持ち家も上がった時に売り、下がった時に買う！【一資産築ける賢い考え方！】

こんにちは、不動産売却マスターの西です

株式も不動産も流動性があり、価値は同じでも価格が上がったり下がったりします。

つまり、価格に左右される投資なのです。ですが一軒家を買う場合は、自分で住む用だったとしてもコレって投資に当たりますか？ってお思いの方もいらっしゃるでしょうが、れっきとした投資です。

何故なら、先日売却されたお客様も、ちょうどリーマンショック後、物件が安かった時期に分譲マンションの一室を新築で購入されていらっしゃいました。

新築と聞くと、既に分譲業社が数百万円利益を乗っけて売っているものなので、その時は安かったとしても、必ず市場の相場よりも高く、向こう数年は売れないくらい、その時は高かったはずです。

しかし、10年ちょっとお住まいされて、今はいい時期だから売ろうかな！って相談を受けて、物の見事に高値で売り切りましたが、価格面の売却益とプラスして、残債が減っていた分もあり、2000万円近くのお金を通帳に残すことに成功しました。

物件を購入した当初は、ほぼ全てを借入で賄っていたため、実質「2000万円のお金を物件に住みながら作ることができたのです」

では質問です。

ここ２、3年前に買った一戸建てや、分譲マンションは、今売れば買った当初よりも高く売り、お金を残すことができるでしょうか？

答えは、「NOです』ですが、、

実際に上記のようなお客様もいらっしゃいます。残念なことに、買った価格よりも高く売れると信じているようでした！！

物件が高い時期であり、冒頭でもご説明の通り、400万も500万も利益の乗った新築物件です。残債も数年ではほとんど減っていません。

買った価格よりも高く売れる論理も成り立ちません！

不動産はいくら自分で住むと言えど、購入の時期によってはハッピーな方もいらっしゃいますし、価格面で渋い思いをされた方もいらっしゃいます。

コレも一重に、不動産も価格のみが上下するので、できる限り安い時期に購入して、高い時期に不動産を売るのが良いですね。

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上がった価格は下がり、下がった価格は上がる。ウォーレンバフェットも現金比率を高めています。

ウォーレン・バフェットとバークシャー・ハサウェイが現金保有率を高めており、こちらの戦略とその背景について説明します。

### 現金保有の理由

バークシャー・ハサウェイの現金保有高が過去最高を更新している主な理由は、魅力的な投資対象が見つからないことです。バフェットは割安な株や価値のある企業を探すバリュー投資家として知られていますが、近年では suchな投資機会が少なくなっているため、現金を積み上げているとされています[2][3][4].

### 投資戦略

バフェットの戦略は、市場が高騰している際に現金を蓄え、市場が下落した際にそれを利用して割安な株や企業を買い込むことを目指しています。具体的には、以下のような点が挙げられます：

– **魅力的な投資機会の欠如**: 現在の市場状況では、魅力的な投資対象が少ないため、現金を保有することが優先されています[2][3][4].

– **自社株買いと主要株の売却**: バークシャーは自社株買いを減らし、またアップルやバンク・オブ・アメリカなどの主要な株を売却して現金を増やしています[3][4].

– **短期国債への投資**: 高い金利環境下で短期国債への投資を増やし、利益を得ています[2][3].

### 不動産価格の下落予測

大阪の住宅地における不動産価格の下落については、具体的なパーセンテージを予測することは難しいです。以下の点を考慮する必要があります：

– **市場状況**: 現在の不動産市場は高騰しており、売り手市場となっています。市場が下落する際の価格変動は、経済状況、金利、需要と供給のバランスなど多くの要因によって影響を受けます。

– **歴史的傾向**: 過去の不動産市場の動向を参照することも重要ですが、将来の価格変動は多くの不確定要素に左右されるため、正確な予測は困難です。

一般的に、不動産市場は経済全体の動向や金融政策などに強く影響を受けるため、市場全体の下落時には価格が下がる可能性はありますが、具体的なパーセンテージを予測するには、より詳細な市場分析と経済予測が必要です。

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不動産を売りたい場合、今不動産が売れるシーズンですので、合わせて今売りに出した方が良いでしょうか？

不動産を売りたい場合、現在の市場状況を考慮することが重要です。以下のポイントを基に、現在不動産を売りに出すべきかどうかを判断するための情報を提供します。

### 現在の市場動向

#### 新築マンション市場

– **供給減少と価格上昇**: 首都圏の新築マンション市場では、供給戸数が減少しつつ、価格が上昇している状況が続いています。2024年9月の新築マンションの1戸あたり平均価格は7,739万円と前年同月比で約1,012万円上昇しています[1].

– **販売在庫の減少**: 販売在庫数も減少傾向にあり、2024年9月末の在庫数は5,025戸で、前月比で85戸減少しています[1].

#### 中古マンション市場

– **成約戸数と価格の増加**: 中古マンション市場では、成約戸数と平均成約価格が上昇しています。2024年上半期の成約戸数は前年同期比で増加し、平均成約価格も連続して上昇しています[2][4].

