はじめに｜大阪の売主が一番つまずく“見えない落とし穴”

大阪で不動産売却の相談を受けていると、
必ずと言っていいほど出てくる問題があります。

「売買契約書が見当たらないんです…」

• 30年以上前に買った自宅

• 親から相続した不動産

• 書類がどこにあるかわからない

そして、多くの方がこう続けます。

「それでも売れるんですよね？」

結論から言います。

売れます。
しかし――
“税金で大きく損する可能性”があります。

この記事では、大阪で実際に起きている事例をもとに
✔ 売買契約書がない場合の扱い
✔ 再調達原価という現実的な解決策
✔ 居住用3,000万円控除の正しい使い方
✔ 大阪で特に注意すべきポイント

を、専門家レベルで、かつ誰でも理解できるように解説します。

第1章｜売買契約書がないと「何が問題」なのか？

問題の正体は「売却そのもの」ではない

まず誤解を解きます。

• ❌ 売買契約書がないと売れない
  → 完全に間違い

問題はただ一つ。

👉 「取得費が証明できない」こと

第2章｜取得費が分からないと、税金はこう計算される

原則ルール（これを知らないと危険）

売買契約書などで取得費を証明できない場合、
税務上は次のルールが適用されます。

取得費＝売却価格の5％（みなし取得費）

例（大阪でよくあるケース）

• 売却価格：3,000万円

• 取得費（5％）：150万円

👉 2,850万円が「利益」扱い

ここに

• 譲渡所得税

• 住民税

が課税されます。

「そんなに儲かっていないのに…」
「むしろローンも残っているのに…」

この声、本当に多いです。

第3章｜大阪の売主を救う「再調達原価」という考え方

再調達原価とは何か？

再調達原価とは、

「今、同じ建物を新築したら、いくらかかるか」

という考え方を使って、
合理的に取得費を算出する方法です。

なぜ大阪では再調達原価が重要なのか？

大阪は――

• 昭和・平成初期の住宅が多い

• 相続物件の比率が高い

• 売買契約書が残っていないケースが多い

👉 再調達原価を使えるかどうかで、税額が数百万円変わる

再調達原価で使われる主な要素

• 建築年

• 構造（木造・鉄骨・RC）

• 延床面積

• 当時の建築単価資料

これらをもとに、

1. 当時の建物価値を推定

2. 経年劣化を考慮

3. 現実的な取得費を算出

👉 売買契約書の“代わり”として認められるケースが多い

※ポイントは
「適当な数字」ではなく
説明できる根拠資料。

第4章｜相続した不動産の場合の考え方

相続不動産の取得費ルール

相続の場合、取得費は

被相続人（親など）が購入したときの取得費を引き継ぐ

しかし――
大阪ではこの問題が頻発します。

• 昭和40〜50年代購入

• 契約書が現存しない

• 親も金額を覚えていない

この場合、

✔ 再調達原価
✔ みなし取得費（最終手段）

の選択になります。

第5章｜居住用不動産の「3,000万円特別控除」とは？

ここからが本題です。

3,000万円控除とは？

マイホームを売却した場合、

👉 譲渡所得から最大3,000万円まで非課税

になる制度。

大阪の売主が知るべき重要ポイント

• ✔ 売買契約書がなくても適用可能

• ✔ 取得費が不明でも使える

• ✔ 相続空き家でも条件次第でOK

つまり、

「取得費が分からない＝税金がかかる」
とは限らない

主な適用条件（簡潔に）

• 自分が住んでいた家

• 住まなくなってから3年以内

• 親族・同族会社への売却でない

• 確定申告をすること

第6章｜実務で一番多い「最強パターン」

再調達原価 × 3,000万円控除

実際の現場では、こう進めます。

1. 再調達原価で取得費を最大化

2. 残った利益に3,000万円控除

3. 結果 → 税金ほぼゼロ

👉 この順番が逆だと失敗する

第7章｜大阪で本当に多い「失敗パターン」

❌ 「とりあえず売れますよ」で進める
❌ 税金の話を後回し
❌ 確定申告直前に慌てる

これは
不動産会社が悪いというより、売主が知らなかっただけ
というケースがほとんどです。

まとめ｜大阪の不動産売却で一番怖いのは「無知」

不動産売却で本当に怖いのは、

売れないことではありません。
売った“後”に後悔することです。

売買契約書がなくても、

