マイホームを売ったあとも住み続けられる？任意売却「リースバック」のポイント

任意売却でマイホームを売ることになれば、「リースバック」しない限り次の住居に引っ越すのが通常の流れです。でも、ただでさえ住宅ローンが支払えないのに、まとまった引越し資金を工面するのは難しい話。

このような事態を解決するために任意売却では、物件の売却代金から引越し費用を立て替えてもらえないか債権者と交渉します。

債権者が引越し費用を支払ってくれるか否かはケースバイケースで、なかには交渉に応じず1円たりとも引越し費用を立て替えてくれない債権者もいます。

つまり、全ては交渉次第ということです。また、支払われる引越し費用は債権者によって額が異なるため、10万円や20万円といったケースもあれば、30万円の場合もあります。

引越し費用100万円に騙されないで！

任意売却を検討している人のなかには、「任意売却すれば引越し費用100万円もらえないの？」と勘違いしている人も多いようです。

確かに、10年くらい前は交渉次第で引越し費用100万円は可能でした。しかし、それは過去の話です。現在は、30万円以上の引越し費用を支払う債権者など探しても見つかりません。最大で30万円が限界です。

しかも、債権者に少しでも多くの引越し費用を立て替えてもらうには、専門家が交渉して説得するほか手段がありません。交渉が上手くいかなければ引っ越し費用は工面できません。

それから、インターネットで見かける「引越し費用100万円を約束します！」なんて言葉に騙されないように要注意。適当なことを言っているような業者には注意しましょう。

そんなフレーズをエサにしてカモにしようとする悪質な業者の可能性が高いです。くれぐれも、任意売却を利用した悪徳業者に引っかからないよう注意してください。

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任意売却のリースバックって何？

通常は、任意売却でマイホームを売却すると退去しなければなりません。引越しして次の住居に移るのが基本です。

しかし任意売却では、「リースバック」という方法を利用して売却後のマイホームにそのまま住み続けることが可能となります。

マイホームを売却したあとでも賃貸料を支払うことで住み慣れたマイホームに住み続けることができる制度がリースバックなのです。

そのためには、リースバックを了承してくれる買い手を見つける必要があります。自分が住むも目的で購入する人にリースバックをお願いしても断られるでしょうからね。

リースバックの大家になってくれる人は誰？

普通に考えれば、売りに出されていた物件を購入する人は住むために物件を探しています。

しかし、なかには自分で住むために購入したわけではなく、賃貸物件として他人に貸し出すための物件を購入する買い手もいます。つまり、投資物件を購入する大家さんです。

任意売却で売りに出すマイホームを投資家に購入してもらえば、リースバックを成立させる可能性がグッと高まるでしょう。

「マイホームを売却したあとも住み続けたい」人と、「物件を購入して入居者から家賃収入を得たい」と考える投資家の意見がマッチすれば、リースバックは両者にとって得をする話というわけです。

投資家を探すには？

しかし、投資家が簡単に見つかるはずがありません。でも、不動産会社は違います。投資物件も扱っているので、投資家とのつながりが強い不動産会社もあります。

そうした不動産会社に売却の仲介を頼めば、リースバックに同意してくれる投資家を探すのも不可能な話ではありません。

投資家といっても本業は様々で、一般の投資家もいれば地主や不動産業を営んでいる方など広範囲にわたります。

もちろん、不動産売買に関する知識も素人に比べると把握している人がほとんどです。

目的がリースバックとわかれば、不動産会社は投資家を探すための販売活動を行うでしょうし、その投資家に交渉する役割もあります。

ただし、必ずリースバックを了承してくれる投資家が見つかるとは限りません。任意売却の本来の目的は、マイホームが競売で処分されるのを防ぎ仲介による高値の売却で1円でも多く住宅ローンを減らすためです。

やはり優先順位としてリースバックは後回しになります。任意売却を専門家に相談するときには、あらかじめリースバックしたいということを伝えておきましょう。

また、リースバックで注意したい点は、家賃についてです。高額な家賃では家計を圧迫してしまいます。リースバックにおける家賃交渉も、不動産会社の力量が試される重要なポイントですね。

リースバックの流れ

任意売却の手続き開始
↓
買い手が見つかる
↓
マイホームを売却し、決済が完了する
↓
専門家がリースバックを交渉する
↓
リースバックの家賃を決める
↓
買い手と賃貸契約を交わし、売却後の物件（マイホーム）に住む
↓
毎月、家賃を支払う

リースバックのメリット

メリット1　今までどおり、そのまま自宅に住み続けられる

任意売却後、引っ越すことなく住み続けることが可能です。引越し代の削減につながり慣れ親しんだマイホームに住み続けられるのが利点です。毎月の家賃をなるべく安くしてもらえるよう、専門家に交渉をお願いしましょう。

メリット2　将来的に買い戻すことが可能

リースバックした場合、一度売却したマイホームであっても将来的に買い戻すことが可能です。買い手が承諾さえすれば問題ありません。長い目で見て将来的に家計が安定したとき、リースバックで自宅を買い戻す方法を選択する方もいます。

メリット3　固定資産税など、費用の削減で家計が安定します

リースバックで賃貸した場合、固定資産税や火災保険、維持管理費や修繕費などの費用が発生しません。今までは自分がマイホームの名義人だったのでこれらの費用が発生していましたが、リースバックは賃貸契約になるため家賃のみです。

固定資産税や火災保険、維持管理費や修繕費などの費用は、物件の名義人である買い手（貸主）が支払うことになります。住み慣れたマイホームに低コストで住み続けることができるのは、リースバックのメリットと言えるでしょう。

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