いまいちピンとこない！売買契約書に載っている「瑕疵（かし）」って何？
不動産の売買を行う際、売買契約書を作成することになりますが、この手の契約書は普段使わない単語がよく出てくるので、内容を把握しづらく感じることが多々あります。
例えば瑕疵という単語も、普段は使わない言葉で、今一つどういう意味があるのかピンとこないという方もいるようですが、瑕疵は不動産売買においては非常に重要な意味を持ち、売買契約書には大抵、瑕疵担保責任という言葉で出てきます。
不動産売買を行うにあたり、まずは瑕疵という意味をしっかり把握しておきましょう。
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瑕疵とは
まず瑕疵という意味についてですが、こちらは傷や欠点といった意味合いの言葉で、不動産売買においては、不動産についている傷や欠陥のことを意味します
瑕疵の定義は広く、例えば住宅に雨漏りが確認された場合は建物の瑕疵ということになりますし、土地の地下に埋設物が多く、建物を建てられない場合は、土地の瑕疵があるということになります。
そのほか、土地や建物に価値を大きく下げるような問題があれば、大抵の場合は瑕疵として判断されることが多いです。
当然瑕疵が確認された場合は、不動産の価値は大きく落ちるので、大抵は不動産を売買する際に、修繕工事などを行うのが基本とされていますが、中には不動産を売却した段階で、瑕疵の存在に気付いていなかったケースもあり、それが元でトラブルが発生することもあります。
瑕疵にまつわるトラブル
不動産売買を行う際は、よく瑕疵にまつわるトラブルが発生するといわれています。
例えば不動産の価格を決定する際、建物の状態をチェックして、雨漏りや地盤沈下などの瑕疵が発生した場合は、不動産の価値が相場よりもはるかに安くなり、理想の価格で売却出来なくなってしまいます。
当然そのままでは利益を得られないので、瑕疵が確認された段階で、リフォームなどで瑕疵を解消する必要があります。リフォーム費用はかかりますが、瑕疵をそのままの状態で売却するよりも、より高値で売却出来る可能性が高くなるので、結果的にはリフォーム費用を差し引いても利益を上げることが出来ます。
また瑕疵のように見えても、瑕疵として認められないこともあります。例えば不動産の地下に埋没物が確認されても、それが新たに建物を建てる際に影響を及ぼさない場合は、瑕疵して認識されず、不動産の価値も下がりません。
ただし契約内容によっては、瑕疵として認められるケースもあるので、不動産を売却する際は、契約内容に応じて、瑕疵として判断される要素があるかどうか、前もって確認する必要があります。
確認できなかった瑕疵
瑕疵が確認されれば、売り手側もリフォームなどで対応することが出来ますが、もし売却した後に瑕疵が確認された場合はどうすればよいのでしょうか。
建物を売却するときに良くあるのが、建物の基礎がシロアリなどに壊されているケースで、こうした隠れた瑕疵が確認できたときは、売買契約書の内容次第でどう対応するかが決まります。
隠れた瑕疵に対してどう対応するかは、売買契約書の瑕疵担保責任によって決まります。
瑕疵担保責任は、不動産の売買を行った後、発見されなかった瑕疵が売却後に確認できた場合に、瑕疵によって生まれた損失を補填することを義務付けるものです。
例えば建物を売った後に、確認できなかった損傷などが確認されたときは、その責任を負って不動産の価格を引き下げるなどの対応が求められます。
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瑕疵担保責任と売買契約
瑕疵担保契約は、不動産を買う側にとっては、いざというときの損失を生むものとして欠かせないものですが、売る側にとっては逆に損失をうむかもしれないものとなりかねません。
そのため売買契約を結ぶ段階で、損失を生む可能性を減らせるように契約内容を決定するよう動くことがあります。
契約する段階で、買主が購入後の責任を売主に問わないよう契約する「瑕疵担保責任免除特約」を結ぶことが出来れば、売主側にとってはありがたいことですが、見知った相手ならともかく、まったくの他人がこの特約を結ぶことはめったにありません。
大抵の場合は瑕疵担保責任を契約することになりますが、その期間については双方の話し合いの結果次第で細かく変わります。当然期間が長いほど売主としては、万が一のことがあったときに損失が出ますし、期間が短いと買主が責任を追及出来ない可能性が出てきます。
買主、売主の両方にとって、瑕疵担保責任の期間は重要なポイントなので、可能な限り時間をかけて話し合いを行い、双方が納得できる形で契約を結びましょう。
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瑕疵を把握して理想の取引を
不動産売買において、瑕疵の存在は非常に重要な存在です。瑕疵にまつわるトラブルが発生するケースは非常に多く、安易な契約が元で予想外の損失が生まれたり、契約の合意に至らず、不動産を手に入れられなかったりと、大きな問題に発展することも珍しくありません。
そうしたトラブルを起こさないためにも、瑕疵の存在をきちんと把握して、売主と買主の両方が満足できる結果を得られるよう、お互い協力し合いながら取引を進めていきましょう。
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