不動産の売買といえば、戸建てかマンションか、はたまたアパートかと想像すると思いますが、「土地そのものの売買」も含まれていることを忘れてはいけません。

土地の売買をするときでも、不動産業者と媒介契約を結んで仲介を依頼すれば、建物つきの売買と同じく仲介手数料が発生します。

土地だけの売買による仲介手数料は、建物付きの土地の売買と何か異なる部分があるのでしょうか？

土地の売買による仲介手数料は、法によって上限が定められています。また、仲介手数料は成功報酬の為「売買契約が成立して初めて発生」するものです。

ここまでは、建物付きの土地の売買と同じ流れになります。

しかし、土地だけの売買をするときには、土地の売買だからこそできる「諸経費の節約方法」も存在しているのです。

今回は、仲介手数料についての詳しい情報と、土地売買に関する諸経費や仲介手数料で「損をしないためにできること」を細かく解説していきます。

仲介手数料とは

まずは「仲介手数料の基本」についておさらいしていきましょう。

「不動産を売りたい人」と「不動産を買いたい人」をつなぎ、最終的な売却のその時までサポートをしてくれるのが「仲介業者」です。

仲介業者は、不動産を売りたい人から依頼を受けるとまずその不動産を「査定」し、売却する価格を決めます。

更に業者と媒介契約を結ぶと、「不動産を買いたい人」を広告等を利用し探しだしてくれます。

購入希望者が見つかれば売却したい不動産まで案内し、その不動産に対する説明も行い、さらに購入希望者の価格交渉も売主の代わりに行ってくれるのが仲介業者です。

そして売買契約、代金の清算が終わるまでしっかり売主のサポートをしてくれます。

「不動産を売却するまでの業務」を一手に引き受けてもらう代わりに、報酬として仲介業者に支払うのが「仲介手数料」です。

＜仲介手数料の上限について＞

仲介業者に支払う仲介手数料ですが、いくらでもいいという訳ではありません。

媒介契約を結ぶときにも仲介業者から手数料についての詳しい金額について説明があると思いますが、その仲介手数料には根拠があります。

不動産の仲介手数料は法によって上限が定められており、多くの業者はその上限いっぱいの手数料を請求してきます。

現在は消費税が8%ですので、仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税8%」となります。

この先消費税が10%になった時には、「売却価格×3%＋6万円＋消費税10％」に変更されるので注意しましょう。

仲介手数料はこの上限以上を請求されることはありませんが、仲介業者は上限以内であれば自由に手数料を設定できるため、これよりも低い金額であることはあり得ます。

仲介手数料はいつ払うのか

仲介手数料の支払時期についてですが、冒頭でも述べた通り「仲介手数料は成功報酬」ですので、原則「売買契約が成立し、代金の清算が完了したとき」が支払い時期となります。

仲介手数料は1度にすべてを支払うのではなく、2回に分けて支払うよう設定している業者が一般的です。

1回目は売買契約締結時、2回目が不動産代金の清算時です。

仲介手数料の支払いを分ける理由

ではなぜ、仲介手数料の支払いを2回に分けている不動産業者が多いのでしょうか？

不動産取引は複雑かつ高額の売買となるため、「売主」も「買主」も最終的な代金の清算のその時まで「契約を破棄する可能性」を持っています。

「この不動産を手に入れたい！」と思っていた買主も、不動産は高額ですからふと「本当に正しい買い物なのだろうか？」と考え込み、その結果「売買契約後に契約解除」することも少なくありません。

売主側から見ても、「不動産を売りたい！」と思っていたのに、売買契約後「あの人には売りたくない」と考えてしまったり、「こんな安い金額ではやはり売れない」と契約を破棄することもあります。

これらのことを考えると、不動産仲介業者がもし「仲介手数料は代金清算時に100%」と定めた場合、リスクがとても高いことになってしまいますよね。

「ここまで仲介してきたのに手数料が取れなかった」という事態は避けたいですし、仲介手数料を支払うことで「契約解除したときの勿体なさ」を売主も買主も感じ、2回払いにすることで「契約解除しにくくなる」というメリットが仲介業者にはあります。

