土地の売却時に有利？地盤調査と土壌汚染調査とは？
土地の地盤調査や土壌汚染調査というのは、必ずやらなければならないものではありませんが、買主の不安要素をひとつでも取り除くために、あえて売却前に行うことで、結果的に高値で売却することにつながる可能性があります。
地盤調査
地盤調査は、地質調査と呼ばれることもあり、地盤の強度や地盤沈下の原因となる液状化のリスクや、地中の埋設物などを調べるために行われます。
その他には地下水の配置や、土壌汚染の有無などを確認し、その後の一戸建てやマンションなどの建物の建設に役立てています。
地盤調査の調査法
地盤調査ではスウェーデン式サウンディング試験や、ボーリング試験が採用されることが多いようです。
スウェーデン式サウンディング試験
スウェーデン式サウンディング試験は、一戸建て住宅の建築前に使われる調査法です。
ロッドの先端に取り付けたスクリューポイントを回転させながら地中に埋めていき、沈み具合から地盤の状態を確認していきます。
地下10メートル程度の深さまでの調査が可能で、作業するためのスペースをあまり取らないことから、更地はもちろん、建物のある状態の土地でも調査ができることや、費用が比較的安く済むというメリットがあります。
ボーリング試験
ボーリング試験は、マンションやビルなどの高層建築物の建築前に採用される調査法です。地中の10メートル以上の深い位置までボーリングマシンにて掘り進めていき、その進み具合にて地盤の強度や組成を調査します。
過去のデータが豊富なため、地盤調査における数値の正確性や信頼性の高さがあります。
使用する機械が大型のため、広めの作業スペースが必要とします。調査時間や費用も多めにかかってしまうことから、木造住宅の建設前に採用されるケースは少ないようです。
表面波探査法
表面波探査法は、小さめの人工的な波（揺れ）を起こし、波のスピードを計ることで地盤の強度を調査するやり方です。
地盤調査をした方が良い土地の特徴
1.埋め立て地域
元々川や沼や湖や海などの水域を埋め立てた地域は、地盤が軟らかい傾向があります。法務局にある登記簿謄本（登記事項証明書）や、土地のある市区町村にある図書館から古地図や航空写真から確認します。
2.周辺道路より低い土地
周辺の道路と比較して低い土地は、雨が降った時に水たまりとなりやすく、軟らかい地盤である可能性があります。
3.近隣住宅
近隣住宅の基礎部分に0.5ミリ以上のひび割れが見つかった場合、軟弱地盤の疑いがあります。
土壌汚染調査
土壌汚染調査は、文字通り土地の汚染状況を調査することです。
過去にその土地にガソリンスタンドやクリーニング施設、工場や焼却施設や病院などの施設が建っていた場合、土壌汚染の疑いがあるため、調査が推奨されています。
土壌汚染調査によって、過去から現在に渡る土地の状態や、現時点での汚染度や未来の汚染リスク、地下水の汚染などが明確になるため、その後の対策のための参考となります。
段階別の土壌汚染調査
土壌汚染調査は段階別に分かれており、必ずすべてをしなければならないということではなく、調査結果に応じて進めるか、その段階で終了させるのかということを判断しながら行っています。
地歴調査
登記簿謄本（登記事項証明書）や住宅地図や地形図、古地図や航空地図や地質図などの資料から、土地の利用履歴を調べます。
現地調査の他、行政調査をすることで、土壌汚染のリスクを探っていきます。
表層調査
地歴調査の結果より、汚染リスクが見つかった場合に実施される調査です。
土壌ガスやダイオキシンや重金属による汚染の状況を確認していきます。
詳細調査
表層調査後の結果を受けて、もう少し調査を続けたほうが良いと判断された場合に実施される調査です。
ボーリング調査および地下水調査にて、さらに詳しく汚染の状況を確認します。
義務調査による土壌汚染調査
土地の売却前に行うのは自主調査が大半なのですが、中には土地汚染対策法に該当してしまったことによる義務調査も存在します。
義務調査をする状況には、有害物質の製造や使用をしていた工場があった土地や、都道府県知事によって土壌汚染を原因とする健康被害の可能性が認められた土地があります。
他には、3千平方メートル以上の土地の改変時に、都道府県知事から土壌汚染リスクが認められた土地や、都道府県条例にて土壌汚染調査が義務付けられた土地があります。
売却前に土壌汚染調査をする3つのメリット
1.訴訟トラブルの回避
土壌汚染調査を売却前にしておくことで、土地の引き渡し後に問題があった場合の訴訟トラブルを回避することができます。（買主の安心感にもつながる）
2.売却の見直し
仮に土壌汚染が判明した場合には、土地の売却そのものを見直す機会になります。
3.土地の浄化ができる
土壌汚染が見つかった土地を浄化することができ、浄化した後に改めて建設や開発のスケジュールを組み直すことができます。
まとめ
土地の売却前に地盤調査や土壌汚染調査をすることで、土地の付加価値となり、売却価格にも良い影響を与えることがあるかもしれません。
地盤調査後の土地を不動産査定してみてはいかがですか？
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