投資用不動産の売却ならオーディン不動産スピード買取サービス事業部へ！投資用不動産は実績重視で選ぶ！

投資用に保有していた不動産の売却については、いつ売るべきか、それとも売らないで保有しておくべきか…などと悩みますよね。やはり利益を生み出すために手に入れた不動産なので、利益を重視したいはずです。

供給より需要が上回っている時期に売ることができれば、それなりに利益も出るようになるのですが、そのタイミングもいつ頃なのか…わからないと売り時を逃してしまいます。投資用不動産を売却するタイミングや、売却をするときに気を付けたいことをご紹介していきます。

投資用不動産ってどんなもの？

投資用不動産を売却する前に、投資用不動産について詳しくご紹介します。実際に投資用不動産を自分で考えて購入している人は知っているかもしれませんが、相続などで譲り受けている場合は、あまり詳しく知らない人も多いはずです。投資用不動産と呼ばれる不動産には、主に4つの種類があります。

マンションなどの区分所有

分譲マンションの一室を購入して、それを利用した不動産投資です。投資用不動産としては購入金額が安いため、投資を始めたいけど資金が…という不動産投資初心者には最適といえるでしょう。

マンション、アパート一棟

マンションやアパートを丸ごと購入して、家賃収入などで利益を得る不動産投資です。一棟となるとそれなりに購入金額も高くなってしまいますが、一室空きが出ても他の部屋から利益がなくなることがありません。ビル一棟

マンションやアパートは居住用ですが、テナントなどが入るビルを購入して、家賃収入などによって利益を得ることになります。メリットは、居住用よりも高めの金額を設定できて利益が増えやすいことです。

駐車場

建物ではないのですが、土地を活かして駐車場にして利益を得る方法です。月極駐車場にして毎月決まった相手から1台いくらと受け取る場合もありますが、コインパーキングなどにして多くの人が利用できる駐車場にする方法もあります。

不動産投資のメリット

利益（収入）が確保できる

オーナーとなって毎月家賃や駐車場代などを受け取ることになるので、安定的に利益が確保できます。居住用なら、一度契約をするだけで年単位になりますし、更新によって大きく賃料を下げるという必要もほとんどありません。安定した収入となりますね。

本業にプラスして収入を増やすこともできますし、定年後であれば年金の補てんにもなります。

将来的に活用できる

投資用不動産はこれから先自分の資産として保有し続けることができます。自分自身が住まいとすることもできるため、活用方法が色々あります。

相続税の削減

相続の際、預金や株式などは時価での評価となるのですが、不動産は路線価で評価されることになっています。売却した場合の価格よりも、路線価の方が8割近くの価値で評価されるため、相続金額が安く計算され、その分相続税も安くなります。

インフレの利益が増える

インフレは、現金の価値が減ってしまうのに対して、不動産の価値は高まります。賃料の上昇や不動産そのものの価値も高まり、結果として不動産を持っていた人の方がインフレの利益は増える、ということになりますね。投資用不動産として持っていた不動産を売却すると、買ったときよりも高く売ることができるので、売却による利益も期待できるでしょう。

不動産投資のデメリット

利益に変動がある

ちゃんと借りてくれる人がいれば、家賃収入は安定して手元に入ってきます。しかし、入居者がいない状態が長く続いてしまったら…どうでしょうか。投資用不動産を維持するための費用ばかりがかかってしまって、家賃収入がない状態になるでしょう。最近はこうしたリスクを避けるために、投資用不動産を管理会社に預けるという形で借り上げてもらって、空室があってもなくてもお金を受け取れるというような方法を取ることもできます。この場合は賃料とする額のすべてを受け取れるわけではなく、管理会社が間に入る分、管理会社に支払う費用が差し引かれます。

建物のメンテナンス

建物は購入したらそれで終わり、というわけではありません。年々老朽化してしまうのは避けられないので、きちんとメンテナンスをしていかなくてはいけないでしょう。建物管理ができていない物件は入居者もなかなか集まらなくなってしまうからです。修繕には費用もかかるので、投資用不動産の維持はそれほど簡単なものではない、といえるでしょう。

不動産の価値が下がる

不動産の価値が、購入したときよりも低下してしまう可能性は十分あります。不景気など時代の流れによって仕方がないことなのですが、きちんとメンテナンスをすることだけではなく、下がる前に売る、という決断も大事ではないでしょうか。

投資用不動産で得られる2つの利益

インカムゲイン

不動産を所有しながら、家賃収入などを安定して受け取ることで発生する利益のことです。

キャピタルゲイン

不動産を買ったときよりも高く売ることによって生まれる利益のことです。

投資用不動産の売却でキャピタルゲインを目指そう

投資用不動産を購入したときに、既にキャピタルゲインを狙っている人はごくわずかです。とてもやり手な投資家であればあり得る話かもしれませんが、実際にはなかなか難しいといわれています。購入してすぐに売ってプラスの利益を得るという方法もありますが、それができるのは、現金キャッシュで買える人に限られてしまいます。必ずしも高く売れるという可能性はないですから、ローンを組んで…というわけにはいかないからです。

競売物件を安く買って高く売る、という方法もあり、手間はかかりますが利益も大きくなるのですが、ある程度の投資経験がないと難しい方法です。

キャピタルゲインは簡単に得られるものではないのですが、投資用不動産が高くなった、値上がりしたというタイミングを狙うことができれば、利益も生まれるはずです。

投資用不動産を査定してもらおう

投資用不動産も、通常の不動産売却と同じです。売りたいと思ったときに売却を手助けしてくれる業者を探して、仲介に入ってもらうことがほとんどです。ただし一つだけ違うのは、査定の方式です。