#### 中古戸建住宅市場

– **成約戸数と価格の増加**: 中古戸建住宅市場でも、成約戸数と平均成約価格が上昇しています。2024年上半期の平均成約価格は11年以降の最高値となりました[4].

### 市場の全体的な傾向

– **価格上昇**: 新築マンションや中古マンション、戸建住宅などの多くのセグメントで価格が上昇しています[1][2][4].

– **販売状況の低調**: 一方で、販売状況は低調であり、特に新築マンションの発売戸数が減少しています[1][3].

### 売り手市場か？

– **現在の市場状況**: 現在の市場状況は、特に首都圏において、価格が高止まりしている売り手市場と言えるでしょう。新築マンションの供給減少と価格上昇、また中古住宅市場での成約価格の上昇がこれを裏付けています[1][2][4].

### 売りに出すタイミング

– **価格の高さ**: 現在の高価格帯を考慮すると、売りに出すタイミングとしては、相対的に良好です。特に、東京23区などの好立地では価格が高止まりしているため、売り手としては有利な状況です[1][2].

– **需要の動向**: ただし、購入者のニーズが郊外エリアに向かっていることもあり、都心部以外の地域では価格の動向が異なる可能性があります。例えば、千葉県では価格が上昇している一方で、東京23区では価格が下落している地域もあります[2].

### 結論

– **売りに出すべきか**: 現在の市場状況を考慮すると、特に価格が高止まりしている地域では、売りに出すタイミングとしては良好です。ただし、将来的に市場が下落する可能性もあるため、売り手としては市場の動向を継続的に監視し、最適なタイミングを見極めることが重要です。

### 注意点

– **市場の不確実性**: 不動産市場は多くの要因に影響を受けるため、将来的に市場がどのように動くかは不確実です。金融政策、経済状況、需要と供給のバランスなどが価格に影響を与える可能性があります[3].

総合的に見ると、現在の高価格帯と売り手市場の状況を考慮すると、売りに出すタイミングとしては有利ですが、市場の動向を慎重に監視し、最適なタイミングを見極めることが重要です。

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大阪の不動産市場ではどうでしょうか？

大阪の不動産市場は、現在多くの動きと特徴を示しています。以下のポイントで詳細を説明します。

### 投資額と市場動向

– **投資額の増加**: 2024年上半期における大阪圏の不動産投資額は過去最高を更新し、5,500億円に達しています。这は2008年のデータ観測開始以来の最高額であり、2023年通年とほぼ同額にまで積み上がっています[1].

– **投資家の関心**: 投資家の関心が高まっており、特にホテルセクターへの投資が大幅に増加しています。2022-2024年の大阪圏の投資額におけるホテルセクターへの投資比率は46%に達し、3年間の累計でも全セクターの中で最も高い30%を占めています[1].

### オフィス市場

– **新規供給と空室率**: 大阪市では梅田地区や淀屋橋・本町地区で大規模オフィス開発計画が進行中で、今年の新規供給量は約8.7万坪と過去最大となります。この結果、空室率が上昇し、成約賃料は下落基調で推移すると予想されています。2024年の賃料は2023年比で約2%下落し、2025年以降も同様の下落が続く見込みです[2].

– **空室率の改善**: 2023年に入り、空室率は改善に向かっており、2024年3月時点の空室率は4.0%と前年比で0.5%低下しています。ただし、空室率の上昇に伴い、賃料は下落する可能性があります[2].

### 住宅市場

– **住宅着工戸数の増加**: 住宅着工戸数は2020年を底に増加傾向にありますが、建築コストの高騰が下押し要因となっており、大幅に増加する可能性は低いと見込まれています[2].

– **マンション賃料の堅調**: 人口の転入超過数が回復していることから、需給環境が悪化する懸念は小さく、マンション賃料は引き続き堅調に推移することが予想されています[2].

### 地価と路線価

– **地価の上昇**: 大阪府の路線価は3年連続で上昇し、2024年の上昇率は3.1%と前年より拡大しています。特に、梅田駅周辺や商業地を中心にニーズが高まっており、2025年の国際博覧会（大阪・関西万博）の開催や交通インフラの整備も地価の上昇要因となっています[3].

– **二極化**: 都心部と周辺エリアでの地価の二極化が進んでおり、都市中心部の駅前など再開発が進んでいるエリアでは地価が上昇し、集まりにくいエリアでは下落する傾向が見られます[3].

### 海外投資家の関心

– **海外投資家の関与**: 大阪圏の投資額における海外投資家の比率は依然として19%と高い水準を保っており、特に優良物件の大型取引では海外投資家による取得が散見されます[1].

– **都市の魅力度**: 大阪は都市の魅力度や市場規模の観点から投資エリアとしての優位性が高く、海外投資家の関心が高いです[1].

### 金融政策と市場影響

– **金利上昇の影響**: 日銀の利上げにより住宅ローン金利が上昇し始めているため、マンション需要に影響を与えています。ただし、REITの緩やかな下落により不動産のキャップレートが上昇している一方で、賃料の上昇も継続しており、不動産価格は底堅く推移すると考えられています[4].