この記事は2016.12.07に作成され、2024.3.21に更新されました。
この違いって何？不動産売却の「仮契約」と「本契約」について
不動産を購入時、売却時によく聞く言葉「仮契約」「本契約」。たいていは手付金を支払ったときが「仮契約」、残代金を支払って物件の引き渡しを受けたときが「本契約」として認識している方が多いです。不動産契約のターニングポイント、つまり山場は最初にやってきます。契約の認識ズレから莫大な違約金を払うこともあります。そういったことを回避するためにも、不動産売買の「仮契約」と「本契約」を頭に叩き込んでください。
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その思いこみ間違っていませんか？
ご存じでしたか？世の中に「仮契約」なんてありません。
単刀直入にいうと、不動産売買契約において「仮契約」というものは存在しません。はじめての契約自体が「本契約」を意味します。
売買契約の流れと注意点/不動産売却マニュアル
引用：リクルート・スーモ（住まいの売却ガイド）
もう一歩踏み込みます。「物件が気に入った」「売り価格に納得した」――売買契約を締結していくらかの手付金を支払ったときが「仮契約」、残りのお金を支払って物件の引き渡しを受けるときが「本契約」と考えている人が世の中には多くいます。それは間違った考え方です。一部の例外的なもの（停止条件付き契約など）を除いて、売買契約書にハンコを押した時が売買契約の成立となります。特殊な事情がないかぎり「仮契約」というものはありません。ぜひ覚えておいてください。売買契約書に自分のハンコを押してしまうと、原則キャンセルはできません。後戻りはできません。購入・売却を検討している人・迷っている人は、最初の契約締結の最初のハンコが大きな分岐点となります。一連の段取りの中でいちばん重要なポイントになります。簡単に、容易に、ハンコは押してはダメです。
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仮契約にまつわるトラブル事例
「仮契約」「本契約」の考え方を間違って認識していると「他の人に取られたくないから手付金を支払っただけ」 「自分では仮契約のつもりでハンコを捺印。契約の解除を求めても業者が応じてくれない」「契約を断ったら手付金が戻ってこない」などなどの、トラブルが数多く報告されています。
不動産業界に携わる人間ならば、契約の決まりは熟知していると思いますが、不動産に疎いお客様の場合は「そんな理不尽なことあるか」、それぞれの認識がズレからこのようなトラブルが発生します。
売買契約を解除するときには「手付金を放棄する」などといった契約条項が、必ず記載さています。契約のハンコを押す前にその記載を確かめてください。小売店などで洋服や日用品を返却する感覚で、「不動産も仮契約だからいつでも取り消せる」と誤った考えで、契約は絶対にやめてください。
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売却して、買い替えを検討している方へ
マイホームの買い替えでは、新しい家の頭金に、それまで住んでいた家の売却代金を当てるのが一般的でしょう。新しい家を手に入れたいけれど、その資金が作れなければ、新しいマイホームは絵に描いた餅で終わってしまいます。
たとえ、つなぎ融資が借りられたとしても、その分の金利は負担しなければなりません。さらに元の物件に住宅ローンが残っていれば、二重ローンになってしまいます。固定資産税なども2軒分払うことになります。
マイホームの「売却」と「買い替え」は、原則として引っ越しと引き渡しは一緒にすべきです。新しい家に移ったら、すぐに元の家を引き渡すことが重要です。
不動産価格が急落している場合は、値が高いうちに早めに売って、新しい家を後から買う当考え方もありますが、不動産価格はその道のプロシェッショナルでも一歩先を読むことは難しいです。不動産の素人が価格上の損得を計算し、リスクの多い投資買いをするのは極めて危険です。結果的に損をしても、「売り」と「買い」は同時期に行うのが得策と言えます。
売却時には「仮契約」「本契約」の考え方をぜひ思い出してください。契約のキーポイントは最初です。売買契約書に署名をしてハンコを押してしまえば後は進むだけ。後戻りはできません。
もしも、売買契約をやめたいと考えた時は、支払った手付金や違約金を支払う必要がでてきます。そのタイミングにもよりますが、売買金額の10％あるいは20％といったお金を支払わなければなりません（ここも大事なポイントです）。ぜひ覚えておいてください。
不動産の売買契約では一つのターニングポイントとなるのが「契約」です。業者の方と物件を見に行き、お気に入りの物件に出会ったときは気分が高揚・興奮していることが多いです。また不動産の知識や認識が不足していることが多いです。
安易な契約は言語道断と肝に銘じてください。不動産の売却は購入と同じくらい、いやそれ以上に神経を使うものです。売却に親身になって細やかに面倒を見てくれる業者を選ぶのが良いでしょう。売却と買い替えを一緒に行いたい人は、綿密な計画設定が必要です。買いたい物件はあるけれど、売却予定の物件がまったく売れなければ資金計画が狂ってしまいますよ。
記事執筆者：西 恭平（不動産業歴22年・宅地建物取引士）
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