損する前に売却が得策？フルローンで投資用物件を買うリスク

フルローンとは、不動産のローンにおいて、購入代金をすべてローンでまかなうことをさしています。

資産価値の高い物件によってはフルローンが組めるものもあり、こういった物件に巡り合ったときには多くの人がフルローンを選択します。

銀行から投資用物件価格分のローンが決まれば、頭金ゼロで物件を購入することができます。

仲介手数料のみの支払いで、後は自己資金を温存しながら、大きな資産を手に入れられるフルローン。

頭金を貯めている間に、貴重なチャンスを逃すこともありません。

また自己資金を生かし、レバレッジを最大にきかせて次のチャンスをうかがうことだってできます。

こういったメリットばかりが強調されていますが、実はいいことばかりではないのが現実。

こちらでは、フルローンで投資用物件を買うリスクやデメリットについてお話していきます。

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リスク①　思わぬ金利の上昇

金融機関の不動産投資ローンはほとんどが変動金利です。

借り入れるときには金融機関も積極的でフルローンの審査も通りやすいのですが、変動金利ゆえに思わぬ金利の上昇がありえます。

超金利政策によって不動産投資ローンの金利は低く抑えられていますが、この先何があるかわからないというのは、リスクとしていつも考えておかなければなりません。

国内情勢が安定していても、海外の情勢により金利が上昇するということもありますので、借りたときのシミュレーションが通用しなくなることもあると知っておきたいですね。

不動産投資をするということは、社会情勢に敏感になり、先を見通す目を磨いておくことが求められるのです。

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リスク②　空室による利回りの低下

フルローンで物件を購入すると、思いがけない空室によって利回りが低下した場合、すぐに赤字に転落してしまうリスクがあります。

資金計画について満室を想定して立てている場合には、なおさら損失が大きくなることに。

物件は年々老朽化していきますから、古くなった部屋に借り手がつくかどうかという未知のリスクもあります。

またテナントビルや店舗などでは、賃料が高額なため空室リスクがどうしても高まることに。

いくら低金利で不動産投資ローンを借りられたとしても、空室率が上がればキャッシュフローは赤字になってしまいます。

キャッシュフローをプラスにできないと事業として成り立たず、せっかくの物件を手放さなくてはならなくなることも。

フルローンで物件を購入したときには、空室状況がリスクに直結することになると肝に銘じておかなくてはなりません。

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リスク③　毎月の返済が多額になる

頭金ゼロで借り入れることができるフルローンは、毎月の返済額が大きくなってしまいます。

また返済期間も長くなりますから、それだけ金利分の支払い額も増えます。

そうなると、空室が出たときに備えるためや、物件の維持費のための貯蓄もできなくなることに。

何かあったときの備えができなくなるということが、フルローンの返済額によるリスクだといえるのです。

サラリーマンをしながら不動産投資をしている場合などには、本業の業績が悪化して給料やボーナスがカットされてしまうということも。

そういったときに、毎月の返済額が大きいと生活が立ち行かなくなる危険性があります。

ですが頭金を2割ほど入れておけるなら毎月の支払額が減りますし、総額で考えたときの金利分の支払いもずいぶんカットできます。

またとないチャンスが現れたときでも、フルローンで問題なくしっかり返済していけるかを冷静に見極めることが何より必要なのです。

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リスク③　売るに売れない

当初購入した価格か、それ以上で売れる中古物件はまずありません。

購入した価格で売れれば御の字というところでしょう。

フルローンがきつくなってきて売却したいと思っても、元本を回収することができないことが明白なため、売るに売れないという状況に陥ってしまうことも。

どうしても売らなくてはならないときに、フルローンの残債のせいで潔く手放すことができないのは、大きなリスクだといえます。

長期間持ち続けることが不動産投資のセオリーといわれていますが、もしそうできない事情ができたらということも考えておかなければなりません。

もし売却の話が来たときに、そこそこの金額で売れそうなら早めに手放しておくのが得策という場合もあるのです。

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まとめ

不動産投資をする際に選ぶ人も多いフルローンですが、メリットだけでなくリスクも考慮しておきたいもの。

もし売却の話が持ち上がり、損をしないで売れそうなら、売れるうちに売っておくのが賢いのかもしれません。

またフルローンを組むなら、これらのリスクを少しでも回避するために、家賃の利回りが高い物件を吟味することも大切です。

そうしておいても万全とは言えませんが、それくらいフルローンのリスクは高いということを知り、情勢の変化に敏感になっておくのが、この先の自分の身を守ることにつながります。

メリットとデメリットをよく見極めたうえで、賢くフルローンを利用していきたいですね。

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