中国バブル崩壊は秒読み？中国最大の不動産デベロッパーは純利益が９６%減！？

皆さん、こんにちは！不動産売却歴２０年の売却マイスター西恭平です。

中国経済が世界に与える影響は、想像しただけでも悍ましさを感じてしまいます。しかし、それは良い面だけのお話ではなく、悪い面にとっても同じことが言えます。

中国の不動産市況はいま

中国ではいま、不動産のバブルが崩壊しつつあります。もしかすると、近いうちに世界を大きく揺るがす問題へと発展して、最悪の場合は、「中国発、リーマンショックの再来」が起きるかもしれません！！

中国最大規模を誇る不動産デベロッパー、碧桂園控股（カントリー・ガーデン・ホールディングス）は、２０２２年１月〜６月までの決算では、純利益が前年と比べて、９６%減となりました。

また、今でもまだ火消しは行われておりませんが、昨年賑わせた別の不動産大手、中国恒大集団がドル建て社債がデフォルト（債務不履行）に追い込まれています。

これらは大手不動産だけの問題ではなく、中堅以下、もしくは中小・零細までもがその多大な影響を受けています。中国には自由に報道できる期間がないので、十分な情報は表に出てきにくいですが、既に多くの破綻が起きていてもおかしくはありません。

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新築住宅価格

前年と比べても大きなマイナスが続いています。中国経済の成長を支えてきた不動産開発が崩壊すると、中国全土の経済が真っ逆様に大きく下落を起こします。

中国の不動産投資は実は非効率？

中国人の個人の資産の内訳として、不動産は実は７割を占めており、同じ先進国の米国では５割に止まっております。

中国は株式市場や、自国の通貨への信頼度が低いので、一番の安心な投資先は、不動産だと考えている人が多いのです。現金よりも不動産の方が安心だという発想は、先進国の人たちには、到底理解しにくいことなのですが、中国はまだ新興国であり、急激に富裕層になると、家を何軒も買うという流れになるようです。

また、不動産開発では、住宅だけではなく、非効率な大型のショッピングモールや、オフィスビルなど、本来の需要と供給のバランスを見て開発を行うところですが、過剰なほど馬鹿でかく巨大に造られており、その過剰さが国内総生産（GDP）を押し上げ、高成長へと発展しているのです。

しかし、このような無理な不動産開発による投資には限界があります。

既にゴーストタウン化が進んでいる地域もあり、不動産バブルが弾けることは避けられなくなっています。香港のハンセン指数は２０１８年ごろにピークを迎え、不動産バブルも同時期にピークを迎えておりました。ですが、既に減速が進んでおり、コロナがさらに減速を加速させております。

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中国の不動産開発

住宅などは、完成を待たずに購入者が売買の代金の一部を支払うプレセール販売（事前販売制）が中心となっておりますが、この代金はすぐに、次の投資となる不動産開発プロジェクトへと充てられます。

好景気ならではの自転車操業も、景気が悪くなると断ちいかなくなります。要するに資金をうまく回せないのです！

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コロナ禍で都市は大規模な封鎖を余儀なくされた

中国のロックダウンは、日本のニュースでも映像を流しておりましたね。

しかし、問題は不動産から生み出される資金（キャッシュフロー）が急激に激減したことです。お金が回らず、不動産開発を行なっているプロジェクトが進められなくなります。建設を停止しているのをキャッチした顧客たちは、住宅ローンの支払いを止めるため、ますます経済にお金が回らなくなり、連鎖的に不動産の開発がストップしました。

また、住宅ローンを貸し出している銀行にも大きな影響を与えています。

少なくとも、中国不動産大手デベロッパーは、２０１８年以降はリスクを大きく減らす必要があったのですが、実際にはもっと開発を増やしてしまっています。以前の中国市場では不動産大手デベロッパーの破綻が多少はあっても、GDP成長率を重視する政府が救済して、経営者のモラルハザードが進んだ面もあったのでしょう。

しかしもし中国バブルがの崩壊が進めば、政治的にも救済の余力は無くなってしまうのが現状です。