不動産売買の中で消費税が課税されるものと非課税のものの違いとは？
不動産の売買には、さまざまな費用がかかります。
その中でも、消費税が課税されるものと、非課税のものがあります。
不動産の価格は、総額で表示されるので、わかりにくいですが、消費税が加算された価格の場合もあるのです。
それでは、どのような場合に消費税は課税されるのでしょうか。
1.売却する不動産にかかる消費税
売却する不動産に消費税がかかるかどうかは、不動産の種類と売主の立場などによって異なります。
・土地：非課税。
売却する不動産が土地の場合、売主の立場に関わらず、消費税はかかりません。
土地は、消費されるものではないという考え方によるものです。
・建物：課税されるものと非課税のものがあります。
売却する不動産が建物の場合、売主が個人の場合は消費税はかかりません
しかし、売主が法人の場合は消費税がかかります。
また、売主が個人の場合でも、売却不動産が居住用の建物ではなく、個人事業主や投資のためのマンションなどの場合は、法人と同じように消費税がかかります。
事業者により建物の不動産が販売される場合は、3000万円（税込）などのように、総額で表示されていますが、この価格はすでに消費税が加算された価格になります。
そのほかにも不動産売却にかかる消費税があります。
たとえば、建物自体には消費税はかからなくても、その建物の取得費や、売却する際の仲介業者に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。
司法書士や土地家屋調査士へ調査などを依頼した場合には、報酬に消費税が課税されます。
2.不動産を購入する際にかかる消費税
不動産を購入する際にも、売却する時と同じように、消費税のかかるものと非課税のものがあります。
・土地：非課税。
売却と同様に、購入する不動産が土地の場合、売主の立場に関わらず、消費税はかかりません。
・建物：課税されるものと非課税のものがあります。
購入する不動産を、個人から個人で購入する場合は非課税になりますが、事業者が個人から購入する場合には、消費税が課税されます。
また、住宅ローンの利息や保証料などは非課税ですが、事務手数料や融資手数料などには消費税が課税されます。
今後、消費税率がアップする場合には、基本的には引渡し時の税率が適用されます。
諸費税率が上がる前に、不動産などの大きな買い物をする人が増えるのはこのためです。
現在、平成31年10月から消費税が10%に上がる予定なので、不動産の購入は早いほうがお得と言えます。
3.仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、不動産会社などを通して不動産を売買した際に発生する料金です。
不動産会社は、売主と買主の間を仲介するわけですが、それだけではなく、売却する不動産を広告に載せたり、顧客に紹介したりして、売却の手助けをしてくれます。
売主が個人で購入希望者を探すことは難しいので、不動産の売却には仲介業者が必要になることが多いでしょう。
ただ、仲介業者として宣伝したり購入希望者を探すだけでは、仲介手数料は発生しません。
あくまで、売買契約が成立した場合のみに発生する成功報酬と言えます。
そう考えると、不動産会社も、不動産を売却しないと利益につながらないので、必死に宣伝していくれているのだと思えてきます。
仲介手数料は、上限が決められており、以下の計算式で算出することができます。
・税込売買価格が200万円以下の場合＝売買金額×5%+消費税。
・税込売買価格が200万円を超え400万円以下の場合＝売買金額×4%+消費税。
・税込売買価格が400万円を超える場合＝売買金額×3%+消費税。
ただ、この計算式の場合、400万円以上の売買価格なら、200万円以下、200万円から400万円、400万円以上のそれぞれの金額を計算しなければなりません。
そのため、一度の計算で算出できる計算式があります。
・税込売買価格が200万円を超え400万円以下の場合＝売買金額×4%+2万円+消費税
・税込売買価格が400万円を超える場合＝売買金額×3%+6万円+消費税
たとえば、不動産の売買価格が1000万円の場合、1000万円×3%+6万円+消費税8%＝388，800円になります。
4.消費税の課税対象になるものの考え方
消費税とは、基本的に消費されるものについて課税されます。
そのため、建物は年々劣化し、消費されるものとして課税の対象になりますが、土地は経年劣化せず、長年使用しても消費するというようには考えられないため、消費税が非課税となります。
また、個人と事業者によって消費税がかかるかどうか判別されるのにも理由があります。
消費税の課税対象になるのは、「事業者が事業として、対価を得て行う資産の譲渡等」になるからです。
そのため、不動産会社等が販売する不動産以外にも、個人事業主が事業に使用した物件や、それに付随して対価を得る場合にも、消費税は課税されます。
個人対個人で行う、居住用の不動産の取引では、事業とはみなされないので、諸費税は課税されないという結果になります。
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