仲介手数料によるトラブルを避けるためにやっておきたいこと

実は、仲介手数料による業者と売主・買主側とのトラブルは以外に多いことをご存知でしょうか。

最後まで気持ちのいい取引を行うために、仲介手数料によるトラブルは避けたいですよね。よくある仲介手数料によるトラブルを知って、スムーズな不動産売買を実現させましょう。

「仲介手数料の支払い条件について」

仲介手数料の支払い条件については、媒介契約前に不動産業者ときちんと協議しましょう。

先ほども述べた通り、一般的には売買契約時に半分、代金清算時にもう半分を支払うこととなっていますが、売買契約時に全額支払っても問題はないのです。

不動産業者と売主・買主側が納得できる支払い条件について、最初に協議し間違いのないようにしておきましょう。

「仲介手数料の割引について」

仲介手数料には上限はあれども下限はありません。よって仲介手数料の割引を求めることも違法ではありません。

実際に、仲介業者に仲介手数料の割引を求める人も多くいますが、割引後にそれがこちらにとって不利になることがないのか、確認することは大切です。

仲介手数料を割引くかわりに広告を減らします、などがあっては売主側にとってとても不利な状況になってしまいます。

あまり大幅な割引は求めないほうが、双方にとって都合のいい取引となるでしょう。

「仲介手数料以外に支払うものはないか」

仲介業者に仲介手数料以外の費用を請求された、というトラブルも時々あります。

仲介を依頼するときには、仲介手数料以外に発生する費用がないかしっかり確認し、契約書もきちんと細部まで読むようにしてください。

基本的に不動産の売却に関わる費用は仲介手数料に含まれていますが、遠隔地にある不動産の売買や売主側の依頼による過剰な宣伝広告を行うことで、追加の費用が発生することもあります。

不動産売却時の諸経費

ここまで土地の売買に関する仲介手数料について解説してきましたが、ここからは土地売却時の「その他の諸経費」についてご紹介します。

不動産、特に土地だけの売却時にはどのような諸経費が掛かるのか、細かく見ていきましょう。

土地測量費用

まずは土地の測量費用が必要となります。

境界があいまいになってしまっている土地や、隣の土地とのトラブルがある土地の売却では測量は必須です。

土地の広さや場所にもよりますが、一般的な測量の費用は30～50万円ほどです。

少し複雑な官民立ち合い有りの測量では、100万円ほどかかることもあります。

整地費用

売却する前に、土地を整地しなければいけないこともあります。

土地の上にあった建物は既にないものの、コンクリート片や雑品、材木のゴミなどが散乱した土地よりは、綺麗に整地された土地の方が高く売却できる可能性がありますし、しばらく放置されて雑草や木が無数に生えてしまった土地は売りにくいという側面があるからです。

