こんにちは、不動産売却マスターの西です
不動産を売るときに、不動産会社に査定の依頼をして、不動産の売り方などの説明を受けたりしますが、そのときに、恐らく各社は、〇〇万円で売れる！とか、〇〇万円〜〇〇万円の間くらいで売れる！とか、いくらで売れるのかばかり強調して話を進めてきたりします。
ただ、ここで一つ疑問に思うのが、「誰が、どうやってそれを売るのか？」という部分が非常に弱く思います。
要は、売主から物件を預かって、販売させてもらうが、実際に物件を売ってくるのは誰か？の部分の話が無いからです！
もちろん、これは専任媒介以上のお話になるので、指定流通機構のレインズ（不動産屋だけが見れるサイト、宅建業法として専任以上は登録の義務がある）に登録をしていて当たり前なので、登録をしない系のセンチュリーやその他、聞いたこともないような不動産屋や、大手なので登録そのものはするが、登録した瞬間に、「書面での申し込みあり」として、他社を案内させない『悪徳業者』は今回は省きますが、、
実際に、不動産を売る！ということは、買主さんを連れてく必要もあり、その買主さんに対して気持ちの良い取引をしてもらうべく、不動産の申し込みから、住宅ローンや、リフォームや、場合によっては新築住宅の建築など、購入に対してのエスコートが上手かどうかで、物件が決まる（売れる）かどうかがわかります。
つまり、購入が強いから、売却が強い！という論理であれば、納得のいくお話になりますが、購入の話をせずに、幾らで売れるか！？を強調してお話しを進める不動産屋が多いから、恐らく、それらの不動産屋はあまり購入が強くないのだと思います。
購入が強いとは、どのようなことで購入が強いと言えるのか！？
これははっきりと言うと、一つしかございません！購入が強い！の中に、買主となる人との折衝を行いながら、物件を案内したり、物件を紹介したり、気に入った物件があれば、不動産の申し込みをしたり、その他住宅ローンから、契約・決済に至るまで、一通りのことは仕事として当たり前にできて当然のことですが、その中でも一つ挙げるとしたら、それは「住宅ローン」が強いか、そうでないかで物件が売れる。売れないが決まります。
例えば、
住宅ローン（リフォーム一体型住宅ローンを含む）が強い！もしくは、住宅ローンの融資付がうまい！となれば物件は売れます！
しかし、大手の不動産屋では基本的なことしか教えられないので、どんなお客さん（買主）でも住宅ローンが通せるわけではありません。
買主（要、お客さん）は、全ての買主が住宅ローンを簡単に通せるわけではございません！
逆に言えば、住宅ローンの技術がないと、住宅ローンの融資が通らない人の方が多かったりもします。ですので、大手不動産仲介会社では住宅ローンが通らないお客さんというのが存在してきます。
住宅ローンもマニュアルでは通用しない部分もあります！これは長年の感や、元銀行員や、融資付を専門とした物件購入など含めて、あらゆる側面からどんな書類を銀行に出せばよいか！？を知っていなければ到底できないことです。
例を挙げると、例えば年収が少ない。ご年齢も35年ローンを組みには忍びない。この買主がもし、親御さんが持ち家だった場合は、親御さんの持ち家の情報（登記簿謄本や地図）も添えて、銀行に住宅ローン書類を提出すると、普通に提出するよりも、遥かに銀行は融資を承認するための判断材料が整います。※担保提供ではありません。
銀行というのは、融資の審査そのものは保証会社に書類を回して、承認が出れば住宅ローンとしてお金を貸し出すことになりますが、その審査における判断材料を提出することによって、融資の審査が下りやすくなりますが、これはマニュアルには書いていないことです。
マニュアルにはないことを、予め買主との折衝の中で、ヒアリングして、必要な資料を買主に集めてもらい。または不動産屋が用意したりして、住宅ローンを本当に通せる形にした上で、銀行に住宅ローンの申込書類を提出するのです。
物件購入、または住宅ローンの融資承認を、他の誰でもない！あなただから融資承認を取れました！という不動産屋の営業マンがいたとしたら、その人間は間違いなく、不動産売却に強いです！
逆に、購入の話があまりできないのに、売ることばかり、否。高く売れることばかりを語ってくる奴は、私が思うに「ちゃんと仕事をしていない」と言えます。
最後に、住宅ローンと、リフォーム一体型住宅ローンについて、ご説明をしていきます。
