不動産売却の確定申告で大切になる「譲渡所得税」のチェックポイント

不動産の売却は、売った金額が全て手元に残るわけではありません。売却して利益が出れば、税金として決められた金額を納めなければならないからです。

そして、土地や建物など不動産を売却したとき、もっとも大きい税金は「譲渡所得税」です。その年に払う「住民税の額」にも大きく影響してくるため、非常に重要となる税金です。

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譲渡所得税の計算

不動産を売却して「利益」が出た場合、一定の税率をもとに計算する税金が「譲渡所得税」です。つまり、利益が出なければ譲渡所得税は発生しません。

税金を計算するにあたり、不動産は「年数とともに価値が下がる（減価する）」という考えが基準になります。これを「減価償却」と言い、税金を計算するうえでの必須条件です。

ただし、土地には減価償却が適用されず、マンションや一戸建てなど建物が対象になります。

譲渡（売却という意味）によって得た所得（利益）と、減価償却を考慮して譲渡所得税を算出しますので、計算方法についてチェックしていきましょう。

利益（譲渡益）を算出する

まずは譲渡所得（売却によって得た利益）を算出しなければなりません。

・「売却した金額」－「購入した金額」－「売却にかかった費用」＝利益（譲渡益）
・「利益」－「特別控除」＝『譲渡所得』

売却した金額（譲渡所得）とは？

売却した金額には、買主から受け取った「固定資産税の精算金」も含める必要があります。実際に受領した売買代金と固定資産税の精算金が「売却した金額」です。

固定資産税は1月1日時点で所有している名義人に請求がいくので、たとえば同じ年の7月1日に売却しても1年分の固定資産税を売主が支払うのです。

しかし、売却後の固定資産税も払っていることになるので、払い過ぎている固定資産税を売買代金とは別に買主から受け取ることになります。これが「固定資産税の精算金」です。

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購入した金額（取得費）とは？

正式には不動産の取得費。売却する土地や建物など不動産を購入したときに生じた費用が全て含まれます。主な取得費は次のとおり。

・購入代金（建築費用）
・仲介手数料
・契約書の印紙代
・登録免許税
・司法書士への報酬
・不動産の取得税
・住宅ローンの手数料や利息
・購入時に支払った固定資産税の精算金
・取り壊し費用
・リフォーム（改築）費用
・造成費　など

●建物の取得費に関する計算方法
「購入代金」－「減価償却費」＝建物の取得費

※減価償却費の計算方法
「購入代金」×「0.9」×「償却率」×「建物の経過年数」＝減価償却費

償却率の例として、木造建物は0.031、軽量鉄骨は0.025、鉄筋コンクリートは0.015など具体的な数値が必要になります。また、建物の経過年数は、購入時から売却時までの経過年数で6か月以上は1年、6か月未満は経過年数に含まれません。

参考：建物の取得費の計算（国税庁）

売却にかかった費用（譲渡費用）とは？

不動産を売却するにあたり生じた費用です。ただし、修繕費（修復費用）や固定資産税など、不動産を維持したり管理したりするための費用は含まれません。

●売却にかかった費用（譲渡費用）に当てはまるもの
・不動産会社に支払った仲介手数料
・売買契約書に貼付した収入印紙代
・借家人を立ち退かせるための立退料（賃貸物件の場合）
・土地売却に関して生じた建物の取り壊し費用
・売買契約書に基づき生じた違約金や損害賠償
・借地権の売却に伴い生じた地主に対する名義書換料の支払い　など

特別控除（特例）とは？

一定の条件を満たすと利益から免除（控除）される金額が特別控除です。特別控除には数種類あり、それぞれ特徴や条件があるので確認しておく必要があります。

●マイホームなどの売却で適用される控除
・居住用の不動産譲渡3,000万円控除
・所有期間10年超の自宅売却における軽減税率
・居住用不動産を買い替えた場合の特例
・自宅を売却して損失がでた場合の特例

●土地の売却で適用される控除
・2009年に取得の土地を2015年以降に売る場合・・・長期譲渡所得の1000万円特別控除
2010年に取得の土地を2016年以降に売る場合・・・ 長期譲渡所得の1000万円特別控除
土地開発や公共事業などの理由で土地建物を売った場合・・・5,000万円の特別控除、特例
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合・・・2,000万円の特別控除、特例
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合・・・1,500万円の特別控除、特例
農地保有の合理化などのために土地を売った場合・・・800万円の特別控除、特例

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譲渡所得税と住民税を算出する

譲渡所得を算出したら、あとは「税率」をかけることで譲渡所得税が算出できます。税率は「不動産の所有年数」で変わってくるので、まずは税率を確認しましょう。

＜所有期間が5年以内（短期譲渡）＞
合計の税率39.63％・・・所得税30.63％　住民税9％

＜所有期間が5年を超える（長期譲渡）＞
合計の税率20.315％・・・所得税15.315％　住民税5％

譲渡所得税を計算する場合には、
「譲渡所得」×「上記の所得税率」＝譲渡所得税

住民税を計算する場合には、
「譲渡所得」×「上記の住民税率」＝その年に支払う住民税に加算

所有年数が5年以内の売却と5年以上を比べると、合計で税率に20％の差がありますよね。つまり、所有年数が5年以下の不動産を売却したときは税金が高くなるわけです。

支払う税金を抑えたいなら所有年数が5年を超えてから売却したほうが節税になり、譲渡所得税も住民税も20％安くなるということがわかります。

不動産の売却は“売って終わり”じゃありません。利益が出れば税金を納める義務がありますし、いずれにせよ確定申告する義務が生じます。

このような複雑な計算が伴うと税理士や会計士に税金の処理を依頼するのが一般的ですが、売却する前に税の計算を理解しておくと「手元に残る実際の金額」を把握しやすくなります。

もし自分の土地や建物を売却したときには税金がいくら発生するのか、を参考までに計算してみてはいかがでしょうか。

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