被害額6億円！不動産売買で実在する地面師詐欺とは？

「地面師」という言葉からは、どことなく昭和の薫りがするのですが、地面師とは、他の人が所有している土地を自分の物と偽って、他の人に売却したり、抵当に入れることで、お金をだまし取る人のことです。

地面師は単独で動くこともありますが、グループを組んで行動することもあります。

2015年の5月に、東京都内のデベロッパー（マンションの開発）を営んでいる不動産会社の社長のもとに、同業者から渋谷区富ケ谷の住宅地の開発オファーがありました。

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被害総額は6億5千万円

ちょうどその頃は、日本銀行のゼロ金利政策の影響もあって、マンションの投資がブームになっていたこともあり、投資対象の用地は不動産業者にとって、喉から手が出るほど欲しがるような「ごちそう」でした。

この時、不動産会社の社長には6億円の価格が提示されたのですが、充分に採算が取れるという見込みがあったこともあり、相手には6億5千万円を支払いました。

ここまでならビッグビジネスの匂いのする取引のように見えますが、残念ながらこの話ははじめから「創作」だったのです。そう、土地の所有者ではない人間から受けた巧妙な「詐欺」だったのです。

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地面師の手口の流れ

先述したように、地面師は他の人が所有している土地を自分の名義もしくは、自分の仲間の名義に変更し、そのことを知らない他の誰かに売却することで、お金を得ています。

そのため、地面師の手口は、所有権を自分の名義に変えることから始まります。

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所有権移転登記とは？

他の人の名義である土地の所有権を変更するためには、土地の権利証（登記簿謄本）と本来の所有者の実印と印鑑証明書、そして、地面師自身の住民票です。（グループの場合はグループ全員の住民票です）

地面師自身の住民票に関しては、市区町村役場に行って、規定の料金を払えばすぐに取得できるのですが、問題は、土地の権利証と、本来の所有者の実印と印鑑証明書を、いかに手に入れるか？ということになります。

権利証の取得方法

他人の所有している権利証を手に入れるには、まずは「盗み取る」ことがあります。

それ以外には、「権利証を偽造」する方法もあるようです。

権利証そのものを見るだけでは、盗品かどうかを識別する方法はありませんし、偽造した場合でも、印鑑証明書や住民票のように、「透かし」が入っているわけではないので、本物かどうかを判断するのは困難です。

2008年以降は、登記簿謄本ではなく登記事項証明書が採用されていますが、こちらもパスワードがわかれば問題なく取得できるため、盗品かどうかを判断するのは非常に困難です。

仮に、登記簿謄本や登記事項証明書が手に入らなかったとしても、身分証明書を使用した本人確認情報や事前通知によって登記が完了することもあります。

例えば、本来の土地の所有者の運転免許証を偽造することで、司法書士を欺くことも考えられます。

実印と印鑑証明書

実印に関しては、「盗み取る」以外の方法はありません。

印鑑証明書の方は、過去に取引があれば、その時に印鑑証明書を取得することができますが、印鑑証明書は3ヶ月の有効期限ということから、最新の印鑑証明書を手に入れるのは難しくなります。

後はあくまでも可能性の話になりますが、土地の所有者本人になりすまして、運転免許証を偽造し、新たに印鑑を登録し直す方法もあります。

不正登記防止申出

所有している不動産を地面師の詐欺行為に利用されないためには、実印や印鑑証明書や土地の権利証（登記簿謄本または登記事項証明書）を紛失したり、盗まれないことがあげられます。

万が一紛失してしまった場合の対処法として、法務局にて「不正登記防止申出」をする方法があります。

この「不正登記防止申出」をしておくことで、もし身に覚えのない「登記申請」があった際には、法務局から確認のための連絡が来るようになるため、地面師による不正登録の防止になります。

ただし、不正登記防止申出の有効期限は、印鑑証明書と同様の3ヶ月となっているため、念には念を入れて、同時に印鑑登録をし直しておくと、より一層、不正取引の防止につながります。

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登記識別情報を紛失してしまった場合の対処法

「登記識別情報」とは、不動産の登記が完了したことを証明する書類です。

登記識別情報には、英数字の組み合わせによる12桁の識別番号が記載されています。

基本的には、上からシールが貼られているため、わざわざ剥がさない限りは、識別番号を見られることはありません。

登記識別情報は、紛失した場合、再発行はできません。

仮に盗難などで紛失してしまった場合には、2つの手続きを行うことになります。

ひとつは、先述した「不正登記防止申出」の申請ですが、もうひとつの方法として、「事前通知」があります。

事前通知

法務局にある登記所から、登記の名義人の住所宛に郵送されてくる書類が「事前通知」です。「事前通知」は本人のみ受け取ることができる「受取郵便」のため、受取の際には、運転免許証やパスポートなどの身分証明書を提示する必要があります。

事前通知を受け取った2週間以内に、真偽についての申し出をしておき、「間違いなく本人である」という報告を受けてから、登記のための手続きができるようになります。

まとめ

地面師の被害に遭うことは、滅多にないかもしれませんが、不正登記防止のためにできることは、登記簿謄本（登記事項証明書）や登記識別情報をしっかりと管理して、紛失しないことです。

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