マンションの建物面積には2種類ある！「専有面積」と「内法面積」

マンションのパンフレットや広告に記載されている「専有面積」は、すべてのスペースが使用できるわけではありません。

専有面積は、「壁芯（かべしん）面積」もしくは「内法（うちのり）面積」のどちらかで計算されています。

主に物件の広告やパンフレットに記載されている専有面積は、「壁芯面積」で計算された数値で、登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている専有面積は、「内法面積」にて計算された数値です。

壁芯面積

壁芯面積は、マンションなどの建物の設計図面から算出されています。

設計図面の場合、壁や柱の中心部分を基準にして面積を計算します。

仮に壁の厚みを30センチとしますと、壁15センチ分の厚み分が面積として上乗せされることになります。たかが15センチされど15センチですが、そのため、実際に部屋を見てみると、「思っていたより狭いな」という感想を抱いてしまうこともあるかもしれません。

内法面積

内法面積は、壁や柱の内側を基準にして計算しています。

そのため、壁芯面積のように、壁の厚みというのは、面積の計算には関係ないため、壁芯面積よりもだいたい5%～6%ほど数値が少なくなります。

そのため、広告で60平方メートルと記載されている物件の場合、56～57平方メートルと考えておくと良いかもしれません。

専有面積に含まれるもの

専有面積には、含まれるものと含まれないものがあります。

居室は当然として、玄関スペース、お風呂、キッチン、トイレ、収納スペースが含まれます。

それ以外にも、水道配管のスペース（パイプスペース）やガスメーター、物件によっては、外部のトランクルームも含まれています。

専有面積に含まれないもの

専有面積に含まれないものには、バルコニーがあります。

バルコニーは、マンションなどの区分住宅の場合、「避難経路」として扱われていることから、「共有部分」となっているためです。

もうひとつ、専有面積に含まれないものには、ロフトがあります。

ロフトスペースは、天井を高めに設定することでできる空間のため、天井の高さや広さ、採光などの条件をクリアーしていれば、専有面積に含まれることはありません。

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専有面積を畳で計算してみる

専有面積は平方メートルが単位のため、「畳でいうと何畳ですか？」という疑問が浮かぶ人もいるかもしれません。

専有面積＝畳（枚数）×1.65（中京間）、もしくは、畳（枚数）＝専有面積÷1.65（中京間）です。

例えば60平方メートルの物件の場合、60（平方メートル）÷1.65＝約36畳ということになります。

ただしこの計算式で出た数値は、お風呂やキッチンやトイレや収納スペースがすべて含まれたものであり、実際に使用できる広さではありません。

畳のサイズの違い

畳は、地域ごとにサイズの違いがあります。

1.江戸間

主に東日本で使われるサイズです。

一間六尺の大きさのため、880mm×1760mm＝1.548平方メートルで計算されます。

2.京間

主に京都で使われているサイズであり、近畿地方や中国地方、四国や九州といった西日本で使用されています。

一間六尺三寸の大きさのため、955mm×1910mm＝1.824平方メートルで計算されます。

3.中京間

主に愛知や岐阜や三重の中京地方で使われているサイズです。他にも北陸や東北の一部地域、沖縄や奄美大島で採用されています。

一間六尺の大きさのため、910mm×1820mm＝1.6562平方メートルで計算されます。

4.団地間

マンションやアパートなどの集合住宅に使われるサイズです。

五六間と呼ばれるサイズが主流となっており、850mm×1700mm＝1.445平方メートルで計算されます。

住宅ローン控除

住宅ローンの控除とは、10年間に渡り、その年の年末の時点のローン残高の1%が、税額控除されるものです。一般住宅の場合は、最大で400万円（40万円×10年）、長期優良住宅の場合は、最大で500万円（50万円×10年）が控除額となります。

この住宅ローン控除の条件のひとつとなっているのが、住宅の床面積が「50平方メートル以上」であり、そのうち半分以上を居住用として使用していることがあります。

そしてこの場合の50平方メートル以上というのは、「内法面積」で算出された数値です。

そのため、壁芯面積で算出された数値で50平方メートルだった場合、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。そのため、内法面積を確認しておくことが、重要となるのです。

内法面積は、登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されていますし、重要事項説明書にも記載されています。

マンションや一戸建ての購入前に、必ず重要事項説明書による説明がありますので、その時に必ず確認しておきましょう。できれば登記簿謄本（登記事項証明書）で確認しておくとより正確な数値（内法面積）を知ることができます。

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家具の購入

家具の購入の際に、広告やパンフレットの図面を参考にすることもあるかもしれません。

先述したように、パンフレットや広告には、「壁芯面積」の数値が記載されています。

そのため、「買ったはいいけど部屋に収まらない」ということも考えられます。

できれば、内覧時に寸法を計測するまで、購入を待った方が確実と言えるでしょう。

まとめ

マンションの面積を表す専有面積は、「壁芯面積」もしくは「内法面積」で記載されています。確実な数値を知りたい場合は、パンフレットや広告の面積の数値は、あくまでも参考程度にしておき、内覧の時に計測したり、登記事項証明書の数値で確認するようにしましょう。

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