こんにちは、不動産売却マスターの西です

2025年4月に建築基準法が改正されることはご存知でしょうか?
建築基準法が改正されても、特に家を買う予定もないので関係ない話だとお思いかも知れませんが、実は家を買うときだけのお話ではなく、家を売る時にも、今回の建築基準法の改正が大きく関係してくるのです!
例えば、築年数が古い物件、、弊社では昭和47年のお家を一軒丸ごとリノベーションをさせて頂いたことがありますが、これから昭和40年50年辺りの築年数が古い物件で、間取りの変更を伴う工事を行う場合は、別途建築確認を受けなければ工事ができなくなりました。
実はこれってとても大きな問題で、建築確認を受けるとすると、実際は物件購入後(残代金決済後)のお話になりますが、通常お家の新築を建てる場合、建築確認申請に2ヶ月ほど期間がかかりますが、仮に大規模リノベーション工事でも建築確認に2ヶ月かかるようなことがあるとしたら、工事の期間が長引きますし、その分借り暮らし代など費用の負担も膨らみます。
一戸建ての大規模リノベーション工事は、約3ヶ月ほど工事期間がかかりますが、建築確認を含めると、約5ヶ月の期間がかかることになります。
そうなると、面倒に感じてしまいますし、まだ確認申請が受けれる物件であれば問題はありませんが、そもそも確認申請ができない物件も存在しているので、そうなると物件を購入しても、リノベーションや、リフォームすらできない!なんてことにもなりますので、物件が売りにくくなるのは容易に推測できます。
2025年4月に建築基準法の改正

2025年4月に予定されている建築基準法の改正により、大規模リフォームが建築確認の対象となることが発表され、注目を集めています。この改正では、省エネ基準の義務化をはじめとするさまざまな変更が含まれていますが、特に話題となっているのは、間取りの変更や柱などの構造部分以外を作り直すような大規模リフォームが建築確認の対象となる点です。
これにより、リフォームを計画している人々や業者の間で、手続きが複雑化し、時間やコストが増加するのではないかという懸念が広がっています。床や壁紙の張替えなどの小規模なリフォームには影響がないとされていますが、より大規模な改修を考えている場合には、事前に確認が必要となる可能性があります。
この改正の目的は、建物の安全性や省エネ性能を向上させることにありますが、具体的な運用方法や影響については、今後の詳細なガイドラインの発表が待たれます。リフォームを検討している方は、最新の情報を確認し、必要な手続きをしっかりと行うことが重要です。
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リノベーション出来ない物件が出て来そうですが、そうなると売れ行きが気になります。価格下がりますか?

建築基準法の改正により、大規模リフォームが建築確認の対象となることで、リノベーションが難しくなる物件が出てくる可能性があります。このような物件は、購入者にとってリフォームの自由度が制限されるため、売れ行きに影響を与える可能性があります。
価格については、以下のような要因が考えられます:
1. **需要の低下**: リノベーションが難しい物件は、購入者にとって魅力が減少する可能性があり、需要が低下することで価格が下がる可能性があります。
2. **市場の競争**: リノベーションが容易な物件が市場に多く存在する場合、競争が激化し、リノベーションが難しい物件の価格が相対的に下がる可能性があります。
3. **地域の特性**: 地域によっては、リノベーションの需要が高い場合もあり、そのような地域では影響が大きくなる可能性があります。
ただし、価格の変動は市場全体の動向や経済状況、物件の立地条件、その他の要因にも大きく左右されます。したがって、具体的な価格の動向を予測するのは難しいですが、リノベーションの制約がある物件は、購入者にとっての魅力が減少する可能性があるため、価格に影響を与える可能性はあります。市場の動向を注視し、専門家の意見を参考にすることが重要です。
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2025年4月に施行予定の建築基準法改正には、幾つかの重要な変更点が含まれており、特に大規模リフォームに関する規制が注目されています。

以下は、主要な変更点とその影響についての詳細です。
## 4号特例の縮小と建築確認・検査の対象範囲の変更
– 現行の「4号建築物」は、改正後で「新2号建築物」と「新3号建築物」に分類されます。新2号建築物(例:木造2階建てや木造平屋建ての小規模建築物)は、すべての地域で建築確認・検査の対象となり、都市計画区域内で建てる新3号建築物も同様に対象となります[1][2][3)。
– これにより、以前は審査省略制度の対象であった建築物も、構造関係規定、防火避難規定、設備その他の単体規定などについて審査されるようになります。
## 構造計算と省エネ基準の義務化
– 木造建築物における省エネ化に伴う重量化に対応するため、壁量基準と柱の小径基準が見直されます。具体的には、壁量計算や柱の小径の算定方法が改正され、構造計算を行うことで壁量計算を省略することも可能になります[2][3].
– 省エネ基準もすべての建築物に義務付けられるため、建築確認申請時に省エネ関連の図書の提出が求められます。
## 大規模リフォームに関する規制
– 間取り変更や柱など構造部分を含む大規模リフォームが、建築確認の対象となることが主な懸念事項です。小規模なリフォーム such as 床や壁紙の張替えには影響しないですが、構造部分の変更は新しい基準に従って建築確認が必要となります。
– これは、特に既存建築物のリフォームにおいて、現行基準の遡及適用が必要となる場合があり、リフォームの手続きが複雑化する可能性があります[1][3].
## 既存建築ストックの長寿命化
– 既存建築物の増築や改修においても、現行基準の遡及適用が見直され、一定範囲の増築等で遡及適用しない規定が追加されます。ただし、具体的な手続きや対象範囲については、詳細な規定に従う必要があります[1].
## 防火規定と集団規定の合理化
– 防火規定と集団規定も合理化され、特に高さ制限、建蔽率、容積率に関する特例許可が拡充されます。機械室等の容積率不算入の認定制度も新設されます[1].
これらの変更は、2050年までのカーボンニュートラルの実現や環境負荷の減少を目的としており、建築分野における省エネ対策や構造安全性の確保を強化することを目指しています。
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築年数が古い一戸建てで、大きく間取り変更を伴うリノベーションを行いたいが、行えなくなりますか?

