こんにちは、不動産売却マスターの西です
大阪特区民泊！民泊上のルールだと180日規制がありますが、特区の大阪は年がら年中、民泊として貸出が可能です。
大凡の背景ですが、大阪万博と、外国人の誘致（謎は多いですが）のために、大阪は民泊が特区になりました。
しかし、民泊の運営上で言えば、民泊を使用するのも外国人が多く、皆さん日本のルールを知らずに民泊に宿泊しているようで、様々な問題が起きています。
ですが、侮れないのが民泊です！民泊に使用できるとなると、今まで見向きもされなかった西成区や、その他、融資が通りにくい連棟住宅（テラスハウス）なんかも、想像以上に高く売れる。
そう、買主は大抵が外国系の方になります！この辺りは特に触れなくても誰が物件を買っているのかは明白ですね！！
民泊に起きる問題と、それでも高く売れるという民泊について深掘りしていきます。
関連記事：世界の著名な投資家は歴史的バブル崩壊を警告!? 賢い人はいつも早くに行動する！現金比率を高めて大暴落に備える
大阪の西成区をはじめとするエリアで「民泊特区」の指定により、不動産価格や賃料が大幅に上昇している
西成区・民泊特区での地価・家賃高騰の背景と状況
特区民泊制度の導入効果
大阪市が導入した「特区民泊」制度は、従来の規制よりも緩和され、住宅を短期宿泊施設として運用しやすくするものです。西成区などではこれを活用した物件が増加し、インバウンド観光客を見越した不動産投資マネーが流入しています
地価上昇の具体例
西成区の住宅地は2023年の1年間だけで約1.5%、商業地は約2.5%上昇し、過去5年間（2018～2023年）では商業地で22.7%の大幅な地価高騰が見られました。特に、萩之茶屋駅や今池駅周辺の民泊需要が高いエリアでは30%以上の地価上昇が報告されています
投資の収益実績
築古戸建てを買い取りリノベーションして民泊用一棟貸し物件として提供した事例では、半年で複数物件が契約済みとなり、7棟合計で約6,000万円の利益を生んだという成功ケースもあります。これは、西成区の物件価格が従来の安さから、大幅な収益期待が反映される価格帯に変化していることを示しています
テラスハウス等の住宅形態への影響
民泊特区の波及効果
マンションだけでなく、テラスハウスのような一戸建てタイプの住宅も民泊転用の対象となり、民泊需要の高まりに合わせて家賃や価格が上昇しています。特に西成区のように元々価格が安かったエリアでは、民泊転用による収益性向上の期待から価格が引き上げられる傾向が強まっています
住民への影響
これに伴い、従来の家賃相場よりも大幅に値上げされるケースが増え、長年住んでいた住民が経済的理由で退去を余儀なくされる問題も浮上しています
観光客増加と市場動向
観光需要の増加
関西万博の開催や外国人観光客の増加により、民泊需要は近年急増しています。大阪市内の民泊届出住宅数は5年で約1.5倍に増加し、西成区を含む特区民泊の物件は全国の約95％を占めています
宿泊施設不足の補完
ホテル料金の上昇や宿泊施設の不足を背景に、手頃な価格の民泊施設への需要が高まっており、これが不動産価格や賃料上昇の一因となっています
まとめ
民泊特区の指定により、従来であれば価格が安かった西成区の物件やテラスハウスも、民泊運営の収益性向上を見込んだ投資家の参入で価格が大きく上昇しています。
この状況は、投資家にとっては収益機会の拡大を意味しますが、地域住民にとっては家賃高騰や退去圧力といった生活への影響が深刻化しています
関連記事：改正法成立!! 築年数が古いマンションに勝機!! リノベしやすくなり高値で売れる!?
大阪で急増している「賃貸マンションの全室民泊転用」「住民への退去要求」問題について、正確かつ多角的に整理し、背景や課題、現状
大阪で急増する民泊転用と住民からの反発
概要
大阪市内の賃貸マンションで、従来の賃貸契約者が暮らしていた全ての部屋を「民泊マンション」に転用するため、入居者に退去を迫るケースが急増しています
苦情の増加
住民からの民泊関連の苦情は、直近の数年間で5倍以上に増加しており、特に「特区民泊」制度を活用した物件で顕著です
背景・原因
特区民泊制度の活用
大阪で増えている「特区民泊」は、従来の民泊規制（住宅宿泊事業法）よりも緩和された条件で民泊運営が可能となる制度です。これにより、短期滞在客向けの民泊運営が容易になり、投資価値が高まっています
オーナー権限の強化
中国系などの投資家・オーナーが大阪市内の賃貸マンションを相次いで買収し、家賃を大幅に引き上げたり、短期間での退去を求める通知を送付しています。これにより、住民が急な転居を強いられる事例が多発しています
家賃の急騰
買収後に家賃が2倍近くになるケースもあり、従来の賃貸居住者（特に高齢者や低所得者層）が経済的負担に耐えきれず、退去を余儀なくされています
住民の反発・社会的影響
騒音・治安への不安
民泊利用者による騒音やマナー違反が目立ち、住民生活への悪影響が懸念されています。さらに、火災や犯罪リスクへの不安も高まっています
地域コミュニティの崩壊
住民の大量退去により、地域社会が断絶し、高齢者や既存住民の孤立感が増大しています
住民運動の拡大
計画への反対署名や、説明会での抗議行動など、住民による反対運動が活発化しています。
一部地域では「民泊反対」のポスターが住宅街に貼られるなど、反発の動きが広がっています
行政・事業者の対応
行政の働きかけ要請
専門家や住民からは、行政による民泊運営の適正化や住民保護策の強化が求められています
事業者の説明会・管理体制強化
民泊運営を進める事業者は、複数回の説明会開催や管理体制の強化をアピールしていますが、住民の納得には至っていないケースが多いです
まとめ（多角的視点）
投資・経済的視点
民泊転用は収益性が高い一方、既存住民の生活権を脅かす問題をはらんでいます。
社会的・居住権の視点
住民の大量退去やコミュニティの崩壊は、社会的な安定を損なうリスクとなっています。
行政・政策の視点
特区民泊制度の運用見直しや、住民保護策の強化が今後も論点となる見通しです。
参考情報
民泊特区（大阪版）
従来の民泊規制を緩和する特区制度で、短期滞在型の宿泊施設運営が認められています
家賃値上げ・退去通知の背景
民泊への転換目的で家賃を引き上げたり、退去を求めるケースが急増しており、住民生活への影響が深刻化しています
大阪での民泊転用問題は、経済活性化と住民保護のバランスが課題となっています
コメントを残す