあります。
2.別の金融機関に申し込む
金融機関ごとに住宅ローンの審査基準が異なるため、別の金融機関に申し込むという方法もあります。
3.他のローンの完済
クレジットカードやショッピングなどのローンがある場合、全額完済してから、住宅ローンの再申し込みをする方法もあります。
まとめ
住宅ローンの審査を受ける前には、あらかじめ不動産会社の担当者などに相談しておくことが、審査を通るためのカギとなるようです。
購入希望の物件を、不動産査定してみてはいかがですか？
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