相続した不動産、相続税の支払いには売却と物納のどちらがお得ですか？

不動産を相続した場合、相続税の支払いの対象となるケースがあります。

相続税は、相続の支払い対象となってから10ヶ月後までに、現金にて一括で納めることになっています。

期限内で納めることができない場合には、延納というシステムもあります。

延納によって、相続税の分割が可能となり、最大で20年に渡って納めることもできます。

「物納」は「延納」で支払えない場合に認められる納め方です

相続税の延納を適用しても、相続税が納められない場合には、物納という方法が認められます。物納は、文字通り金銭の代わりに相続税を「物で納める」ことになります。

物納の限度額は、現金一括もしくは延納では納められない金額です。

先述したように、延納は最大で20年までの期間が設定できるため、それでも支払えない金額の場合のみ、ようやく物納という手段を使う許可がおりることから、実際に物納をするのはかなり難しくなっています。

物納された不動産物件に関しては、国が売却をすることで、現金化します。

とはいえ、その不動産が相続税に相当する金額になるかどうか？というのは、その時点での相場や物価の変動に左右されるため、想定していた金額を下回る可能性があります。

そのため、可能な限り物納ではなく、現金で相続税を納めることが求められます。

物納と売却はどちらがお得なのか？

相続税の支払いには、物納と売却のどちらがお得なのか？を比較していきます。

売却の場合

売却の場合、所得税や住民税がかかる可能性があります。不動産の評価額は実勢価格（実際の市場での売買価格）になります。土地の測量や境界の確定に関しては、必ずしもやる必要はありません。

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料が発生します。

相続税の納付期限は相続があってから10ヶ月後までとなっています。

物納の場合

物納の場合、所得税や住民税の対象にはなりません。不動産の評価額は、相続税の評価の時と同じく、実勢価格（実際の市場での売買価格）の70%から80%が目安となります。

土地の測量や境界の確定は、必ず行うことになるため、測量費用がかかります。

不動産会社に仲介を依頼しないので、仲介手数料は発生しません。

相続税の納付期限は、相続があってから10ヶ月後までの申告となっており、最長で1年の延長ができます。

売却のメリット

大抵の場合、相続税評価額（路線価）よりも売却額の方が上回るため、相続税を納めた後に現金が残ることもあります。

売却することで、譲渡所得税の対象となることもありますが、相続時の税金控除が適用されます。

そして納付期限内に売却ができれば、滞納税や利子税を支払う必要がありません。

売却のデメリット

売却を相続税の納付期限である10ヶ月以内に成立させる必要があり、期限内に売却できない場合、滞納税を支払うことになります。

物納のメリット

物納の場合、必ず土地の評価額＝路線価×面積にて算出されます。そのため、市場価格が路線価と比較して安価な土地に関しては、物納の方がお得になります。

市場では売却が難しすぎる土地であっても、物納であれば処分が可能です。

物納のデメリット

必ず土地の測量や境界の確定のための費用がかかります。仮に物納の申請が認められなかった場合でも、測量や境界確定の費用が返ってくることはありません。

瑕疵担保責任の期限が5年間に設定されます。この間に報告されていない瑕疵（かし…物件の不具合など）が見つかった場合、納税者が修繕費用を負担することになります。

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物納の審査結果は3ヶ月以内

税務署に物納の申請をしてから、3ヶ月以内に審査結果が出ます。

物納の申請の対象となる不動産などが複数ある場合、審査期間が最長で9ヶ月間延長されることもあります。

この期間内でかかる固定資産税や修理費用に関しては、物納の申請者が支払うことになります。

物納の対象となる不動産の現地調査

物納の対象として申請された不動産は、物納申請者の立ち会いのもと、税務局と財務局が現地調査をします。現地調査には、土地家屋調査士や税理士も立ち会うケースがあります。

現地調査では、土地の境界線を確認したり、土地がどのように利用されているかということや、土地に建物の建築が可能であることなどがチェックされます。

現地調査の結果、不法投棄物が見つかったり、権利を持たない人が使っていることが発覚した場合には、そのために必要な措置を行ってから、措置事項完了届出書の提出をすることになります。

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まとめ

物納は、相続があってから10ヶ月以内に、現金で支払うことができない場合で、最大20年に渡って分割払いが可能な延納での支払いも難しい場合に、税務署に申請して、その理由が認められることで、ようやく利用できる納税手段です。

相続があってから10ヶ月以内に、相続した不動産物件を売却できるようであれば、売却の方がお得になります。

物納は税務署に認められないケースもありますが、路線価よりも安い評価額の土地の場合や、市場では売却が難しい不動産物件を処分できる点でお得になります。

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