築年数が古い一戸建てで、大きく間取り変更を伴うリノベーションを行いたい場合、2025年4月からの建築基準法改正により、以下のような影響が予想されます。
## 確認申請の必要性
– 2025年4月からの建築基準法改正により、木造平屋建て(延べ面積200㎡超)や木造2階建ての住宅において、大規模リフォーム(例:間取り変更、柱の変更など)を行う場合、建築確認申請が必須となります。以前はこれらの住宅に対して大規模リフォームでも確認申請が不要だった「4号特例」が縮小されるためです[1][2][3].
## リフォームの可否と手続き
– 大規模リフォームを含むリノベーションを行う場合、建築確認申請が必要になります。この申請には、構造計算書や補強計画案の提出が義務付けられることがあります。特に、スケルトンリフォームや構造部分の変更を伴うリフォームでは、建築確認書、構造計算書、補強計画案の提出が必然となります[2][3].
## 再建築不可物件の扱い
– 再建築不可物件(例:接道条件を満たさない土地にある建物)では、大規模修繕や模様替えが困難になる可能性があります。接道条件を満たしていない土地の場合、現実的に建築確認を取得することが難しいため、大規模なリノベーションができなくなることが予想されます[2].
## 期間と費用の増加
– 確認申請が必要になるため、リフォームにかかる期間が長くなる可能性があります。また、確認申請の書類を準備するための追加費用も発生する可能性があります。特に、図面がなく構造が把握できない物件では、追加の費用や時間がかかることが予想されます[1].
## 省エネ基準と耐震性能
– 大規模リフォームを行う場合、省エネ等級4をクリアする必要があります。また、耐震等級1を満たす構造計算も義務付けられ、許容応力度計算などが必要になります。以前の建築基準法で建てられた建物では、これらの基準を満たすために追加の工事が必要になる場合があります[2][3].
### まとめ
– 大きく間取り変更を伴うリノベーションは、2025年4月以降も可能ですが、建築確認申請が必要になります。このため、リフォームの計画と手続きに時間と費用がかかる可能性があります。特に、再建築不可物件や違法建築物の場合、リノベーションが困難になる可能性もあります。リフォームを計画している場合は、早めにリフォーム会社に相談し、適切な計画と手続きを行うことが重要です。
延床面積が200㎡以下なら、建築確認申請は必要ありませんか?
2025年4月からの建築基準法改正により、建築確認申請の必要性は建築物の種類と規模によって異なります。以下は、延べ面積が200㎡以下の場合の詳細です。
## 新3号建築物の対象
– 延べ面積が200㎡以下で、平屋建ての木造建築物は「新3号建築物」に該当します。この場合、都市計画区域外では建築確認・検査の対象から外れ、審査省略制度の対象となります。ただし、都市計画区域内では建築確認・検査が必要です[1][2].
## 審査省略制度
– 新3号建築物(平屋建てかつ延べ面積200㎡以下)については、審査省略制度が適用されます。このため、都市計画区域外での建築や大規模な修繕・模様替えにおいて、建築確認申請が不要となる場合があります。 however、都市計画区域内では確認申請が必要です[1].
## 大規模修繕・模様替えの場合
– ただし、間取り変更や柱などの構造部分を含む大規模な修繕・模様替えを行う場合には、建築確認申請が必要になります。これは、構造安全性や防火避難規定などの基準を満たす必要があるためです。具体的には、床構造に関わる改修、荷重や床のレベル変更を伴う改修、階段の主要部分の改修などが確認申請の対象となります[2].
## 構造安全性の確認
– 大規模な修繕や模様替えを行う場合、壁量計算や耐震診断を含む構造安全性の確認が必要となります。これは、改修後の建築物が安全基準を満たしていることを保証するためです[2].
### まとめ
– 延べ面積が200㎡以下で、平屋建ての木造建築物(新3号建築物)については、都市計画区域外では建築確認申請が不要となる場合があります。しかし、都市計画区域内では確認申請が必要です。また、大規模な修繕や模様替えを行う場合には、構造安全性や防火避難規定などの基準を満たすために建築確認申請が必要になります。
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