賃貸で入居者がいる状態で投資用マンションを売却する方法

賃貸で入居者がいる場合の投資用マンションの売却は一般的に「オーナーチェンジ」と呼ばれています。

入居者への保障や敷金などの権利関係の引継ぎが大切です。

入居者が入居している物件は必ずしも不利益ばかりではありません。

賃貸収入をすぐに得られるメリットもあるため、状況を考慮して売却を有利に進めましょう。

オーナーチェンジ

入居者がいる投資用マンションを売却する方法の一つとして、「オーナーチェンジ」があります。

これは、居住している賃借人はそのままの状態で、物件を売買する事です。

賃貸借契約をこれまで通り継続し、不動産の所有者、つまりオーナーのみが変わる事から、オーナーチェンジと言われています。

マンションのように、複数の部屋がある物件の場合、その中の1室に1人の入居者でもいると、オーナーチェンジでの売却になります。

オーナーチェンジで売却を行うと、これまで賃借人から得ていた賃料はもちろん、賃借人が最終的に退出する時に発生する敷金返還義務に関しても買主に引き継がれます。

入居者を強制的に退出させる事は出来ませんので、形としては投資用物件として売却するという事になるのです。

入居者を強制退出させられない

投資用マンションに入居者がいなければ、オーナーチェンジという形で売却する事にはなりません。

しかし、入居者を強制退出される事も出来ないのです。

一般的に賃貸借契約書には、契約の解除をオーナーから行う場合、半年前に文書で申し込みをする必要がある事が記載されています。

しかし実際には借主に居住権が発生しており、居住する権利を保障している法律上の手厚い保護がなされています。

そのため、オーナーの一方的な都合を押し付けて居住者を退去されるのは難しいものなのです。

賃料を受け取らなければ大丈夫という安易な考えは、借主に払う意思があり、オーナーが受け取らないケースでは、供託所に借主が支払えば義務を果たしているため、意味を成しません。

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入居者に退去してもらうには

もし、オーナーチェンジでの売却ではなく、居住者に退去してもらった上で売却をしなければならない理由がある時、借主とオーナーによる話し合いのほか、解決策はほぼないと言えます。

実際に退去のために交渉を行うのはオーナーではなく管理会社ではあるものの、誠意を見せるためにもオーナーが同席する方が良いです。

また、どれだけ誠意を持ちつつ交渉をしたとしても、結局のところオーナーの都合により退去させなければなりません。

そのため、借主を納得させるには引越し費用や立退料が発生する可能性は考えておきましょう。

一般的に、通常賃料における6ヶ月から10ヶ月の金額が相場と言われていますが、この費用についても、借主との相談が必要となります。

投資用マンションとしては有利に

入居者がいる状態で投資用マンションを売却したい場合、一見すると持ち主であるお客様の売却活動が難しくなるというところが問題点に考えられるかもしれません。

しかし、オーナーチェンジのように、投資用マンションとして売却をする場合には、入居者がいるのが逆に利点となりえます。

その理由として、買主にとって入居者を探す必要がなく、購入した段階から賃料が入ってくるからです。

新しい入居者を見つけるのは物件により難易度が高くなりますので、初めから入居者がいる事をプラスに考える人も少なくありません。

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オーナーチェンジ物件の際のトラブルに要注意

オーナーチェンジ物件は購入者が限定されてしまい、通常の売り方よりも営業担当者の力量が必要になってきます。

一括査定をすれば、その物件の地域に強い業者を簡単に見つける事ができます。

そして、入居者の状況や管理組合の状況などを詳しく説明する必要もあります。

売り主が家賃収入を得られるのに放棄するのには何かしらの理由があるものです。

当然買い手としては、入居者や管理組合に何らかのトラブルを抱えているという事も考えられます。

買い手にとって心配事になる部分がないのをしっかり説明できれば、誤解される事もないでしょう。

いずれにしても、入居者の立場になって物事を考える事が大切になってきます。

投資用物件の査定額と利回り相場について

入居者がいる段階で投資用物件を売却するのは可能であり、大まかな流れは一般の不動産と変わりないです。

しかし、投資用物件の査定方法で重要になるのが収益還元法に基づいた利回り相場です。

利回り相場の計算方法は、年間の賃貸収入÷表面利回りで算出されます。

この設定を考慮しないと、相場よりも高すぎる売り出し価格に設定した事により、売れにくくなる事が考えられます。

また、売れたものの安く設定したがために損失が出てしまうといった事もあります。

まずは所有している投資用物件と類似している物件を検索し、どの程度の利回り相場で売却されているかを調べるのが良いでしょう。

しかし、インターネット上に掲載している売主の希望額であり、割高な価格設定である事が多いのが注意点です。

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