なかなか買い手が見つからない！不動産会社を変更するタイミングは？
マンションを売りに出してはみたものの、なかなか買い手が見つからないということが、あるかもしれません。
それは価格設定の問題なのか？それともこの物件そのものの魅力が足りないのか？といったことを時間の経過とともに考えてしまいがちです。
もちろん価格の見直しといったことも必要なことなのですが、仲介を頼んだ不動産会社に問題があることも少なくありません。
ここでは不動産会社を変更するタイミングや3つのメリットについて記していきます。
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不動産会社を変更する4つの理由
不動産会社を変更する理由にはどんなものがあるのでしょうか。
報告の内容
不動産会社は仲介を依頼した売り主に対して、報告の義務があります。専属専任媒介契約の場合は1週間に1度、専任媒介契約の場合は2週間に1度、報告をしなければ契約違反となります。
とはいえ、報告さえあれば良いというものではありません。
極論になってしまうかもしれませんが、訪問さえしていれば報告とも言えるわけですので、大切なのは報告の内容です。
★広告の掲載
情報誌やインターネットの不動産紹介サイトなどに、広告を掲載することで、買い手の候補者にアピールします。どのくらい広告を出しているのかを、報告の際に聞いてみましょう。内容を確認できるものは売り主側でも確認しておくことも大事です。
★内覧の問い合わせ
内覧の問い合わせがどの程度あるのか？ということを聞いてみましょう。「○人ありました」というように、数字で報告してもらうことが基本です。
いきなり値下げを提示する
前述した広告の掲載などの販売活動の報告がなく、一定の時間が経過した後に、とにかく「値下げをしましょう」というのは、不信感の元になります。
営業担当との相性
人間同士ですので、どうしても好きになれないタイプが存在してしまいます。相性の問題は案外重要ですので、担当を変えてもらうのもひとつの方法ですが、一度不信感を持ってしまうとその払拭に時間がかかってしまうかもしれません。
買取を推奨する
中には買取の話をしているわけでもないのに、買取を勧める不動産会社も存在します。その場合、マンション売却の仲介よりも買取を専門とする会社の可能性があります。
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変更するタイミングは3ヶ月が目安
不動産会社を変更するタイミングは3ヶ月が目安となります。
なぜならば、専属専任媒介契約と専任媒介契約の期限は3ヶ月となっているため、この期限を過ぎると更新しなければ自動的に解約することになるからです。
違約金の発生
契約が終了する3ヶ月後であれば違約金は発生しません。
ただし、3ヶ月より前に解約をしてしまった場合は、その期間にかかった経費の請求があるかもしれません。例えば広告費としてインターネットの不動産サイトに掲載した料金や、折込チラシの印刷代金や、ポスティングのアルバイトに支払う給料などです。
★上限は仲介手数料
違約金の上限は、マンションの売却が完了した際に支払われる仲介手数料の金額です。売却価格の合計が400万円を超えた場合、売買価格×3%＋6万円＋消費税となります。
もし費用の請求があった時には、必ず明細を確認し、不明点があれば説明をしてもらいましょう。役所などの無料相談も利用できます。
解約の方法
契約から3ヶ月が経過した場合であれば、「更新しません」と返答すれば解約できます。
3ヶ月が経過する前の場合は、最初に営業担当と相談します。すぐに解約してくれる会社もありますが、書面の作成をする会社もあるかもしれません。
★書面で残す
電話などで話しただけですと、本当に解約されたかどうかが不明のままです。
そのため、後々のトラブルを避けるためにも、書面で解約した旨を記載してもらうことが大切です。電子メールで解約のやり取りをするのも良いでしょう。
不動産会社を変更する3つのメリット
不動産会社を変えることで、3つのメリットがあります。
値下げ以外の方法
マンションを売るためには、値下げというのは重要な戦略のひとつです。
とはいえ、単純に値下げだけをメインにした売却ですと、最終的には当初に予想していた金額よりも低い金額で売却ということも考えられます。
「まず値下げ」ではなく、値下げ以外の方法を提示し、実行することで、実質的な値下げのタイミングを図る方法もあります。
情報経路の変化
不動産会社によって、顧客リストや販売活動の違いがあります。
例えば大手の不動産会社であれば、情報エリアの広さがありますし、地域の不動産会社の場合は、その地域に特化した情報があります。
それぞれの情報ごとに、買い手の候補者も変わってきますので、不動産会社を変更する際には違うタイプの会社にしてみるのもひとつのやり方です。
担当者の変更
不動産会社が変更になれば、自動的に担当も変更します。もしも相性の問題で悩んでいる場合は、有効な手段と言えるかもしれません。
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まとめ
不動産会社の変更は、3ヶ月の契約期間が終了する時がおすすめです。
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