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不動産を購入するときの住宅ローンについて物件価格、リフォーム・リノベーション、諸費用まで全てを住宅ローンで組める。「リフォーム一体型住宅ローン」ですが、具体的に何が良くて、何が悪いのか教えてください。
リフォーム一体型住宅ローンは、物件の購入費用だけでなく、リフォームやリノベーションの費用、さらには諸費用までを一括して借り入れることができるローンです。このタイプのローンにはいくつかの利点と欠点があります。
### 良い点
1. **一括管理**: 物件購入からリフォームまでの費用を一つのローンで管理できるため、資金計画が立てやすくなります。
2. **低金利**: 通常のリフォームローンに比べて、住宅ローンの金利が適用されるため、金利が低く抑えられることが多いです。
3. **手続きの簡素化**: 複数のローンを組む必要がないため、手続きが簡素化され、手間が省けます。
4. **資金の柔軟性**: リフォームやリノベーションの内容に応じて、必要な資金を柔軟に調整できる場合があります。
### 悪い点
1. **借入額の増加**: 物件価格に加えてリフォーム費用も含めるため、借入額が大きくなり、返済負担が増える可能性があります。
2. **審査が厳しい**: 借入額が大きくなるため、金融機関の審査が通常の住宅ローンよりも厳しくなることがあります。
3. **リフォーム計画の制約**: リフォームの内容や費用について、金融機関の承認が必要な場合があり、自由度が制限されることがあります。
4. **金利変動リスク**: 変動金利を選択した場合、将来的な金利上昇による返済額の増加リスクがあります。
リフォーム一体型住宅ローンを利用する際は、これらの利点と欠点をよく考慮し、自分のライフスタイルや返済能力に合った選択をすることが重要です。また、具体的な条件や金利については、金融機関によって異なるため、事前に詳細を確認することをお勧めします。
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リフォーム一体型住宅ローンを組んだ場合と、物件を住宅ローンで買い、リフォームはリフォームローンを使った場合、支払額はどの様に変わりますか？
リフォーム一体型住宅ローンと、物件購入とリフォームを別々のローンで組む場合では、支払額や総返済額に違いが出ることがあります。それぞれのケースでの支払額の違いを考慮する際のポイントを以下に示します。
### リフォーム一体型住宅ローンの場合
1. **金利**: 一体型ローンでは、通常、住宅ローンの金利が適用されます。住宅ローンの金利は一般的にリフォームローンよりも低いことが多いです。
2. **返済期間**: 住宅ローンの返済期間は通常長期（20〜35年）で設定されるため、月々の返済額は抑えられる傾向があります。
3. **総返済額**: 金利が低いため、長期的に見た総返済額は抑えられる可能性があります。
### 物件購入とリフォームを別々のローンで組む場合
1. **金利**: リフォームローンは、住宅ローンに比べて金利が高いことが一般的です。
2. **返済期間**: リフォームローンの返済期間は通常短期（5〜15年）で設定されるため、月々の返済額が高くなる可能性があります。
3. **総返済額**: リフォームローンの金利が高いため、総返済額が増える可能性があります。
### 比較の例
– **一体型ローン**: 物件価格3,000万円、リフォーム費用500万円、金利1.5%、返済期間35年の場合
– 総借入額: 3,500万円
– 月々の返済額: 約10万円（概算）
– **別々のローン**: 物件価格3,000万円、リフォーム費用500万円、住宅ローン金利1.5%、リフォームローン金利3.5%、住宅ローン返済期間35年、リフォームローン返済期間10年の場合
– 住宅ローン月々の返済額: 約8.5万円（概算）
– リフォームローン月々の返済額: 約5万円（概算）
– 合計月々の返済額: 約13.5万円（概算）
この例では、一体型ローンの方が月々の返済額が低く、総返済額も抑えられる可能性があります。ただし、具体的な金利や条件は金融機関によって異なるため、実際の支払額を正確に比較するには、各ローンの詳細な条件を確認し、シミュレーションを行うことが重要です。
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