• 再調達原価

• 3,000万円特別控除

これらを正しく使えば、
守れるお金は想像以上に大きい。

お問い合わせや、ご相談はこちら

売るかどうか、まだ決めていなくても構いません。

・売買契約書がない
・相続した不動産がある
・税金が不安

この段階で一度整理しておくことが、
「損しない売却」への第一歩です。

ご相談フォームはこちら

【大阪税務署対応・完全補足版】

売買契約書がない不動産売却でも「税務署で否認されない」ための実務知識

重要前提｜大阪の税務署は「書類主義」＋「合理性重視」

まず最初に知っておくべき現実があります。

大阪市内・北摂・東大阪エリアを管轄する税務署は、
全国平均と比べて 次の傾向が強い です。

大阪税務署の特徴

• ✔ 書面・資料の整合性を重視

• ✔ 口頭説明だけでは通りにくい

• ✔ 「なぜその数字か？」を必ず聞かれる

つまり、

再調達原価は使えるが、
“根拠の薄い数字”は高確率で突っ込まれる

ここを押さえずに進めると、
後から修正申告 → 追徴課税、という流れになります。

第1補足｜大阪税務署が「再調達原価」を認めやすい条件

結論

再調達原価は
大阪でも問題なく認められます。

ただし、条件付きです。

認められやすい再調達原価の要件（実務）

大阪の税務署で通りやすいのは、
以下をセットで揃えているケースです。

① 建物の客観情報

• 建築確認年月日

• 構造（木造・鉄骨・RC）

• 延床面積

• 登記簿謄本

② 建築単価の根拠

• 当時の建築費資料

• 公的データ・業界資料

• 不動産会社・建築士の算定資料

※「ネットで見た単価」はNG

③ 経年劣化の説明

• 耐用年数

• 経過年数

• 残存価値の考え方

👉 この3点が揃うと、否認されにくい

第2補足｜大阪税務署が嫌う「危険な再調達原価」

以下は否認リスクが高いです。

❌ 売主の感覚だけで作った数字
❌ 建築単価の出典が不明
❌ 建物年数を無視した算定
❌ 「不動産会社がそう言ってた」だけ

大阪の税務署では、
「誰が見ても妥当か？」
が判断基準になります。

第3補足｜3,000万円特別控除 × 大阪税務署の実務対応

よくある誤解

「3,000万円控除があるなら、
取得費は適当でもいいですよね？」

👉 これは半分正解で、半分危険

大阪税務署の考え方（実務）

• 3,000万円控除自体は
  ✔ 売買契約書がなくてもOK

• ただし
  ✔ 譲渡所得の計算過程は必ずチェック

特に大阪では、

控除がある＝審査が緩くなる
ではない

という点に注意。

大阪で実際に多い確認ポイント

• 本当に居住していたか？

• 住民票の移動時期

• 空き家期間

• 相続後の使用状況

👉 住んでいなかった期間が長いと突っ込まれる

第4補足｜相続不動産＋3,000万円控除（大阪特有の注意点）

大阪では
**「相続空き家の3,000万円控除」**の相談も非常に多いです。

税務署が見るポイント

• 被相続人が一人で住んでいたか

• 昭和56年以前の建物か

• 解体 or 耐震改修の有無

• 売却期限（相続から3年以内）

👉 1つでも外れるとNG

特に大阪市内の古家付き土地は、
「解体タイミング」で否認される例が多い。

第5補足｜大阪税務署対応で「一番安全な進め方」

正解ルートはこれ

1. 売却前に
   ✔ 取得費の整理
   ✔ 再調達原価の裏付け作成

2. 売却後
   ✔ 3,000万円控除の適用確認

3. 確定申告
   ✔ 書類一式を揃えて提出

👉 売ってから考えるのは遅い

大阪版・最重要まとめ

大阪で不動産を売るとき、

• 売買契約書がない

• 相続で取得費が不明

• 税金が不安

この状態でも、

✔ 再調達原価
✔ 3,000万円特別控除
✔ 大阪税務署が納得する資料構成

これを押さえれば、
税務署対応で困ることはほぼありません。

お問い合わせや、ご相談はこちら

大阪で不動産を売る場合、
「売れるかどうか」より
「税務署でどう扱われるか」が重要です。

・売買契約書がない
・相続した不動産がある
・大阪の税務署対応が不安

売却前に一度整理しておくことで、
数百万円の差が出るケースは珍しくありません。

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