不動産の名義変更を親子や夫婦間でする場合、贈与と売却のどちらがお得？
不動産の名義変更で最も多いのが、親子や夫婦の間で行うパターンです。
「親から子」「夫から妻」という名義変更のことをいいます。
その他には、兄弟の共同名義になっているものを単独名義（長男や次男、長女や次女）に変更するパターンもあります。
不動産の名義変更には贈与と売却の2つの方法があります。
売却による名義変更の場合、市場価格と比較して、あまりにも安い値段での売却となった場合、贈与の対象となることもあります。
そのため、基本的には相場に応じた価格設定が必要となります。
名義変更には、贈与と売却のどちらがお得？
贈与と売却で大きく違うのは、支払う税金の金額です。
贈与税の場合、一般贈与と特別贈与の2種類があります。
一般贈与は、夫婦や兄弟の間や、子どもが未成年者の場合の親子間に適用され、特別贈与は、60歳以上の親（もしくは祖父母）から20歳以上の子ども（もしくは孫）に対して贈与した場合に使われます。
2015年以降の一般贈与では、基礎控除後（基礎控除の110万円を引いた金額）の金額が600万円以下の場合、税率30%で控除額は65万円、1000万円以下の場合、税率40%で控除額は125万円となっています。
特別控除の場合は、基礎控除後の金額が600万円以下の場合、税率20%で控除額が30万円、1000万円以下の場合、税率30%で控除額は90万円となっています。
例えば1000万円（所有5年以上）の売却価格で、贈与と売却を比較した場合、贈与税の場合、一般贈与では1000万円-110万円×税率40%-控除額125万円＝231万円となり、特別贈与では、1000万円-110万円×税率30%-控除額90万円=177万円となります。
売却の場合では、売却価格1000万円から経費を差し引いた金額が利益となります。
購入時よりも安い価格で売却された場合の譲渡所得税は0円となり、購入時よりも高い金額で売却された場合で利益が100万円であれば、譲渡所得税は100万円×（譲渡所得税20%＋復興特別所得税0.315%）＝203150円となります。
※復興特別所得税は2037年12月31日までの間適用されます
支払う税金の金額で比較しますと、売却よりも贈与の方が高い金額を支払うことになります。とはいえ、親子間の名義変更の場合は、贈与よりも相続の方が一般的となっているため、どちらかと言うと贈与での名義変更はされないことが多いようです。
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不動産の売却による名義変更の流れ
Happy mature couple meeting with realtor before buying a house
不動産の売却による夫から妻、親から子への名義変更の流れには、売買価格の決定、購入資金の移動、売買契約および決済、最後に確定申告となります。
売買価格の決定
まずはマンションや土地などの不動産の売買価格を決定します。
市場価格を参考にして、極端に安い金額にならないように注意してください。金額によっては贈与税の対象となるためです。
不動産会社の場合、マンションや一戸建ての不動産では、過去の売買取引データや立地条件、築年数と面積を参考にしながら売買価格を決めます。
土地の場合では路線価や土地面積、過去の売買取引データや立地条件、土地に建物が建設されているか否かを参考にすることで、売買価格が決まります。
素人が市場価格を調べるための簡単な方法として、不動産会社の一括査定サイトを利用するやり方があります。複数の不動産会社からの査定金額を知ることができるため、相場のチェックに最適です。
購入資金の移動
売買価格が決まりましたら、次は購入者である妻や子どもが、実際に支払える金額であることが求められます。きちんと売買の流れの中で、買主から売主へとお金が移動していることが条件となるためです。
そのため、最初から購入者が支払える金額に設定するか、足りない場合は金融機関から融資をしてもらうことになります。
購入者の資金があまりにも不足している場合には、売却ではなく相続での名義変更を検討することが必要となります。
売買契約および決済
通常の売却と同様に、売買契約書を作成します。口約束ですと何らかのトラブルがあった時に対応できないため、売買契約書は作成しておいたほうが良いでしょう。
この場合、不動産会社の仲介がないため、仲介手数料は発生しません。
所有権移転登記は自身で行うか、司法書士などの法律の専門家に依頼します。
確定申告
不動産の売却による利益が出た場合には、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告をすることになります。
計算式は、購入価格-売却価格-諸経費＝譲渡所得（利益）です。
譲渡所得（利益）は、マイナスになることもありますが、その場合でも確定申告をすることで、損益通算が適用されるため、所得税や住民税の還付金がもらえることもあります。
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万が一のときに備えて知っておきたい不動産の「相続登記」について
まとめ
不動産の名義変更を親子や夫婦間でする場合には、贈与よりも売却の方が支払う税金が少なくなる傾向があります。親子の名義変更の場合は相続も検討してみると良いでしょう。
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記事執筆者：西 恭平（不動産業歴１７年・宅地建物取引士）
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西 恭平
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