売値に大きな差が出ることも・・・損せず家を売るための3つの工夫
マンションや一戸建てを高値で売るためには立地や築年数などの条件が影響しますが、そのほかにも売主の“工夫”も重要なポイントになってくるでしょう。
たとえば、査定や仲介業者(不動産会社)の選び方、売値の設定、内覧で印象を良くするなど、工夫次第で通常よりも高値でマンションや一戸建てを売却することも可能です。
つまり、工夫しないで売るのと工夫して売るのでは売値が違ってくるのです。なかには、100万円単位で売却金額が変わるケースもあるので見逃せません。
どのような工夫が必要になるのか、しっかりとチェックしておきましょう。ぜひ参考にして、1円でも高く売る不動産売却を実現させましょう。
工夫その1 物件は隅々までキレイに!
内覧の清潔感は購入希望者の印象を大きく左右します。とくに、キッチンやトイレなど水回りはピカピカに磨くことが大事。
それだけの手入れで、100万円アップや200万円アップなど売値が変わってくることも多いんです。ほかにも、物件は隅々までキレイに掃除して清潔感を保つこと。
物件を探す人は部屋の隅々までチェックしています。「ここがいい」という加点法ではなく「ここもダメ、ここがダメ」といった減点法で判断する傾向が強いので要注意。
内覧者が訪れるときは玄関や部屋の窓際に花を飾るだけでも印象が違います。「この家なら買ってもいい」と思わせることが重要ですね!
ここで覚えておきたいポイントは、「査定額と売値は違う」ということ。査定額は、不動産会社が算出した“売値の目安”のようなもので、最終的に売却価格を設定するのは売主本人の希望価格です。
工夫や手間をかけることで査定よりも高値で売れるケースも少なくありません。内覧者に対する配慮は、販売活動において重視すべきポイントです。
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工夫その2 査定額が適正かをチェック
ほとんどの売主が査定を目安に売値を決める傾向がありますが、もし査定額が適正でなければ売値の設定も適正ではないということになるでしょう。
そのため、査定額が適正であるかをチェックするのも一つの工夫です。たとえば、国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」を活用して査定額を確かめることも可能です。
自分の物件と似たような条件(エリア・築年数・坪数など)の物件を検索すれば、査定の適正性や相場を知ることができます。
ほかにも、相場を確認できるサイトが様々あるので、しっかりチェックしておきたいところですね。一括査定で「査定額が一番高い不動産会社が優良」とは限りませんよ。
サイトを活用して相場や実際に取引された売却価格を参考にしながら、自分の目で正しく見定めることが重要なんです。
不動産の取引価格、地価公示・都道府県別の地価調査の価格を検索してチェックすることができる国土交通省のWEBサイト。
ビッグデータを利用し、リアルタイムで価格をチェックできるサイト。マンションの査定価格が分かりやすく、シンプルで見やすのが特徴的。
全国のマンションを対象に、マンションの価格・価値を検索できるサイト。
住所や最寄りの駅、郵便番号などを入力するだけで建物やマンショの相場が検索でき、相場と一緒に売買に関する取引の事例も紹介しているサイト。
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不動産を査定額よりも高値で売却するためのコツ
工夫その3 不動産会社を見極める
不動産会社に不動産売却の仲介を依頼すると、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は3種類あり、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介です。
宅地建物取引業で定められている媒介契約の最長期間(一般媒介を除く)は3ヶ月。その期間中に買い手が見つからず、引き続き仲介を依頼するには3ヶ月の更新が必要になります。
一般媒介・・・契約期間の縛りなし
専任媒介・・・基本的に3ヶ月間
専属専任媒介・・・基本的に3ヶ月間
専任媒介や専属専任媒介は契約期間が切れるまで別の不動産会社と契約できないため、ダメな不動産会社に仲介を依頼してしまうと3ヶ月は無駄な期間になるでしょう。
媒介契約を結んだあとは担当者の活動内容を観察し、しっかり見極めることが大切です。もしNGだと判断できれば、媒介契約を更新せずに別の不動産会社に依頼したほうが得策。
ダメな不動産会社や結果の出せない担当者は、契約開始から1ヶ月間の動きを見れば大よそ判断できます。
なぜなら優秀な担当者は、不動産会社にとって売主と媒介契約を結んでからの1ヶ月目が重要だと自覚しているため、高値で売却するために1ヶ月という期間を無駄にしません。
反対に、結果の出ない不動産会社は、開始1ヶ月の販売活動に力を入れない傾向があります。販売活動の経過や成果などの報告内容も質が低いので安心して任せられません。
不動産売買のデータを取り扱う東京カンテイの調査によると、物件の売り出しを開始してから期間が長引くほど買い手が見つかりにくいとのこと。さらに、売却までの長さに比例して、売値も下がっていく傾向があるとのこと。
出典:株式会社東京カンテイ
上記のグラフを参考にすると、売り出し開始から成約までの期間が長くなるにつれて売値が下がっていくのがお分かりいただけます。
売り出しから成約までの期間が長くなると、そのぶん売値の値下げ幅が大きくなるわけです。よって、契約開始から1ヶ月間は非常に重要な期間になるんですね。
オススメは、媒介契約(一般媒介を除く)の更新期間が1ヶ月の不動産会社。媒介契約の更新を1ヶ月にしている不動産会社は、自社の販売力に自信をもっている可能性が高いと言えます。
もしくは、本来は3ヶ月の契約期間でも「媒介契約の期間を1ヶ月にしてほしい」と交渉するのも有効的。すんなりOKする不動産会社は少ないと思いますが、言ってみる価値はありそうです。
以上、3つの工夫をチェックしましたが、損せず家を売るためには覚えておきたいポイント。売値に大きな差が生じる可能性もあるので、ぜひ参考に役立ててみてはいかがでしょうか。
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