土地の整地もその広さや撤去する必要のあるものの多さによりますが、30万円～50万円ほど用意しておくといいでしょう。

＜印紙代＞

土地売却の際には、印紙代が現金で必要となります。

不動産の売買契約書に貼付けする印紙代は、取引金額が10万円以上であれば平成26年4月1日から、平成30年3月31日まで軽減措置の対象となっています。

取引価格と印紙代一覧

取引価格　　　　　　　　　　　印紙代

登記費用

売買によって土地の所有者が変更されるとき、またローン返済によって抵当権を抹消するときには登記の内容を変更する必要があります。

登記内容を変更するだけなら自分で行えば数千円の費用で済みますが、司法書士に依頼し確実な変更を行うのが一般的です。

そうすると、司法書士依頼料と登記内容の変更手数料で数万円から数十万円が必要となります。

特に相続によって得た「自分の名義ではない」土地を売却するときには、30万円ほどかかることもあるようです。

自分名義の土地であれば、3万円ほど用意しておけば足りるでしょう。

各種税金

不動産売却で利益が出た場合には、譲渡所得税を納付する義務が発生します。

※譲渡所得税＝譲渡所得×税率

譲渡所得は、売却で得た金額からその土地を購入したときの価格と譲渡に要した費用を差し引いた金額で求めることができます。

譲渡に必要な費用としては、仲介手数料、土地の測量・整地費用や印紙代が含まれます。

「土地の譲渡所得税に使える特例」

土地の売却時に得た利益が大きく、譲渡所得税が莫大になってしまうこともあるでしょう。

しかし、土地の譲渡所得税では以下の特例を適用することができれば、大きく節税することが可能です。

1.公共事業の為に土地を売却したとき

公共事業の為に土地を売却したときには、その利益から最大で5000万円を特別控除することができます。5000万円以下の場合には、売却で得た金額のすべてが控除されます。

2.特定土地区画整理事業の為に土地を売却したとき

国土交通省が定める特定の都市で、都市計画の為に必要な土地を売却したときには2000万円の特別控除を受けることができます。

 3.特定住宅地造成事業の為に土地を売却したとき

地方公共団体や独立行政法人都市再生機構等に「特定住宅宅地造成事業」の為に土地を売却したときには、1500万円の特別控除を受けることができます。

 4.平成21年から平成22年に取得した土地の譲渡

平成21年から平成22年に取得した土地を譲渡したときには、1000万円の特別控除を受けることができます。

 5.農地保有の合理化ための売却

個人や農業法人が、農地を農業委員のあっせんによって農業の担い手に売却したときには、800万円の特別控除を受けることができます。

以上の5つが、土地の譲渡所得税に関わる特別控除です。

それぞれの特別控除額は譲渡益が限度となり、その年の譲渡益全体で5000万円までが限度となっています。

仲介手数料を安く抑えるコツ

最後に、仲介手数料をなるべく安く抑えるためのコツについてご紹介します。

仲介手数料は割り引いてもらえるって本当？

多くの不動産業者は、仲介手数料を上限額に設定しているので割引交渉の余地は各社にあるものと推察できます。

割引しやすいのは「売主と買主が同じ業者に仲介を依頼している」ときです。

しかし売主側だけしか仲介手数料を受け取れないという取引では、仲介手数料の割引は難しいでしょう。

仲介手数料無料もあるのはなぜ？

不動産の広告を見ていると、仲介手数料無料と書かれているものもあります。では、土地売却の時にも仲介手数料を無料にしてもらうことができるのでしょうか？

土地売却の仲介手数料は、「無料にしてもらうのは全くの不可能ではないがほぼ無理である」というのが答えになります。

仲介業者は仲介手数料だけが収入・利益となりますので、その利益をゼロにすることは基本的にできないのです。

仲介手数料割引で注意したいこと

仲介手数料をなるべくお得にしたい、というのは誰もが考えることですが、割引するときには注意しなければいけないこともあります。

仲介手数料の割引ばかりに気が行くと、不動産業者から受けられるサービスの質が低下してしまう恐れがあるのです。

仲介手数料は業者の利益ですから、利益を減らされるのであれば直接経費を減らすようにしてしまうでしょう。

「仲介するだけでこんなに手数料をとるのはおかしい」という人も時々いますが、仲介業者がいるからこそ、売主側も大きなメリットがあるということを忘れてはいけません。

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まとめ

不動産の売買は建物ありきではなく、土地のみの売買でも不動産業者に仲介を依頼することは可能です。

仲介業者に支払う仲介手数料には上限があり、割引いてもらうことも交渉によってはできるでしょう。土地の売却時には様々な諸経費がかかりますので、仲介手数料を少しでも安くしてもらえるよう、上手に交渉してください。

しかし交渉の頑張りすぎは禁物です！仲介業者の利益は最低限守り、お互い気持ちよい取引ができるように心がけましょう。

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