こんにちは、不動産売却歴２０年「不動産売却マイスター」の西です。
今日は、兵庫県にお住まいのA様よりご売却のご依頼を受けて、無事に取引に至ったお話をさせて頂きます。
大阪市鶴見区の一戸建てを相続されて、色々な不動産業者さんに、査定のご依頼をされていらっしゃったA様。
しかし、ほとんどの業者さんから、売るのが難しい物件であるので、価格を安く査定見積もりを出されていたようで、私が本来の不動産のポテンシャルを計算して、査定額をご提示させていただくと、もっと具体的な話が聞きたいということで、大阪から兵庫県のお住まいの所までお邪魔をする形で、このお話は始まりました。
住宅ローンは達が、建て替えができない不動産！？
上記の図は、物件の所在地を表す「公図」という。法的な書類になりまして、主に法務局で入手できる書類です。
赤の矢印の「ル」と小さな文字で書かれているところをご覧ください。
これは、一般的には道路なのですが、実はご売却されようとする敷地と、道路の間の土地（見た目も道路です）を所有している人がいて、古い家を取り壊して、新たに建物を建てる場合、この敷地と道路との間の土地を掘り起こしたりするので、この土地の所有者から「道路を掘削する同意」を得なければならない物件だったのです。
こうした土地の事を、不動産業界では「カミソリの入った土地」といい、要するに昔この地域を分譲した業者が、道路と土地の間の土地を、自分たちで所有したまま物件を引き渡して、将来、建て替えをする際に、同意を得にきたときにお金をとってやろうと企んでいるような輩がやる。最近では珍しい手法です。
通常は、開発した道路のすべてを国に移管（国に譲る）することで、道路が国のものとなり、このような「掘削の同意」を得るということもなく、役所との協議のみで新築住宅が建てられるのです。
また、このカミソリの入った土地は、この辺り一体を覆いかぶさるように当時の分譲業者が土地を持っていますから、この辺り一帯の当時新築でお家を購入した人たち皆さんが、お困りの状態であることでしょう。
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土地の所有者がまったく見つからない
また、このカミソリの土地を所有している所有者を特定したかったのですが、登記簿謄本上に記載されている住所と氏名を辿っても、そこには違う人がお住まいしていて、すでに引っ越しをして何処かに行かれているようで、役所に問い合わせても、まったく手がかりがない状態でした。
販売活動を行い、無事に買い手を弊社で見つけました
買い手となる方を、あっという間に見つけることができたのですが、その方は新築に建て替えをしたいという希望を持っていらっしゃったので、カミソリの入った土地の所有者を見つけて、「道路の掘削同意・道路の通行同意」を得なければなりませんでした。
また、隣地との越境に関しても、「将来撤去の覚書」や、良い金額での販売価格でしたので、「境界確定」と「解体更地渡し」までが、この取引の条件となりました。
この内容でよければご契約という流れでしたが、A様もにご納得いただき、売主・買主互いに契約書を取り交わして、私はお取引が無事に終えられるように、同意関係の取得に着手しました。
境界確定も、カミソリの土地所有者の承諾が必要
今回のお取引では、境界確定及び、確定した境界について図面を作成して、役所に提出して、法務局から正式な「地積測量図」の書面が上がるように、「地積構成登記」も条件に含まれておりましたので、なんとしてもカミソリ土地の所有者を見つけなくてはならなかったのです。
また、境界確定のお仕事は、「測量士」や「土地家屋調査士」のお仕事になりますので、連携して土地の所有者を見つける作業に取り掛かりました。
手掛かりを手探りで探し出し、無事に土地所有者を見つけた！
土地の所有者はすでに他界している場合、相続が起きて、相続人の方に所有権が移っている場合があります。
そして、登記簿謄本上では所有者は、従前の親御さんのままでしたが、現在は相続が起きていて、なんと四国にその御子息がお住まいしていることを突き止めて、土地家屋調査士の先生が、四国まで出向いて会いに行ってくださいました。
ここで、金銭を要求してくるということもなく、無事に境界および掘削の同意を得ることができましたので、晴れてお取引が望めるようになりました。
各種費用明細の見積もりから、その費用の立替払いまで弊社ですべて一任
今回のお取引は、解体更地渡しが条件でしたし、その他様々な費用の明細が必要でしたので、詳しくは下記に記載いたします。
- 境界確定費用
- 建物解体費用
- 滅失登記費用
- 印紙代
上記に加えて、境界確定について四国まで出向いたりした際の交通費も別途いただくことになりました。
また、これらの費用に関しても、支払い時期が異なりますし、お取引までかなりの期間がかかることから、見積もりをすべてお見せした上で、弊社にてすべて代理でお支払いさせて頂き、お取引時に精算していただく形でやらせて頂きました。
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無事にお取引が終えて本当に良かったです。
なぜ、オーディン都市開発をお選びされましたか？
ネットで依頼し、すぐ連絡をくださり、動いてくださり、対応が早かった。
担当の西についてどのように感じられましたか？
とても話しやすい印象、聞きづらい事でもスバスバ話せました。
オーディン都市開発にご依頼して、良かったと思うことは何ですか？
複雑な案件でしたが、時間をかけ丁寧に対応していただきました。
もっと価値のあるオーディン都市開発にするために、どのようなサポートが必要ですか？あるいは、残念だった点や改善して欲しいところはどのようなところですか？
予定していたより取引に時間がかかった点
A様、この度は本当に有難うございました。
複雑な問題を一つ一つ紐解き解決に至るまで、おっしゃいますようにお時間をかなり掛けてしまいました。ですが、このお取引が無事に終えることができたことを、喜んでいただき有難うございます。厳しいご指摘、至らない点を改善して、より良いお取引を目指します。
オーディン都市開発株式会社（関西中古不動産売却センター）担当：西恭平
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