不動産の価値を評価する方法として基本なのは、原価法と取引事例比較法、収益還元法があります。通常の不動産だと、主に取引事例比較法が使われているのですが、投資用不動産の場合は収益還元法が使われる場合がほとんどです。

原価法

不動産の鑑定を行い、評価します。もう一度不動産を建築したときにどれぐらいの費用がかかるのか（再調達原価）を計算し、建物を建ててから経過した年数などを考えて減価修正した上で、試算額を求めます。

取引事例比較法

取引事例比較法というのは、同じような不動産が今までどれぐらいで取引をされたかといった情報を集めて、それらと比較しながら計算していきます。今現在市場はどうなのか、取引をする時期はどうなのか、というようなことも考えます。

収益還元法

収益還元法は、これから不動産がどれだけの利益を生み出すか、純利益や現在の価値をまとめて収益価格とし、査定額を算出することになっています。

収益価格の算出方法にも2種類あり、直接還元法とDCF方法で分かれています。

直接還元法

1年間の純利益を、還元利回りで割ります。

計算式：1年間の純利益÷還元利回り

DCF法

言葉の頭文字をとって呼ばれており、実際は「Discounted Cash Flow」となります。不動産を所有している間の純利益を現在の価値へ換算する、そして手放すときの売却価格を現在価値に割り戻す、この2つの価値を合計します。

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売り時を逃さないために、実績重視で業者選びを

投資用不動産の売却は、今まで自分が住んでいた不動産を売却するのとは違う、ということが、不動産の評価方法の違いでも理解していただけたかと思います。そのため、実は通常よりも業者選びには気を付けなくてはいけません。より高く売りたい、売るからには利益を出したい、と考えている人が多いはずなので、より高く売ってくれる業者を見つけたいですね。

投資用不動産を売却する場合、得意とする業者があることは知っているでしょうか？得意不得意関係なく高く売ることに力を注いでくれる業者がいいでしょうが、やはり専門的な知識が必要な投資用不動産については、得意とする業者を探すことをおすすめします。

特に売り時は、キャッシュフローを考えることが大事です。例えば、今売るのと5年後・10年後売るのとではどちらがお得に売れるのか、といった計算です。投資用不動産で家賃収入を得ている場合、今すぐに売るよりも、5年後に売ったほうが5年分の家賃収入は手に入りますよね。でもその分5年後に売ると建物の価値は下がってしまうかもしれません。ここが難しいところで、得られる利益と減る価値について計算してみましょう。建物の価値が下がるだけではなく、消費税の増額もあるかもしれませんし、仲介手数料も売却額によって変わります。こうした手数料などの費用を差し引いて、最終的にどちらを選択すると利益が残るのか考える必要があります。こうしたことまでちゃんと考えてくれる業者を選んで、相談しながら売り時を探していけるといいですね。

今すぐ売りたい投資用不動産も、今が売り時ではない可能性もあります。

不動産業者選びのポイント

本当に信頼できるかどうかを確かめる

不動産業者は信頼で選ぶのが一番です。自分の大事な投資用不動産を預けて買い主を探してもらうわけですし、そもそも投資用不動産の価値を査定してもらって、売値も相談して決めることになります。投資用物件は売り時が難しいものですが、そういったことも考えずに売ってしまったほうがいいです、というような不動産業者も信頼できないですよね。

査定をお願いする前に判断する方法としては、

問い合わせをしたらすぐに連絡をくれる
何度でも納得するまで説明をしてくれる
都合を優先して相談に乗ってくれる

この3つです。

実際に査定をお願いする際は直接顔を合わせることになるので、自分の目で見て信頼できる相手かどうかを確かめましょう。

適切な査定をしてくれるか
依頼する希望に沿ってプランを考えてくれるか
わからないことには何でも答えてくれるか

というようなところをチェックしてくださいね。

不動産業者は会社規模で選ぶのもいいのですが、それよりも重視してほしいのは担当者の良し悪しです。どれだけ不動産業者の評判がよくても、担当者が適当な人では意味がありません。担当者といい関係が築けるかどうかが大切です。

オーディン不動産スピード買取サービス事業部で投資用不動産の売却をする流れ

オーディン不動産スピード買取サービス事業部で投資用不動産を売却する場合は、まず売りたい不動産の査定をさせていただきます。査定を希望の際は、無料査定のご相談フォーム、もしくはお電話にてご連絡ください。折り返しでお客様へ連絡いたします。

その後、まずは机上の不動産査定価格をご提示し、その前後で買取を希望という方々のお宅に伺い、調査して正確な買取価格をご提示させていただきます。

実際にご提示金額に納得いただいたら、お取引に関して何か感じている不安はないかなどを伺い、必要であれば法律の専門家も無料でご紹介します。投資用不動産を売却する場合、色々と法律のことなどでわからないことも多いかと思うので、お気軽にご相談ください。投資用不動産は、居住用不動産とは違う点がいくつかあります。消費税のことや特別控除のこと、査定方法などなど…同じ不動産ではあるのですが、違いを把握しておくとスムーズな取引ができます。

その後ご契約、取引の場所の打合せなどをしながら、契約書類の関係資料もお渡しするので、眼を通していただきます。実際に取引日が近づいたときにはご案内書の送付をさせていただき、基本的に当時は銀行ブースで取引となります。

少しでも高く不動産を売却したい、投資用不動産の売却について知りたいという気持ちにお応えできるように、最善を尽くします。

オーディン不動産スピード買取サービス事業部　０１２０－１６－８５５３　※24時間365日受付しています！