かなり危険!不動産売却で登記移転を悪用する詐欺に注意しよう

かなり危険!不動産売却で登記移転を悪用する詐欺に注意しよう

 

ときどき現れるのが不動産売却の際の登記移転を悪用する詐欺師です。

 

詐欺師は登記制度や印鑑証明制度などの盲点を利用して土地所有者の知らないところで土地や建物の名義を無断で他人に移転登記をすること、さらに登記簿を改ざんして、さらには印鑑証明書までを偽造するなどの手口で登記簿上の所有者になりすまし、他人の土地を第三者に売却するなどをします。

 

単独行動だけでなく、複数人のグループによって詐欺が行われるケースが多くあります。

 

不動産売却における詐欺行為に注意しよう

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詐欺師の手口とは

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詐欺師の典型的な犯行手口は、他人の不動産をその所有者の知らないうちに無断で他人に所有権移転登記をして、自分があたかも真の所有者であるかのように装い、それを売却して、所有権移転登記をした買い主から代金を詐取したり、さらにはその不動産を担保に抵当権設定登記をして、金融業者からお金を受け取って行方をくらますなどです。

そして、買い主や抵当権者は、所有権移転登記や抵当権設定を受けても、この詐欺に遭った場合には保護されることもなく、金銭をだまし取られるだけとなっているのです。

 

詐欺師の詳細な手口を見てみよう

詐欺師の詳細な手口は以下の通りとなっています。

 

①移転登記などに必要な書類を偽造して、他人名義に所有権移転登記をします。

この移転登記には、真の所有権者の登記済権利証がなくても保証書によって登記できる方法を利用しているのです(不動産登記法44条)。

 

②所有者の住所を勝手に他の市区町村に移転します。この転入届の際には別の印鑑を登録して本人名義の印鑑証明書の発行を受けているのです(この場合の印鑑証明書は、本物の証明証用紙となります)。

 

③所有者に年齢や格好が似ている者が、真の所有者本人だと称して、買い主などを現地に案内して信用させます。

 

④バインダー式の登記簿を閲覧中に、登記所の職員の目を盗むなどして登記簿原本バインダーからはずして登記所の外に持ち出します。そこからさらに他人に売却して所有権が移転したように記入し、そこからバインダーに戻してこれを返却して、改めて登記簿謄本を請求するのです。

 

⑤所有者から他の目的(融資を受ける等)で預かった印鑑や委任状の字句を訂正して土地の売買に悪用します。

 

以上が詐欺師の手口になります。

 

しかし、このような場合であれば、これらの売買契約や抵当権設定契約には真の所有者が関与していないので、契約は無効となります。

したがって所有権移転登記や抵当権設定登記も無効なのですから、その登記簿を信頼した買い主や抵当権の設定を受けた貸金業者等は、その不動産の所有権や抵当権を取得できないのです(表見代理が成立する余地もありません)。

 

その結果、真の所有者は不動産の所有権を失わないのですが、買主や金融業者は金銭を騙し取られて被害を負うことになるので結果としてお金だけが動いた(詐欺にあった)という事実だけが残るのです。

 

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プロの詐欺師を見分けるのは一般人には難しい

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プロの詐欺師を見分けることは容易なことではありません。

取引に応じる相手方(不動産の買い主や抵当権の設定を受けて融資する側)は、詐欺による被害を防止するには不動産の所有者と称する者の素性を良く調べて、契約するか否かを慎重に判断する以外に方法はないのです。

不動産取引の際に注意すべきことなのですが、登記簿から所有者だった人をさかのぼって調べて行くのが確実となりますが、この場合の判断は一般の人には難しいと言えるのです。

 

 

詐欺を見分けるチェックポイント

詐欺師を見分けるチェックポイントとしては以下があげられます。

 

①取引の直前の短期間に所有権移転登記が2度、3度と転売が繰り返されていないかどうかをチェックします。

 

②売主と称する人(または売主の代理人と称する人)が、今月中に契約したいなどと、契約を急がせる場合も要チェックです。

 

③売買の直前に所有者の住所が移転されていないかどうかをチェックします。

 

④建物の売買においては、様々な理由で建物の内部を見せない場合は詐欺の可能性大です。

以上のことがあげられます。

また、司法書士が依頼を受けて登記申請する際に、申請書類の点検を通じて詐欺事件に気付く場合が少なくないので、司法書士に良く相談することも重要となってきます。

 

詐欺師が目をつける土地というのは、様々なのですが以下にあげる傾向が多いとされています。

 

①所有者が比較的高齢者であること(不動産の管理が疎かになるなどです)。

②所有者が、将来住むために土地を購入しておいたとか、現在は更地であるとか、駐車場用地などに使用しているなど、所有者が近くに住んでいない場合。

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まとめ

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詐欺の場合は書類などの改ざんがあってもそれは無効になります。しかし、動いたお金は戻ってくることは詐欺師を捕まえない限りは戻ってくることはありません。また捕まえたとしても戻ってこないことが多いです。

ですから、詐欺には遭わないように気をつけなければいけません。

信頼のおける不動産会社を選択することはもちろんですが、自分で登記などを行う場合はより慎重にことにあたる必要があります。

 

記事執筆者:西 恭平(不動産業歴17年・宅地建物取引士)

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