不動産の売却に伴う「つなぎ融資」の良い点・悪い点

不動産売却で「つなぎ融資」を検討している人は、しっかりとメリット・デメリットを認識したうえで利用することをオススメします。

また、つなぎ融資に向かない人と向いている人の条件も把握しておく必要があるでしょう。計画性がないと思わぬトラブルに発展するおそれもあるので、くれぐれもポイントをチェックしておきたいところですね。

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つなぎ融資とは？

新しい家を購入するために今の家を売って資金をつくる！でも、まずは先に家を買いたいから資金が必要という人が、売却が完了するまでの“つなぎ”として短期間だけ借りる融資が「つなぎ融資」です。

つまり家の買い替え時に、買い先行で持ち家を売却する人が利用する資金つくりの方法。つなぎ融資で頭金を用意して、新しい家を買うための住宅ローンを組む人が多いようです。

一見すると便利な方法ですが、見落としてはいけない注意点があります。それは、つなぎ融資に向いていない人もいるということ。

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つなぎ融資に向いていない人

つなぎ融資は物件を売却する前に借りるため、売却が完了したら買い手から支払われた代金で返済するのが流れです。そして重要なのは、つなぎ融資には返済期限がある点。

返済期限は金融機関によって異なりますが、一般的には6ヶ月～1年です。もう、お気づきかもしれませんが、この期間内に物件を売却して返済しなければならないのです。

そうっしたことを考えると、「売れにくい・売りにくい物件」の人はつなぎ融資に向いていないと言えるでしょう。反対に、「売りやすい・売れやすい物件」の人はOKです。

なぜ売れにくい物件の人がつなぎ融資に向いていないかといえば、期間内に売れなかった場合は安値で買い取られてしまい損失を被ってしまうからです。

もし計画通りに売れなかった場合、不動産会社が買い取ることを条件にしているケースが多く、その買い取ってもらった金額で返済するというのがつなぎ融資の特徴。

要するに、“売れなかったときの保険”です。金融機関につなぎ融資を申し込む際、不動産会社の買取保証が条件になっているのは、そういったことが理由になっています。

買取は仲介で不動産を売却するよりも安値で買い取られるので、市場価格の8割～7割ほど売値が下がり、予定よりも安い金額で売ることになるでしょう。

返済期間内に売れる自信がない物件はリスクが高く、安値で買い取られて返済金が足りなかった場合は予定が狂って大きな損害です。

• パターン1　希望通りの価格で売れて、つなぎ融資を無事に返済

＜借りた額1,000万円－売却価格1,000万円＝すべて返済＞

• パターン2　期間内に売れず不動産会社に安値で買い取られて返済金に足りない

＜借りた額1,000万円－買取価格700万円＝300万円の返済が残る＞

新しい住宅ローンを月々返済しながら、残ったつなぎ融資の返済もしていかなければならないので負担が大きくなりますよね。

しかも、つなぎ融資にも金利が発生しますから、思わぬ誤算により安値で買い取られてしまうと返済面において大きな負担を強いられるのは言うまでもありません。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資のメリットは、まとまった資金を確保できること。住宅ローンの頭金にしたり、そのまま購入資金にあてたり自己負担を軽減できます。

また、つなぎ融資で新しい家を購入すれば前の家は空き家となり、購入希望者が内覧する際にスッキリした状態で物件を見せることが可能です。これは、買い先行のメリットと言えますね。

その反面、売ってから資金をつくる（売り先行）場合には居住したままの状態で内覧者に室内を見せるので、生活感があふれた空間だと買い手の購買意欲に影響するおそれがあります。

つなぎ融資のデメリットは、もし返済期間内に物件を売却できなかった場合のリスクが一番大きいです。慎重に決断したうえで利用しないと後悔することもあります。

・リスク1　不動産会社の買取保証が条件

・リスク2　返済期間内に売れなければ安値で買い取られる

・リスク3　売却代金が返済金に足りなければ負担が大きくなる

・リスク4　返済期間が短い（6ヶ月～1年）

・リスク5　つなぎ融資を申し込める金融機関が少なく、選択肢が狭い

（やや金利が高めの金融機関しか審査が通らないケースもある）

つなぎ融資は計画性が大事

つなぎ融資は融資を受けてから返済するまでの期間が短く、返済日までに売却が完了していなければリスクを伴う方法です。

そのため、計画性が非常に重要なポイントになるでしょう。物件の査定や売却方法、売値の設定や売却スケジュールなど、しっかり計画してから判断しなくてはなりません。

1日でも早く新しい家を買いたいから、という理由だけで突っ走るのは危険。つなぎ融資は“売却ありき”であることを肝に銘じておきたいところ。

つなぎ融資を検討している人は、まず不動産会社や専門家に事情を説明してアドバイスを聞くのも有効的な手段です。

「希望通りの価格＋短期間で売れる不動産会社」に巡り合えたら相談する価値がありますよね。その際は、買取保証についても聞いておいたほうがよさそうです。

仲介で売れなかった場合、どれくらい安く買い取られるのか目安を確認しておきましょう。そうした準備をしたあとで、つなぎ融資を検討するべきではないでしょうか。

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