中国バブル崩壊は秒読み?中国最大の不動産デベロッパーは純利益が96%減!?

皆さん、こんにちは!不動産売却歴20年の売却マイスター西恭平です。

中国経済が世界に与える影響は、想像しただけでも悍ましさを感じてしまいます。しかし、それは良い面だけのお話ではなく、悪い面にとっても同じことが言えます。

 

中国の不動産市況はいま

中国ではいま、不動産のバブルが崩壊しつつあります。もしかすると、近いうちに世界を大きく揺るがす問題へと発展して、最悪の場合は、「中国発、リーマンショックの再来」が起きるかもしれません!!

中国最大規模を誇る不動産デベロッパー、碧桂園控股(カントリー・ガーデン・ホールディングス)は、2022年1月〜6月までの決算では、純利益が前年と比べて、96%減となりました。

また、今でもまだ火消しは行われておりませんが、昨年賑わせた別の不動産大手、中国恒大集団がドル建て社債がデフォルト(債務不履行)に追い込まれています。

これらは大手不動産だけの問題ではなく、中堅以下、もしくは中小・零細までもがその多大な影響を受けています。中国には自由に報道できる期間がないので、十分な情報は表に出てきにくいですが、既に多くの破綻が起きていてもおかしくはありません。

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新築住宅価格

前年と比べても大きなマイナスが続いています。中国経済の成長を支えてきた不動産開発が崩壊すると、中国全土の経済が真っ逆様に大きく下落を起こします。

 

中国の不動産投資は実は非効率?

中国人の個人の資産の内訳として、不動産は実は7割を占めており、同じ先進国の米国では5割に止まっております。

中国は株式市場や、自国の通貨への信頼度が低いので、一番の安心な投資先は、不動産だと考えている人が多いのです。現金よりも不動産の方が安心だという発想は、先進国の人たちには、到底理解しにくいことなのですが、中国はまだ新興国であり、急激に富裕層になると、家を何軒も買うという流れになるようです。

また、不動産開発では、住宅だけではなく、非効率な大型のショッピングモールや、オフィスビルなど、本来の需要と供給のバランスを見て開発を行うところですが、過剰なほど馬鹿でかく巨大に造られており、その過剰さが国内総生産(GDP)を押し上げ、高成長へと発展しているのです。

しかし、このような無理な不動産開発による投資には限界があります。

既にゴーストタウン化が進んでいる地域もあり、不動産バブルが弾けることは避けられなくなっています。香港のハンセン指数は2018年ごろにピークを迎え、不動産バブルも同時期にピークを迎えておりました。ですが、既に減速が進んでおり、コロナがさらに減速を加速させております。

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中国の不動産開発

住宅などは、完成を待たずに購入者が売買の代金の一部を支払うプレセール販売(事前販売制)が中心となっておりますが、この代金はすぐに、次の投資となる不動産開発プロジェクトへと充てられます。

好景気ならではの自転車操業も、景気が悪くなると断ちいかなくなります。要するに資金をうまく回せないのです!

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コロナ禍で都市は大規模な封鎖を余儀なくされた

中国のロックダウンは、日本のニュースでも映像を流しておりましたね。

しかし、問題は不動産から生み出される資金(キャッシュフロー)が急激に激減したことです。お金が回らず、不動産開発を行なっているプロジェクトが進められなくなります。建設を停止しているのをキャッチした顧客たちは、住宅ローンの支払いを止めるため、ますます経済にお金が回らなくなり、連鎖的に不動産の開発がストップしました。

また、住宅ローンを貸し出している銀行にも大きな影響を与えています。

少なくとも、中国不動産大手デベロッパーは、2018年以降はリスクを大きく減らす必要があったのですが、実際にはもっと開発を増やしてしまっています。以前の中国市場では不動産大手デベロッパーの破綻が多少はあっても、GDP成長率を重視する政府が救済して、経営者のモラルハザードが進んだ面もあったのでしょう。

しかしもし中国バブルがの崩壊が進めば、政治的にも救済の余力は無くなってしまうのが現状です。

 

不動産バブルは有害です。

不動産が弾けてしまうことほど、有害なことはありません。技術の進歩に起因するバブルであれば、弾けた後には、優れた企業や資産が残ります。

時は19世紀の英国の鉄道バブルでは鉄道が残り、1929年お世界大恐慌を招いた家電バブルでは、家電産業が優れた発展を遂げました。

2000年に掛けてのITバブルの後には、世界的に有名なグーグルや、アマゾンが残りました!

しかし、不動産バブルは何も残りません。日本で起きた昭和から平成台に起きた不動産バブルや、2008年のリーマンショックもそうでした!

繰り返しお話ししますが、中国の不動産バブルの崩壊は、2018年には始まっていた既定路線です。あとは、その帰結が派手なクラッシュを起こすか、軟着陸かの違いと、中国経済以外の国外への影響です。

既に起きてしまったドル建て社債のデフォルトなら、まだまだ市場を揺るがす規模ではありません。以前から海外の投資家は政治的なリストを意識して、中国の市場から離れております。

一方では、中国のマネーによる世界的な投資残高は超巨額です。

中国の投資家は米国債も米国株も、日米の不動産も大量に保有しています。仮に中国国内でもし資金繰りが厳しくなれば、海外資産から真っ先に売られます。不動産へ投資を行う上では、ある程度こうしたリスク管理が必要になることでしょう。

足元の中国の景気は、政府が行う「ゼロコロナ政策」が悪影響を及ぼしています。頑なゼロコロナ制約は、習近平総書記が秋の共産党大会前に成果を出すためとして、「党大会後は、ゼロころあも緩和され、景気は回復へと向かう」という見方がありますが、それは楽観的な考えです。

そもそも、習近平体制は盤石で、成果を焦る必要があるとはとても思えません!ゼロコロナは、強力な国民監視システムを作る社会実験なのかも知れません。

コロナ禍を口実に、中国では国民一人ひとりの行動を監視し、制限できるシステモが発達しました!!今後は、国民の不満が予想できる状況下で、大きな反乱を防ぐ仕組みを実験しているだとすれば、容易に理解はできます。

中国経済のグローバル化に伴って変化した国体を毛沢東時代に近い完全な独裁体制へと、「ファクトリーリセット」しようと考えているのではないでしょうか!?

今までの中国経済成長は、世界全体の経済成長を支えて来ました。もし中国政府が経済発展よりも、共産党政権の維持という内向きの動機を優先するようになったら。世界経済にとって良くない事態であることには間違いありません。

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