土地の売値や相場に関係する「公示価格」「路線価」「基準地価」とは？

不動産売買において、土地には4種類の価格がそれぞれ定められています。4つを総合して「一物四価」とも呼び、一つの物でも、4つの価格がつけられているという意味になります。

今回は、この一物四価の一つである「公示価格」、公示価格と混同されやすい「路線価」「基準地価」について、さらに実際の販売価格である「実勢価格」について見ていきたいと思います。

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公示価格とは

公示価格とは、地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が公表する、それぞれの土地の価格のことです。

適正に地価を判断するため、毎年1月1日時点でのその土地の正常価格を不動産鑑定士が複数人で鑑定し、国土交通省の土地鑑定委員会が審査して決定を行います。鑑定から2ヶ月経過した同年の3月下旬には全国に公表されることになっています。

たとえば、とある1地点について不動産の鑑定の専門家を2人招集し、それぞれの不動産鑑定士が別の日に現地を訪問調査します。そこで、異なる2つの客観的判断が得られ、土地の最新の取引や土地から得られる収益の見込み、見通しを総合的に分析して評価を出します。

複数人の鑑定士の調査結果をまとめたうえで、地域のバランスも検討し、最終的に土地鑑定委員会が公示価格として数値を世に出します。

公示価格は更地の単位面積あたりの価格として発表され、公共事業に使う用地買収価格などは、すべてこの公示価格を規準に決めなければなりません。また、民間の土地の取引についても、公示価格を指標にするよう「努めるべき」とされています。

土地鑑定委員会のほかに、日本全国の各都道府県でも毎年7月1日時点に同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表をしています。

公示価格は、土地鑑定委員会と各都道府県のそれぞれに見解が出るため、できるだけ両方の公示価格を参考にするようにします。

公示価格は、各エリアにおける土地事情などは一切取り除いて査定します。あくまでも土地本来の価値はいくらであるかを算出するので、建物ありきではなく、土地が査定において優先されます。

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路線価とは

路線価とは、市街地や市街地に近い形態の街の道路に面する宅地の1平方メートルあたりの評価額のことです。具体的には、道路に1平方メートルあたりの価格を設定し、その道路に接する土地を評価します。

すべての宅地が路線価を持っているというわけではなく、私道にのみ接している宅地（無道路地）なども存在します。

道路は土地から土地、エリアからエリアへの移動に大きく関わるものであり、それぞれの地域に住む人の利便性や、企業の収益性などにも大きな影響を与えるものです。

立地からの影響も大きいため、土地の価格だけではなく、路線価も物件や土地の査定額に大きく影響してきます。

路線価には大きく分けて「相続税路線価」と「固定資産税路線価」がありますが、相続税は国税となり国税局（税務署）が決定し、固定資産税は地方税となるため各市区町村が決定します。毎年1月1日時点の価格が7月に公表されます。

相続税路線価には、過去の売買の実例や公示地価、不動産鑑定士による鑑定評価額などが基礎となるため、公示地価と同じ標準地を持っている場合基本的に公示地価と同じ額になります。

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基準地価とは

基準地価とは、各都道府県が不動産鑑定士の評価を元にして決めている基準地の価格です。一基準地価は各都道府県が定める基準地（住宅地・商業地・工業地・林地など）について、不動産鑑定士に鑑定してもらい、その結果を審査して算出されます。

土地がもつ「本来の価値」を示すため、土地をもっとも有効に活用した状況を想定して評価をするので、建造物はあえて更地の状態として判定していきます。

不動産取引においては公示価格と路線価の2つが重視されますが、実際の売買取引には実勢価格も大いに参考にされます。基準地価はあくまでも基準となる地価と考えると分かりやすいかと思います。

基準地価の価格は毎年9月20日頃に発表されます。調査の主体が国ではなく、各都道府県の管轄のもとで行われることもポイントです。

実勢価格について

実勢価格とは、実際にその土地が売買取引きされた価格のこと。調べたその時点での相場価格のことで、「時価」とも呼ばれています。

土地がいくらなのか、価格を知りたい時には、以前売り買いされた際の価格を参考にする方がほとんどではないでしょうか。確かに、実勢価格は売買価格にもっとも近い金額なので、他の評価額などを抜いたうえで、土地そのものの取引額を調べたい時に参考になります。

実勢価格には、不動産鑑定士の鑑定後の価格や、新聞紙などに掲載されている市中相場価格も反映されています。

それらのデータが得られなかった場合には、実際に取引されたケースを元にしますが、それも存在しなければ、近隣の不動産物件の実勢価格が参考にされます。

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まとめ

不動産の中でも土地に関しては、査定に影響を与える評価額がいくつも存在します。難しく考える必要はなく、分からない部分は不動産会社の担当者に説明をしてもらうと、さらに理解が深まります。

将来的に所有する土地を売りに出そうと考えている方は、まずは用語から簡単に把握していきながら、実際の取引をイメージするなど、徐々に具体化していくと良いのではないでしょうか。

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