事故物件は売却すると安い？買い手に隠して売るのはダメ？
ニュースを見ると殺人や自殺など報道されていますが、その現場となった家は「事故物件」となります。こうした“わけあり”の家を売るときには、どのようにすればよいのでしょうか。
できるならネガティブな要因は隠しておきたいですし、もし隠したまま売却したら問題にはなるのでしょうか。また、売却したときの金額は通常の不動産よりも安くなるのでしょうか。
事故物件について
一般的な意味での事故物件とは、住宅ローンの残高がある不動産や倒産した会社が事業用で使用していた建物などが金融事故の物件として扱われています。
しかし、通常の不動産取引における事故物件の意味としては金融事故を含めず、次のような問題がある物件を事故物件と呼んでいます。
・大雨による浸水や雨漏り
・シロアリ被害がある家屋
・床や壁に問題がある
・そこで人が死亡したことがある
などですが、部屋での死亡は事故物件扱いになるでしょうが、敷地内の駐車場に止めていた車中で死亡事故が起きた場合などはどうなるのでしょうか。
部屋の中での事故とは違いますが、これも事故物件として扱われます。この場合も、買主が精神的な被害をもつ可能性が高いので事故物件として扱うことになります。
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買い手に欠陥を伝える範囲
住人が自殺した、殺人事件が起きたなど、家の設備の破損・欠陥といった物質的な問題ではないにしても、次に住む人にとって精神的に害になりそうなことを持つ物件を心理的な瑕疵物件と呼びます。
これは浸水やシロアリの被害といった事故と同様に、買い手に対して契約前に告知する義務があります。つまり、事故物件であることを隠して売るのはタブーなんです。
意図的に瑕疵（欠陥）を隠して売却した場合には、訴訟を起こされる場合があります。たとえば、20年以上経ってから事故内容を知った住人が前の住人を訴えたということも実例としてあるのです。
しかし、ここで一つの疑問が湧かないでしょうか。心理的瑕疵の場合には、家の機能的な破損と違い、いつ直ったのかというはっきりとした基準がわかりません。
そのため、事故物件を買った人が、さらに次の人にその家を売るときには告知する義務があるのか、という疑問があります。
その答えは、イエスでもノーでもなく、難しい問題です。たとえば、事故物件を売却する目的で数ヶ月だけ誰かを住まわせて、その後に事故内容を隠して売りに出すということができてしまいます。
この問題に関しては、ルールがあるから履行するというのではなく、道徳的な責任に基づいて行うことが求められています。
では、告知義務を履行すべき期間は決まっているのでしょうか。これについても特別に法律で定められているわけではありません。
これも道義的責任に基づいて、その問題を知っていれば通常は購入しなかったと思われる期間が目安になるようです。
どれくらい安くする？
事故物件や心理的な瑕疵がある物件であっても気にしないという人もいるでしょうが、通常は気にする人のほうが多いわけで、結果的に相場より安くしないと売れ残ってしまいます。
では、どれほど安くすれば買い手がつくのかという点が気になりますが、、最悪の場合は半額程度になることもあるので、それくらいの覚悟は必要かもしれません。
下げ幅は立地条件や事故の内容によって変動するので一概には言えませんが、やはり人気のある地区では下げ幅は相対的に低くなります。
逆に地方だったり不人気の地区は下げ幅が大きくなります。しかし、不人気地域ではどうしても買手のつかない場合もありえます。
その時は家を解体して、更地にすることでマイナスイメージを払拭することができます。
更地にして駐車場として貸すのが通例ですね。
更地のままだと固定資産税、都市計画税が増額されますので、どのみち活用したほうが効率的です。このように事故があったのが建物の中であれば、建物がなくなった状態で人は事故のマイナスイメージを感じることはほぼないでしょう。
ただし、この場合には解体費用、さらに駐車場にするのであれば、その工事費用がかかります。でも物件の築年数が相当経っていれば、そもそも建物の価値はほぼなかったでしょう。
駐車場にすれば多少なりと収益が出ますので、少しずつではあっても費用を回収することができるので、解体するか、そのまま事故物件として安い値で売るかは売主の判断になるでしょう。
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事故物件の瑕疵担保責任
売却した後でも、契約の前から存在していた瑕疵があった場合、売主はその修復の責任を負わなくてはいけません。必ず売買契約書に記載されますが、これを瑕疵担保責任と言います。
瑕疵が見つかった場合は速やかに修復または損害金を支払う必要があります。これは民法で定められており、責任を負う期間は半年～1年とされています。
事故物件や心理的な瑕疵がある物件は少々複雑な問題が絡みますが、絶対に売却できないというわけではないので、売却を検討する人は不動産会社に相談することをオススメします。
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